建筑物区分所有的性质

访：在建筑物区分所有的理论中，对于这种新型物权的性质是有争论的。对此，您的看法是什么？

　　谈：关于建筑物区分所有的性质，有过一个发展的过程。《法国民法典》认其为役权的内容，《瑞士民法典》将其认作相邻关系，《日本民法》则将其规定在“所有权的界限”一节中。在20世纪60年代以后，均认建筑物区分所有为特殊的所有权形式，其特殊之处，就在于是一种共有形式。至于这种共有是何种性质的共有，则有不同主张。

　　我认为，建筑物区分所有的性质是复合共有。其理由是：

　　第一，传统的共有理论无法解释建筑物区分所有的现实。在传统的共有理论中，共有只分为按份共有和共同共有，没有其他共有形式。建筑物区分所有既强调整栋建筑物的按份共有性质，又强调区分所有部分的专有性和共用部分的互有性，是在一栋建筑物由区分所有人共有的条件下，由个人所有和共同共有有机构成的复合共有。

　　第二，从总体看，尽管建筑物区分所有与按份共有相似，但却难以相合。一是普通按份共有并不将建筑物区分成不同部分而设定数个平行的所有权，因而只有一个所有权，而区分所有权是数个所有权的集合；二是按份共有的共有人之一对建筑物的所有部分享有的只是份额权，区分所有对自己专有使用的部会拥有的是完全的所有权；三是按份共有只按份额权享受权利承担义务，而区分所有不仅要区分专有的份额，而且还要对共有的部分享有互有权。　　第三，从共有部分看，与共同共有亦不相合。建筑物区分所有的共有部分，将其解为按份共有，其不当之处比较明显；将其解为共同共有，似嫌笼统，且有不合之处。共同共有关系可以终止，当终止时，要分割共有财产。区分所有建筑物中的共有部分，只为共有，不能要求分割，且这部分共有关系须永久维持，直至该建筑物报废或完全归一人所有时，才与区分所有关系一起消灭。因此，这样的共有不是一般的共同共有，而是互有。

　　综上所述，建筑物区分所有的性质是复合共有，它由整个建筑物的按份共有、共同使用部分的互有和专有使用部分的专有复合构成，是既不同于按份共有，又不同于共同共有的第三种共有形态。因此，也应当对共有制度的结构进行重新构造，将其分成按份共有、共同共有和复合共有及准共有四部分构成。