“住改商”被严格限制

“住改商”被严格限制

——解读最高院《物权法》两个司法解释

文/杨承志

“民宅（住宅）商用”这个困扰行政部门多年，备受市民争议的话题。最近，因为最高法院公布的《物权法》两部司法解释而再次引起热议。

《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

该条中所谓有利害关系的业主，是指本栋楼因房屋改变用途影响其权利和合法利益的业主？还是与之相邻的本小区业主？或非本物业小区但在法律上有相邻关系于的业主？这一问题在《物权法》刚出台就引起了争论。新出台的两个司法解释，将其明确为“业主将住宅改变为经营性用房的，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》第七十七条所称的‘有利害关系的业主’。建筑区划内，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。认真解读此司法解释，笔者认为：

一、“住改商”被严格限制。无论是《物权法》，还是最高法院的两个司法解释，从条文上看是明确了房屋改变用途的条件，但实际上加大了房屋改变用途的难度。《物权法》第七十七条第一句就明确了法律的总原则是：禁止业主违反法律、行政法规和管理规约的要求将住宅转为经营性用房。并在第八十三条中规定：业主大会和业主委员会对业主违反规定，损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。所以底层居民如果擅自将住宅改成餐厅或者歌厅等经营性用房的，业主大会或者业主委员会依照法律、法规和管理规约，有权要求行为人停止违法行为，恢复原状并且赔偿由此给他人造成的损失。而新出台的两部司法解释将“有利害关系的业主”明确为本栋建筑物内的其他业主，即本栋楼只要有1名业主不同意（楼层高低不限），就可以一票否决。且本栋建筑之外的业主，也可以主张与自己有利害关系（司法解释规定谁有权来认定这种主张，也即是行政部门在审批是否同决心书业主住改商时，能否有权来判定本栋建筑之外的业主所提出的主张）。可见，法律总的精神是不主张“住改商”的。

二、严格限制“住改商”有利于行政部门依法行政。城市的建筑物在规划审批之时却有特定用途，不同用途的建筑物有不同要求，规划行政主管部门必须根据城市规划确定的用途审批（省会以上城市和一些规模圈套的城市总体规划还需报国务院审批），若可随意改变规划，则既损害行政部门的行政，不利于管理，又影响整个城市发展的布局，引发城市发展中的交通、环卫、绿化、消防等其他问题。其实，我国多部法律早就对不同用途的建筑物有不同规定，例如《城市房地产管理法》第54牺对于住宅用房和经营性用房既有不同规定，《拆迁管理条例》第24条规定拆迁中货币补偿的数额要考虑房屋用途等。住宅改变为经营性用房，可能影响建筑物主体结构并损害建筑物使用寿命，影响修缮该建筑物，还有可能影响建筑的交通、市容、环卫、绿化、消防和市政设施的功能，损害其他业主的权利和合法利益。因此，法律严格限制“住改商”是应该的。

三、“住改商”的相关规范还需细化。《物权法》和最高法院公布的两部司法解释虽然明确了了住改商的条件，但要在实践中真正实施，还需各地根本本地实际制定具体的操作规范。一是要制定住改商具体征求本栋建筑物内有利害关系业主意见的主体、程序、业主意见书的相关式样、以及相关行政部门审批的程序；二是要制定因住改商造成其他业主受损时的补偿机制。建立住改商的损失补偿机制，是推进住改商的前提，解决可能引发的矛盾，也符合民法的原则规定。