评论：房贷调整应真正体现差别化

　　中行调整存量房贷利率，表面看有差别化的信贷区别，实际上并没有体现出精准度，反而给人一种“要调一起调、要涨一起涨”的一刀切感觉，不利于保障合理的需求。　　

　　中国银行率先向存量房贷动刀了。上周末，中行宣布上调存量房贷利率，公告称，在利率调整方式到期时将根据与客户合同中的约定，提高存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。据了解，新政策于4月19日起实行。

　　如果大家没有记错的话，当初央行出台房贷的“七折新政”时明确规定，新政自2008年10月27日起实施，但直至2009年的1月，包括中行在内的四大国有银行才在其他银行的步步紧逼之下，出台房贷七折利率的相关细则。也就是说能真正享受到中行七折利率的优惠，至少是2009年以后的事了。可是按照中行“房贷一般每两年检讨一次利率”的不成文约定，“七折新政”从真正实施到现在也只不过一年零四个月而已，离两年的利率检讨期还差8个月，可为何中行从4月19日就实行存量房贷利率上调的新规定呢？如此急匆匆地提前上调是否有借调控之机、行牟利之实？

　　而且具体到中行上调利率的理由，看起来也有点霸王条款的味道。在与客户签订房贷合约时，中行即说明每两年检讨一次利率方式，去年可享七折，明年就到期需要调整。这种银行单方约定的条款，客户丝毫没有商量的余地，和“去酒店消费不得自带酒水”的霸王规定又有何区别呢？

　　差别化的信贷是此次楼市调控的一大准则，比如“新国四条”对购买首套自住房、第二套房以及第三套房即有区别性的对待，对不同的住房需求实行不同的信贷政策，从而确保调控既能满足正常的理性消费需求，同时又能抑制投机炒房者。

　　在中行对存量房贷的调整中，似乎也能看到这种差别化的信贷政策，像首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例都有区别。但问题是这种区别不分青红皂白地将首套自住房也纳入进来，就很值得商榷。此次调控打击的主要对象是投机需求，可是中行此举在借打击投机炒房者的同时，不可避免地会误伤到一大批真正的住房需求者，这无形中加重了现有真房奴的负担，不利于保障合理的需求。

　　从根本上来说，要精准打击投机炒房者，一个重要前提就是对调控政策的差别化把握。差别化细则越到位，打击得越精准，在信贷上如此，在税收上也是如此。比如说现在传闻的房产保有税，即是定位于第三套及以上住房。这并不是毫无道理，因为首套房多是用来自住的，没道理要交税，而第二套房其中也包含不少改善性需求者，对这部分购房者也不能等同于炒房者。

　　反观中行对存量房贷利率的调整，表面上看有差别化的信贷区别，实际上并没有体现出打击的精准度，反而给人一种“要调一起调、要涨一起涨”的一刀切感觉。首套房利率该不该调？如果要调，到底该调多少？这个最应该与投资甚至投机有所区别的真需求，居然也没有得到区别对待，让人不得不对其调整利率的动机存疑。倘若再进一步追问，对所有存量房贷进行大幅度调整，于情于理说不过去之外，是否具有合法性，似乎也很值得拷问。

　　而更大的担心来自于，其他银行会否跟进，仿效中行上调存量房贷利率？果如此，调控就变成了银行趁机牟利的契机，这种势头还是不出现为好。