商品房预售制度理应完善而非取消

　　由于侵害购房者权益、增加银行和购房人风险、纵容开发商捂盘惜售等“多宗罪”，商品房预售制度自推行以来就为人诟病。温家宝总理在两会上所作的政府工作报告中明确提出，要“完善商品房预售制度”，使有关商品房预售制度的问题再次成为舆论焦点，有多份提案议案都建言改革或是全面取消房地产预售制度。在广西的南宁，则已经开始了取消商品房预售的试点。但有专家认为，当前取消商品房预售制度的时机尚不成熟。

　　商品房预售制度会纵容开发商捂盘惜售吗？这一宗“罪”实在令人费解。如果开发商已经与购房者签订了预售合同，那就意味着房子已经“售”出去了，开发商想“惜”也来不及了。相反，恰恰是现房销售更便于捂盘惜售——开发商若想囤积居奇，最好的办法是不搞预售。既然去申请预售，就说明开发商不想“捂”也没有“惜”。预售是为了加快销售的进度，捂盘是为了拖延销售的进度，二者在指向上就是相反的，怎么能说预售制度纵容了捂盘惜售呢？

　　在预售的商品房中确实出现了不少侵害购房者合法权益的问题，比如房屋面积缩水、质量存在缺陷等。但出现这些问题后，购房者可以依照《合同法》等规定追究开发商的责任并要求赔偿，只要司法是公正的，购房者并不会吃亏。而且，面积缩水、质量缺陷等问题同样存在于现房销售中。其实，政府部门的监管不严才是出现这些问题的主要原因——试想：如果有关部门在建设过程中严格监理、在验收的时候严格把关，面积缩了水、质量有缺陷的房子怎么会到购房者的手里呢？

　 “携款潜逃”等问题确实会增加银行和购房人的风险，但在市场上，风险是一种正常的存在。对“携款潜逃”可能带来的风险，银行自会作出评估然后再决定是否放贷。风险与收益是成比例的，银行在确定房险利率的时候肯定考虑过风险的因素，国家在设计预售制度的时候也有考虑，比如规定房屋结顶后方可申请预售就大大降低了银行和购房人的风险，因为结顶之后再潜逃的获利空间已经很小。现实中，商品房预售后“携款潜逃”的事情也极少发生。

　　预售降低了开发商的门槛也被认为是一宗“罪”，可是，如果门槛提高了，进入房地产行业的开发商和资金少了，商品房供应不足的问题不是要更加严重吗？因此，取消预售制度不仅不利于抑制房价，反而可能加剧房价的上涨。现在很多人主张取消预售制度，主要的目的就是借此遏制房价的过快上涨，可是商品的价格与销售的方式关系不大；尤其是在实行之后再取消，势必形成市场销售中的“断档”，从而加剧供不应求的状况。实际上，国家当初推出预售制度，就是为了加快资金的流动、扩大商品房的供应。

　 任何制度都是有利有弊的，关键就看利大还是弊大。我认为，在房地产市场供不应求的情况下，预售制度的利是大于弊的。因此，商品房预售制度不是应该“取消”而是应该“完善”——就像温总理在政府工作报告中所说的那样。