房地产知识产权困境

近日，北京一个房地产项目委托北京集佳专利商标事务所将其案名进行了注册申请。“这是我们专利商标事务所成立8年来第一次接到房地产行业的商标注册申请。以前我们代理的主要集中在服装、食品、电子等行业，房地产领域的知识产权应该说还是一个空白。”北京集佳专利商标事务所商标部主任刘文斌告诉《法人》杂志社记者。

　　地产商漠视知识产权

　　与刘文斌律师有着同样感受的还有很多人。例如，柳沈知识产权律师事务所是知识产权方面非常著名的代理机构，但该所的李律师告诉本刊记者：“房地产知识产权对我们来说也是非常陌生的，可以说是一个全新的领域。”

　　有律师认为，造成这种现象的主要原因是一直以来房地产开发商对知识产权的漠视。刘文斌律师说，全国的房地产商众多，仅北京就有3千多家，但注册拥有全国知名品牌的房地产开发商却少之又少。

　　来自权威部门的一组数据也证实了这一点：据上海工商局提供的资料显示，截止到2002年11月，上海的有效注册商标总量已达6.36万件，其中房地产商标仅85件，而在198件通过认定的“上海著名商标”中没有一件是房地产商标。由北京工商局提供的资料则表明，在北京通过认定的173件“驰名商标”中，也没有一件房地产商标。

　　与这组数据相映衬的是：房地产的“克隆”现象几乎达到了疯狂和泛滥的地步。北京是盛产房地产概念的地方，每一次概念炒作的成功都会使得这一概念在全国遍地开花。而被称为房地产项目脸面的案名就成了这场“灾难”中受害最深的一个。

　　比较著名的案例是，2003年继现代城之后北京先后出现了案名为“后现代城”、“西现代城”的项目。而这两个项目案名的“克隆”直接导致了现代城的缔造者、中国著名地产商潘石屹的尴尬。据悉，潘石屹曾表示要直接采用诉讼手段进行“维权”。但潘石屹的最终放弃也说明了房地产开发商缺乏较强的知识产权保护意识。

　　另有消息，去年年底张宝全花200万购买的“苹果”案名，如今北京的“苹果”尚未成熟，石家庄倒先有“苹果”已经飘香了。而且石家庄的这个“苹果”楼盘，不仅案名相似，就连张宝全的精典智囊团研究出的“青苹果”、“红苹果”、“转基因苹果”等苹果系列的社区创意也原样照搬。

　　事实上，还有更多诸如“某某华庭”、“水榭花都”、“纳帕溪谷”、“太阳城”、“东方银座”的案名更是散落在祖国的大江南北。

　　种种迹象表明，房地产开发商之间已经习惯了这种“你原创，我拷贝”的经营理念，而他们之间的相安无事似乎更是达到了默契的境界。有律师告诉记者，可以毫不客气地说，开发商对知识产权的漠视已经到了一个非警醒不可的地步了。

　 “第一案”惊醒地产商

　　深圳美地诉上海龙苍的“香榭里”一案成了警醒开发商的重大事件。据悉，此案诉讼标的高达1440万元！美地置业有关人士称，在成都、北京、杭州等地都有与“香榭里”品牌相同或近似的房地产项目，据不完全统计已近50个，而美地置业将对这些侵权行为逐一进行“维权”行动。

　　业内人士称，此案是中华人民共和国有史以来无形资产保护及商标保护纠纷案涉案标的金额最大的商标纠纷案件，同时也是中国房地产领域中知识产权保护的“第一案”。尽管此案一拖再拖还没作出最终判决，但这一事件却给那些缺少知识产权保护意识的地产商们敲响了警钟。

　　与此同时，一个显著的变化就是，北京的地产大腕潘石屹、张宝全等都纷纷开始着手项目的商标注册及保护工作。据悉北京“美然。香榭里”的开发商已经准备放弃这个案名，其新开盘的二期将另取案名。各地凡与“香榭里”案名相似或雷同的项目开发商们都在思量着如何准备应诉或另取新名。

　　而法律界对此案的议论更是不少。北京信杰律师事务所王仕平律师认为，“香榭里”之案，无论从法律角度还是从房地产业发展的角度看，都具有开创性的意义。他说，此案的出现有利于提高开发商对商标、外观设计等无形资产的保护意识。显然现在对品牌实施必要的保护措施，乃是房地产企业的当务之急。

　　也有律师认为，房地产业做为一个特殊的商品行业，具有投资规模大、影响力持久等特点。因此，房地产商标侵权相对于其他商品商标侵权，其无形资产的破坏力会更大，影响也会更深远。

　　代理此案的原告方律师华律师在接受本刊记者采访时表示，由于案子尚未最终判决，不便接受采访。但他还是提醒开发商们应该从这一案件上得到一些启示。

　　房地产知识产权瓶颈

　　尽管房地产商们已经开始注重自己的品牌保护，但有不少专家纷纷表示：目前我国房地产知识产权相关的法律法规及司法实践当中还存在许多瓶颈。

　　著名知识产权法专家、北方工业大学法律系教授王素娟告诉本刊记者，目前房地产市场上普遍存在着营销策划方案、广告设计、园林规划、墙面外观、户型设计等被“克隆”的现象。一旦发生诉讼，在这类案件的具体审判中，法官裁量的是这种“克隆”行为有没有直接使用被抄袭的实质性内容，如果实质性内容相同则构成侵权。但同时王教授表示，实质性内容的界定虽然有一些法律的规定，而更多是依赖于法官的自由裁量权。这也是知识产权案件审理的一个共同特点。因此，对实质性内容认定的不同，判决的结果往往也不一样。当诸如“西现代城”剽窃“现代城”文案设计这类行为若发生诉讼，在审理时就会存在很大变数。

　　北京富力地产的总经理谢强认为，尽管目前在房地产业中知识产权侵权行为很多，但如真要追究，受害者开发商根本耗不起这个精力。有的即使判了也只能拿回几万元钱，得不偿失。因此，谢强建议，房地产作为一个综合性的行业，其中所涉及到的各行各业的知识产权太多了，当务之急是政府制订出一个专门的标准，这样才能加强开发商的维权和尊重无形资产的意识。

　　另外，北京集佳专利商标事务所商标部主任刘文斌告诉本刊记者：“目前一般国外公司商标保护都会采用商标贮备的方法，当企业的名称、图形等LOGO一经设计出来，就立即将其注册。而我国的商标保护还略有不足。”

　　“香榭里”案

　　从1997年开始，深圳市美地置业发展有限公司在深圳市福田区农园路，独家投资开发了“香榭里花园”，总投资约15亿元人民币。世界排名前五位的两家设计公司（美国RTKL国际有限公司和澳大利亚BELT－COLLLINS国际怡景设计有限公司）为该项目进行了总体规划设计和园林景观设计。

　　1999年，“香榭里花园”的设计参加了由美国太平洋沿岸建筑联合会、西部建筑展示会及美国知名建筑杂志举办的、被誉为建筑界奥斯卡的第36届“金块奖”的评比，并获得25英亩建筑面积以内评选范围的“最佳规划奖”，成为首个获得此奖的中国住宅小区。

　　2003年，已经建设完的“香榭里花园”再次获得第40届“金块奖”的“卓越成就大奖”。由此，“香榭里花园”成为深圳乃至全国的知名地产品牌。

　　“金块奖”的获得，使深圳美地置业初步意识到“香榭里花园”的含金量，于1999年向国家商标局提出“香榭里”的商标申请，申请“香榭里”品牌在第36类（不动产类）的中英文（中文“香榭里”，英文“ChampsElysees”）商标注册，2001年注册完毕。

　　从提交申请那一天开始，深圳美地置业就打算在全国打造“香榭里”系列品牌的地产项目。在深圳“香榭里花园”进入收尾期时，美地置业又选择了上海作为其品牌扩张的第一步，并于2000年下半年正式进入上海。但当美地置业已经与上海两家地产公司签订了合作意向书时发现，上海已有了一个“香榭丽花园”，这使得其无法通过上海小区办获得“香榭里花园”的地名审核，合作因此流产。

　　2003年，深圳美地置业委托广州正信和律师事务所向上海市中级人民法院递交了诉讼申请。同年8月19日，上海市中级人民法院正式受理此案。据悉，其诉讼标的高达1440万元！此案不久将开庭审理。法大民商经济法律望·谢良兵