民营物业管理企业发展机遇与挑战的探索

国内当前对民营企业这一范畴的认识不一，有认为它是私有的，有认为它是非国有的，还有人认为这一范畴不规范而主张取消。认识上有误区将不利于民营企业的发展。经济学家张维迎教授说：民营企业很大程度上实际就是指私营企业。其范围界定十分广阔宽泛，即民营企业是由某一民间集体不可分割的共同拥有全部或部分企业所有权，并直接或间接地去加以经营的经济实体。在这个范畴界定下，非国有产权、集体产权、国有产权参与但不占控股地位的企业组织形式都应该说是民营企业。

早期的物业管理企业很多是由房管所转制而来的，国有和集体的比较多，体制上计划经济的成分比较重。随着市场经济体制改革不断向纵深方向发展，社会分工不断细化，为了适应城市管理和房地产业发展的客观要求，新的物业管理企业如雨后春笋般涌现出来。但是，在众多的新的物业管理企业中，更多的却是民营物业管理企业，包括诸多的房地产开发商自己组建的物业管理企业，它们也大都属于民营企业的范畴。因此，探讨民营物管企业的发展问题有重要现实意义。

　　
　　一、民营物业管理企业的发展优势
　　首先，民营物业管理企业作为新兴的物管行业的重要力量，它的发展易得到政府政策的扶持。物业管理企业首先是一个劳动密集型企业，它可以解决部分人的就业问题。而中国又是世界上人口最多的国家，就业问题是一个突出的社会问题。民营企业在解决这个问题上作出了巨大的贡献。物业管理企业从整个行业来说是属于劳动密集型企业，有利于缓解社会就业，应该得到政府的大力扶持。
　　其次，民营物业管理企业的民营特性，决定了它能够做到“忍辱负重”。物业管理行业总体来说，技术含量不算高，但对从业人员的从业素质要求却十分高，要求企业及从业人员“用心作好每一个细节”，其从业人员要有极强的服务意识，极高的心理承受能力，能够处理好与不同层次、不同性格、不同目的、不同需求的业主、客户的各种沟通。民营的特性决定了这些物业管理企业要想生存，就要有极强的服务意识，约束自己，约束本企业的从业人员的从业行为、服务态度，在处理与业主、客户各种关系过程中能够做到“忍辱负重”，而这些恰恰是民营物业管理企业的优势，也是其发展的动力。
　　第三，物业管理企业存在着生存发展的合理性及其固有的结构优势。随着城市化进程的不断加快和人民群众生活水平的不断提高，跨地域物业、不同类型物业、不同档次物业存在多个细分的市场。由于地区支付能力的差异，每种物业、每个细分市场所需要提供的服务类别、服务层次、服务内容有所不同，这样的现实决定了短时间内中国的物业管理市场不可能是少数几家、几十家企业就能垄断得了的。
　　另外，在当前房地产业大规模开发越来越多的同时，个性化的物业、强调差别定位的物业也越来越多，这些新的物业为了开发其品牌,必然要求个性化的物业管理服务，个性化是一般大企业所不具有的优势，这部分市场正适合民营物管企业特别是为中小型物业管理企业创造了生存和发展的空间。

　　二、民营物管企业发展的机遇与风险

（一）面临的机遇
　　民营物管企业特别是中小型物业管理企业目前面临着前所未有的发展机遇。

第一个机遇就是中国加入WTO，加入WTO对我国物业管理行业的影响是多方面的。首先，导致物业管理市场的扩大，尤其使物业管理利润相对较有保障的中高档的物业管理需求增加。其次，政府的行业管理和物业管理的法规和制度将逐步完善，有利于物业管理企业在更为公平合理的政策环境下参与竞争。第三，外资物业管理企业的进入，会带来新的竞争理念和管理模式。
　　第二个机遇就是个性化服务时代的开始。随着信息化的发展，人们越来越注重消费的个性化。物业具有个性化的特征，从而使人们对物业管理的需求亦呈现多样性，因此物业管理服务也要求个性化。物业管理企业不应该只是简单的物业本体及配套设施设备维护以及保安、绿化等基本功能的执行者，更应该是个性化服务的提供者，个性化居住文化与居住艺术的挖掘者。个性化不是大规模企业的优势所在，因此在这种现状下为物业管理企业，特别是中小型物业管理企业的发展提供了发展空间。
　　第三个机遇是服务专业化的发展。专业化的发展趋势是业内人士和理论界都达成的一个共识。随着社会的不断进步，对于物业的日常管理维护保养的要求也越来越高，物业管理起到的将是统一组织、统一调度和资源整合与分配的作用。专业化服务是物业管理企业的发展趋势。通过服务集成化来发挥其管理优势。

（二）存在的风险

民营物管企业，因其起步较晚，内外部环境还不够成熟，组织运作还存在不规范的地方，导致其面临很多风险。风险的表现形式主要有：

第一、接管新建物业可能存在的风险。

主要包括：1．接管新建物业缺合法手续，或属违章建筑，物业接管后造成“违法管理”；2．发展商与业主之间的矛盾纠纷不断，物业管理遭腹背夹击；3．装修管理中的安全隐患及装修监控难以到位；4．随时会被雇主解聘；5．业主大会或业主委员会滥用职权造成物管的被动局面；6．业主大会、业主委员会未按法定程序成立，使物管企业无法与其合作；7、非业主滥用业主权利造成物管公司与业主等多方矛盾；8．物管公司之间存在恶性竞争