物管企业专业化是一种战略选择

我们必须从专业角度对当前的物业管理发展基础、发展环境、发展前景做出判断和分析，准确地把握我国物业管理行业及企业的阶段性发展策略，从而实现以物业管理企业专业化推动物业管理行业产业化的目标。

　　物业管理企业的专业化是一种基于提升管理服务质量、构建企业核心竞争力、实现企业规模化经营、保障企业可持续发展的战略抉择，是涉及企业战略规划、市场营销、服务模式、技术手段、运作流程、制度规章、人力资源、品牌文化等方方面面的科学而系统的企业运营。

　　物管企业专业化是一种战略抉择

　　美国著名经济学家Langlois教授指出，“专业化的简单定义，就是你专心做件事，其他的则从市场上买。”在专业化的年代，大公司仅仅专注产业链的小环节，新高度的产业化分工水平和规模效应则带来比过去更大的销售总额和利润。专业化威力在于此。

　　对于我国的物业管理企业来讲，专业化的定义并非就是专专心做件事那么简单，物业管理及企业专业化有其丰富的内涵。比如，有的肤浅地认为物业管理专业化就是成立专业公司，甚而是更初级的企业内部的专业中心。包括社会上的清洁公司、保安公司、设备修理公司等，它们应该说只是专项服务公司。准确地说这些专项服务公司及专业中心的出现，仅仅是物业管理专业化的表现之一。而现代物业管理企业的专业化，是一种基于提升管理服务质量、构建企业核心竞争力、实现企业规模化经营、保障企业可持续发展的战略抉择，是涉及企业战略规划、市场营销、服务模式、技术手段、运作流程、制度规章、人力资源、品牌文化等方方面面的科学而系统的企业运营。

　　对现代的物业管理企业来讲，首先物业管理企业的专业化是一种战略抉择，必需确立企业经营专业化的理念及战略。物业管理企业的经营是专业化还是多元化，是物业管理企业发展过程中首要考虑的战略问题。但企业在做出专业化的战略选择之前首先要回答企业为什么要专业化？简单地说物业管理企业专业化的根本目的在子规模经济、规模效益。从企业核心竞争战略要素角度来看，具备专业技能和资源与领导层远见卓识及把握新趋势能力，同为现代企业三大核心竞争战略之一。从这个角度看，物业管理的专业化还是打造物业管理企业核心竞争力的必由之路。

　　从实践来看，物业管理企业是否确立企业的专业化战略，应该审时度势做出抉择。必须运用本企业的核心竞争战略分析企业的发展目标、产业演变趋势、企业专业技能与资源，在确定企业的竞争地位之后，就可以对企业的专业化做出战略抉择。作为新兴朝阳产业的我国物业管理企业，走专业化道路从宏观来看是大趋势。当然对每一家具体的物业管理企业，也应该具体情况具体分析。如果你的企业追求行业的主导地位，企业又有相应的规模、技能与资源，你的企业就可以执着子专业化发展。

　　物管企业专业化的概念及内涵

　　所谓物业管理企业的专业化，是指从事物业管理工作的企业必须是符合现代企业制度而成立的公司。专业化的概念也就是说，在从事物业管理的过程当中，要做到精细化管理服务，就必须要专业化。物业管理企业不专业化，必然就做不到精细化。本文认为，物业管理专业化的第一要义是物业管理企业本身的专业化，包括企业经营、物业服务等等。基本的内容包括它必须有专业人员的配备、有专门的管理工具和设备，有一整套工作程序和完备的规章管理制度，运用现代化的管理科学和先进的维修养护技术。具体来说，专业化主要包括：专门的机构、专门的人才、专门的设备、专门的技术、专门的标准、专门的工具、专门的作业、专门的训练、专门的管理措施、专门的工作程序和专门的术语等内容。其中，物业管理特别要求必须由专门的机构或企业来实施。而且，这些机构或企业必须具备一定的专业资质并达到-定的专业标准。比如，现代物业管理要求专业的人员配备方面，水暖、锅炉、五金、电梯、空调、保安、绿化、清洁、营销、财务等各方面都需要专业人员，以满足业主个性化消费的专业服务。而且从物业管理服务的内容看，它不仅包括公共服务，即小区内的房屋修缮、设备管理、环境卫生、绿化美化、消防治安等，除此之外还有专项服务、特约服务等内容。上面所提到的清洁公司、保安公司、设备修理公司以及一些房屋维修专业公司，仅仅是物业管理专业化服务中的一个内容。也就是说，物业管理专业化也包含了社会上为物业管理服务而成立的一些专项服务公司。

　　从经济学的角度来看，除了大市场培育专业化、专业化创造大市场之外，它的微观本质，也是在于一种人力资本与物质资本的最佳组合。所谓专业化，应当反映出人力资本的专业化，即最具专业知识和判断力的人，运用最应该由他使用的物质资本，实现双重的最大增值，企业的经济资源就在这种最佳配置中收获最大回报。物管企业专业化是规模经济经营要求在专业化领域中，只有规模才能出效应，做大、做强、做透也要靠规模化的支撑。由于规模决定了企业的成本分摊，而企业专业化的投入相对来说又要格外昂贵，这就需要创造更大的市场来“养活”自己。那么，除了物业管理市场总量是否形成规模这一宏观因素外，行业中是否拥有一批相当规模的物业管理企业，也是一大主要因素。据统计，目前全国拥有500-1000万平方米左右管理面积，被认定为国家一级物业管理资质的大型物管企业己多达一百余家。以深圳为例，万厦居业、中海物业、万科物业、金地物业等一大批国家一级物业管理资质的大型物管企业，都在全国管理顾问了500-1000万平方米左右的物业可见，物业管理行业已经拥有了一大批具有较大规模的企业，并足以支撑她专业化战略的全面实施。这里需要回答一个问题，物业管理企业大了以后怎么办？按照一般的企业经营规律有两条：一条是多元化，一条是专业化。回顾我国过去几十年的经济发展，由于改革开放的初期及经济发展初级阶段的特味糙，初始阶段的市场空间确实很多，只要存资本，投到哪儿都能发展起来，所以出现了很多走多元化道路并取得成功的企业。但从市场经济的长期发展来看，随着我国市场经济的不断成熟，过去的多元化抢地盘的初级市场竞争，已演变为真正的市场化大背景下的专业化竞争。

　　从行业及企业的市场竞争来看，物业管理二十多年的发展，行业基本成熟，比如管理服务模式、技能、方法、手段的同质化现象愈来愈严重，而要保持竞争与活力，特别是体现差异化、特色化，也必须走专业化的发展道路。从物业管理市场的层次细分来看，如高、中、低端层次的凸现，导致物业管理市场目标客户群的高度细分，业主个性化的“专业”需求越来越丰富，最终的结果也就是对专业化的要求越来越高了。另外一种因素，由于物业管理行业近年来受到普遍性的重视，由此相关的制约性因素也随着行业的壮大而增多：物业管理产业化进行的不断深入，与关联行业、企业、产品密切程度的提高，在这种趋势下，物管企业要得到可持续的快速发展，专业化将是惟一的有效途径。

　　物业管理企业是走专业化还是多元化，这与市场环境有关，简单地说，市场越完善，竞争越激烈，多元化就越难，专业化就越重要。企业家要谨防“专业化基础上的多元化”到最后变成了“多元化基础上的专业化”。著名经济学家张维迎指出，多元化基础上的专业化其实就是没有专业化。如果某个企业认为自己的战略是专业化基础上的多元化，那么就不妨问问自己，自己的每个业务在中国能不能做到前三名？如果每个都是排到几十名以后，也敢把自己叫专业化，那全世界就没有不专业的公司了。

　　物管企业专业化推进物管行业产业化

　　1777年出版的亚当\"斯密的经济学大作《国富论》，开宗明义地提出了被称作\"斯密定理\"的市场范围与分工深度的关系：市场的广度决定分工的深度，只有大市场才需要分工和专业化的深化：而1927年天才的经济学家阿\"杨格更提出被称为“杨格定律”的关于分工的论断，深化了亚当\"斯密的研究：因为分工和专业化带来的规模经济与学习效应，最终导致了边际报酬递增，所以分工的深化也将引起市场的扩张。换言之，结合亚当\"斯密与阿\"杨格的成果，我们看到，只有大市场，才允许专业化，也只有专业化，才支撑得起大市场：市场越大，越使得人们可以专注于专业化水平的提高，来降低单位产品成本，创造更多回报，而专业化水平越高，也越能够降低单产，但其昂贵的投入也需要或创造更大的市场来“养活”自己。这就是说，物业管理企业专业化是建立在物业管理行业大市场的产业化的基础上。但反过来看，物业管理企业专业化的发展又可以推进物业管理行业的产业化。

　　目前来看，我国的物业管理已经形成了庞大的产业经济规模，2002年全国物业管理行业的产值达到300亿元。物业管理以其旺盛的生命力正在成为我国第三产业的产业经济大户。从管理规模及覆盖面来看，目前全国在管物业面积估计已突破l00亿平方米，物业管理的覆盖面已占全国城市物业总量的30%，其中经济发达地区的城市达到了50%以上，可以说我国的物业管理行业己名副其实地发展成为大产业、大市场，完全合乎“斯密定理”、“杨格定律”的主要特征，也就是在这种具有广度与深度的物业管理大市场、大产业化中，物业管理的专业化是必然的选择。因此，我们必须从专业角度对当前的物业管理发展基础、发展环境、发展前景做出判断和分析，准确地把握我国物业管理行业及企业的阶段性发展策略，从而实现以物业管理企业专业化推动物业管理行业产业化的目标。