目前物业管理存在的问题与对策

一、目前物业管理存在的主要问题

1、业主委员会过分强调维权，忽视对业主责任与义务的教育。业主委员会是业主大会的执行机构，是全体业主的“代言人”。目前，一些小区的业主委员会在维权中却采取了不正当的形式，忽视了法律法规允许的维权范围和形式。业主委员会也忽略了自身对业主的教育和引导责任。

2、小区物业管理未真正纳入社区建设，政府有关部门对社区管理未进行有效整合，有些工作也未到位。居住区物业管理纳入社区建设的问题，北京市人民政府第五次城市管理工作会议上已作了明确阐述。物业管理属综合性问题，由于管理工作不到位，小区内违章停车、私搭乱建、野蛮装修等情况时有发生。在上述情况出现后，物业管理企业因无任何行政手段，只能对居民进行劝阻。由此，物业企业承担了大量政府部门的职能，导致企业在实际管理中存在诸多困难。此外，由于政策滞后，政府一些部门在相互配合上缺乏整体性，对于整个社区的管理未形成有效整合。甚至把物业企业视为“社会单位”，而非市场经济中的企业主体，忽视了业主与物业企业之间基本的雇佣关系。

3、开发商遗留问题转嫁给物业管理企业，个别物业管理企业也未按要求提供相应服务。多数小区由于开发端向业主将会房屋之前，缺乏政府整个开发项目共同验收的环节，导致缺乏必要的配套共用设施，引起业主入住后的不满。同时，业主又认为开发商对于销售承诺没有兑现、房屋质量存在问题、分摊不合理、面积缩水、规划更改、延期交房等，纷纷找开发商索赔甚至退房，但长期解决不了问题，所以把怨气发泄到物业管理企业身上。业主表达不满的通常方式就是拒交物业服务费，造成物业费收缴困难。

个别物业管理服务意识也不强，没有从过去的“管理者”角色转换来，未能形成“在管理中服务，在服务中管理”的机制，业务素质不高，往往成为业主投诉的热点。部分物业管理企业在为小区内车辆丢失；公共施维修养护不及时、服务不规范、擅自处置物业管理区域内的公共设施、共有财产等等，以上是导致物业企业与业主各种矛盾的导火线。

二、对策

1、业主委员会应当合法地进行维权，同时要教育引导为主转变观念，提高素质，遵纪守法，依规办事。业主委员会作为业主大会的执行机构，是整合广大业主共同意愿，维护业主合法权益的有效组织形式，是小区公众利益的代表。它有利于明确业主与物业管理企业之间的责、权、利关系，有利于促进形成物业管理市场竞争机制。业主委员会要从全体业主的利益和保护共有财产的角度出发，按照现行的法律规范和政策规定采用合理合法的方式进行理性、有序的维权，同时在维权过程中注意把握好度。业主委员会还要与物业管理企业共同制定小区业主应遵守的规章制度，同时要树立责任意识和具备公益心，提高自治能力，加强对业主的正确引导和教育，切实保障业主的合法权益，保障业主正常的生活秩序。

业主也是小区和谐氛围形成的一个责任主体。有人形象的把物业管理企业、业主各业主委员会的关系归纳为三句话“物业文化业是请来的管家，业主是主人的子女，业委会是家长”。由此可见，业主委员会对业主负有教育和引导的责任。业主委员会要教育业主增强责任意识、公德意识，做到自觉遵守国家的法律法规、《首都市场文明公约》和社区管理的基本规章制度；遵纪守法、依规办事。此外，还要教育业主按时缴纳物业服务费，遵守社公德，自觉提高道德水平和自身素质。

2、社区居委会是小区和谐氛围形成的建设者。当前社区居委会必须转变观念，提高自身业务素质，特别要分析和研究新时期社区内业主的利益目标及现实需求，从他们最关心的问题出发，积极帮助业主组建业主委员会，配合物业管理企业在社区中依法开展物业服务活动，积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷。

3、政府有关部门要做好监管、指导到位。当好服务者，指导者、监督者和管理者。政府主管部门应当扮演好四种“角色”：服务者、指导者、监督者、管理者。作为服务者，主管部门要以人为本，更好地为物业管理企业和业主服务。作为指导者，主管部门要尽快完善小区管理的法规政策，出台物业管理的实施细则，加强宣传力度。作为监督者和管理者，主管部门要严格按照法律法规的要求，加强对物业管理企业的管理，依法行政，严格规范物业管理企业的行为。同时应加强对业主行为的正确引导，提高业主的素质，为小区和谐氛围的形成创造有利条件。

4、开发商和物业管理企业应为小区的和谐氛围的形成提供物质保障。开发商应本着百年大计，将质量合格、配套设施合格的房屋交给业主，这也是养活小区物业管理纠纷的前提。开发高前期遗留的问题如房屋质量不合格、分摊不全理、承诺不兑现、配套设施不齐全等切实避免，才能为业主和物业管理企业合作提供一个好平台，为小区和谐氛围的形成创造良好的开端。

物业管理企业对小区和谐氛围的形成起着至关重要的作用，它提供物质基础。物业企业应该树立以人为本的服务理念，本着“我为社区服好务，我为首都添光彩”的宗旨，严格按照政策法规和物业服务合同，公开服务标准、收费标准和收费依据，尽职尽责的为业主服务。物业企业与业主的关系应该定位于鱼水关系，成为业主亲密的朋友和至亲的伙伴。物业企业还要进一步提高自身素质，加强对员工的培训，增强与业主的沟通和交流，积极与政府相关部门配合，进一步提高协调能力，全力支持社区建设，开展健康向上的社区文化活动，促进邻里交流，加强邻里团结。

北京宣武区国土资源和房屋管理局 张宏生 张楠