房产商利润压缩洗牌加剧 未来房价再次入迷局

国税总局的一纸通知“轰炸”房地产股的同时，再次让房地产市场出现一场有关利润、房价和企业生存的大争论。而不可小觑的是，税收之剑再次斩向房地产企业，不可避免将给未来的房地产市场带来众多的不确定性因素，
　　国税总局的一纸通知“轰炸”房地产股的同时，再次让房地产市场出现一场有关利润、房价和企业生存的大争论。而不可小觑的是，税收之剑再次斩向房地产企业，不可避免将给未来的房地产市场带来众多的不确定性因素，房地产企业利润空间将受到打压，不少开发商习惯性的囤地行为得到遏制，中小房企的生存危机将进一步显现。同时，如果羊毛出在羊身上的理论延续，开发商转移成本到房价上，房价的走势将出现新的变故。

　　【政策出台】

　　开发商赚得越多税征得越多

　　依照国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。同时规定“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”。

　　值得注意的是，此次出台的清算条件发生了巨大变化。据业内人士介绍，过去的规定，土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，而如今，只要单期项目就可以成为结算单位，“显示执行增值税征收的态度非常明确。”

　　“这是土地增值税强征的一个信号。”中国指数研究院华东院副院长陈晟认为，从1993年开始，国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种，但此后房地产市场并不景气，土地增值税也就没有正式征收。“而此次明确清算条件等细则并给予明确2月1日清算表明政府即将全面开征该税种。”

　　依据《通知》要求，进一步明确房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，彻底扭转目前以“预征”为主的非强制性的土地增值税缴纳现状。据《通知》显示，土地增值税的清算包括三类情况，房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。

　　同时，“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　据了解，具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。