民营物管将成市场主流

　　我国物管企业从刚开始发展的纯国有性质已逐步演化成国有独资、国有参股、外资以及民营等多种经济成份并存的格局，并且这种格局随着时间的推移也在悄然发生变化，民营物管企业占据物管市场的主流地位将逐步形成。

　　物管企业经济属性的现状及特征

　　目前，仍有不少人对物管企业经济属性的现状及特征认识不清，认为目前仍然是国有物管企业占据市场主流地位。其实，这只是某些指标的反映，另外一些指标己显示目前民营物管企业实际上已经占据了市场的主流地位。

　　1.从管理规模上看，固有物管企业占主流地位

　　物管企业主要是从房地产开发企业衍生而来，而早期的房地产开发企业基本上是国有体制，由其所衍生的物管企业一般也是国有体制。由于长期以来物业管理基本上沿袭的是一种自建自管模式，因此，随着房地产开发企业开发规模的不断增加，其下属的物管企业管理规模也在不断增加。在物业管理非完全市场化的情况下，这种原先占有垄断性资源的物业公司能够通过市场接到更多的优质物管项目，使这些物管企业更加壮大，目前已有相当多的物管企业成为“庞然大物”。而后期出现的民营物管企业，虽然数目较多，但管理规模较小，占物业管理市场的份额低。因此，从目前在管项目的角度分析，国有物管企业占主流地位。

　　2.从物管企业数量、注册资金上看，民营物管企业实质上已占主流地位

　　国有物管企业形成主要有三种形式。一是由国有房地产开发企业衍生而来，二是由房营所转制形成，三是由机关事业单位后勤制度改革形成。民营物管企业形成也有三种主要形式。一是由民营房地产开发企业衍生而来，二是由国有物管企业改制形成，三是新成立的民营物管企业。早期成立的物管企业主要是国有性质，但近几年注册成立的物管企业，以民营企业为主。从物管企业注册的数量来看，近几年新成立的物业公司数目特别多。目前，从工商注册的资料分析，就全国而言，民营性质的物管企业在企业数量、注册资金方面已经占据整个物管行业的主流地位，而且这种主流地位越来越明显。

　　3.从业主认同的角度上看，民营与国有基本相当，但民营物管企业的认同感呈上升趋势

　　由于人们对物业管理的服务性质认识不足，而且也由于业主对物业管理企业没有选择权，因此早期人们一般选择、认可国有物管企业，认为这些企业信誉好，一般不会出问题，即使出了问题也可以找到它。在深圳早期的物管企业改制中，就出现国有物管企业改制成民营物管企业，但得不到市场认可，最后不得不戴回国有帽子的例子。由于物业管理是一种服务性的行业，从经营属性上分析，它更适合民营物管企业发展。因此，随着后期部分民营物管企业入市后，民营物管企业低廉的价格与优质的服务让人们对物业管理有了更深的认识。近期笔者认识了两个业主委员会主任。一个是深圳民营小企业管理项目的业主委员会主任，该业主委员会主任认为小企业管理水平低，大企业管理水平高，因此，想炒掉原来的物业公司而聘请大型物业公司管理。另外一个是深圳大型物业公司管理项目的业主委员会主任。由于国有大企业机构庞大，办事效率低下，管理品质低下，这让老百姓吃尽了苦头，因此，该业主委员会主任及业主们想选择一家机制灵活而又能提供优质服务的小物管企业。从目前的发展趋势来看，越来越多的业主更认可民营的物管企业。

　　4.经济越发达的城市，物管企业民营化程度越低

　　人们一般认为，经济越发达的城市，其商品的市场化程度也就越高。但是目前作为一种特殊商品的物业管理则恰恰相反。主要原因如下：一是从国有物管企业主要的三种来源来看，越大的城市，由于历史发展的原因，国有的成份越浓，因此相应产生了更多的国有物管企业，二是由于对物管企业参与竞标进行资质限制，国有物管企业很容易凭借其先天形成的垄断资源而获得项目，从而得到更大的发展，而民营物管企业则被排除在外，连参与市场竞争的资格都没有，民营物管企业的发展受到了很大限制；三是早期人们对物业管理认识不足，人们更愿认同国有物管企业而对民营物管企业不放心。因此，由于这些条件的限制，使得民营物管企业在大城市中发展更为困难，从而导致大城市物业管理的市场化程度反而低。

　　5.在中小城市中，民营物管企业已成为市场主流

　　实际上，目前在中小城市中，民营物管企业已占物管市场的绝对主流。主要原因：一是在中小城市，民营的房地产开发企业较多，因此，相应产生了较多的民营物管企业，二是由机关事业单位改制而产生的国有物管企业较少，三是由于中小城市物业管理收费低，物业管理企业经营困难，因此物管企业必须民营化才能求得生存和发展；四是由于物业管理项目不赚钱而且繁琐事多、遗留问题多，更多的房地产开发企业想甩掉包袱而将物业管理项目外包，因此物业管理的市场化程度反而高。做物业管理市场的人都明白，在深圳获取一个物业管理项目非常困难，因为深圳物业管理项目大多数挣钱，你有钱都买不到，因此没有物业管理市场存在。而在内地中小城市，大把的物业管理项目，人家送给你，你都不敢要，因为项目不挣钱，所以物业管理市场到处存在。

　　对物业管理市场产生误解的主要原因是长期以来，人们一直关注大城市特别是深圳的物业管理，把局部的深圳物管市场等同于全国的物管市场。

　　6.外资物管企业在我国成不了气候

　　在加入世贸之前，人们普遍认为，加入世贸后，外资物管企业将大量进驻我国。但是到目前为止，外资物管企业在我国并没有形成多大的影响，而且外资物管企业有逐步退出的迹象。大量现象表明，原先进驻中国的一些知名物管企业，其战线正在收缩，其发展优势正在减弱。由于物业管理是一种服务性行业，而且极易同质化，外资物管企业在人力资源、运作成本等方面并没有什么优势，外资物管企业在我国成不了气候。

　　物管企业民营化趋势演变加剧

　　在某些方面，民营物管企业已成为市场主流，但物业管理的民营化趋势还在加剧演变。

　　1.新入市的国有物管企业数目急剧减少

　　一方面，目前新成立的国有房地产开发企业将会非常少，因此由其成立固有物业公司的机会也非常少。另一方面，房管所改制工作已经基本结束，将不再会新增由房管所改制而产生的物业公司。再一方面，国有机关事业单位成立物业公司的主要目的是想减轻后勤工作压力。在以前一段时间内，成立这种性质的物业公司比较多。但从目前的情况看，成立下属的物业公司并没有完全减轻原单位的负担。现阶段及以后机关事业单位更情愿将物业管理项目外包给专业化的物业公司而不再自己成立物业公司，因此，由此而新成立的物业公司的数目将非常少。

　　2.国有物管企业通过改制，数目正在减少从物业管理的特征来看，固有物管企业并没有什么优势。目前国有物管企业所形成的优势是历史形成而不是由市场形成的。因此，国有物管企业要想生存，就必须改变体制。目前，大量的物管企业正在由国有体制向民营体制转化，国有物管企业数目正在减少。

　　3.大量民营物管企业入市由于物业管理投资较少、风险较小、收益稳定等特点，已吸引了大量的民营资本进入物业管理行业。通过近期工商注册资料可以看到，现阶段及以后仍会有大量的民营物管企业入市。因此，总量不会再增加只会减少的国有物管企业将被大量入市的民营物管企业所稀释，民营物管企业将真正成为市场主流。