物业服务费上调成功4步曲

近年来，随着物价的持续上涨以及《劳动合同法》的全面实施，物业服务企业的管理成本倍增，而重庆市涪陵区物业服务费政府指导价标准却是按照重庆市物价局【1998】398号文件规定的标准下浮30%执行的，其中，部分物业小区的物业服务费标准还远远低于政府指导价标准。
　　从2008年初至今，笔者所在公司尝试上调在管项目的物业服务费，通过不懈努力，在管的绝大部分物业项目完成了物业服务费标准的上调工作。回顾漫长的调价工作，其中四个步骤至为重要：

第一步：积极向政府呼吁

　　2008年1月，涪陵区物业管理协会将本区域物业服务企业生存状况调查报告上报了区委、区政府、区人大、区政协。在报告中，特别就涪陵区物业管理行业十年来为涪陵区加强城市管理、改善人居生活和工作环境、优化发展环境、提高人民生活品质、维护社会稳定、扩大就业、构建和谐社会等方面作出的较大贡献，以及物业服务费的政府指导价标准维持十年不变等情况，进行了重点的阐述。报告呼吁政府及相应职能部门对物业管理行业的生存危机引起重视，出台相应的地方性法规、政策，缓解涪陵区物业服务企业生存危机，为城市经营管理和社会稳定营造一个良好发展环境。

　　与此同时，涪陵区物业管理协会在主管局的领导和指导下，制订了物业管理行业自律公约，共同抵制个别企业的不正当竞争。

　　此外，通过区主管局、区行业协会以及物业服务企业的名义，还多次向区政府、区委及相应职能部门大力呼吁。

　　在此基础上，物业管理行业引起了区政府的重视。2008年5月，区人大、区政协对涪陵区的物业服务企业进行了以物业管理行业生存状况为专题的执法检查和调研活动，为改善涪陵区物业管理行业的生存状况拉开了序幕。

第二步：做好调价的前期准备工作

　　为保障物业服务费标准上调工作的顺利开展，笔者所在公司首先对各物业小区的部分业主进行了“上调物业服务费标准”专题抽样调查，深入了解广大业主对物业服务费调价的看法；其次，对涪陵区物业管理行业的生存状况进行了详细的调查，包括近年来物价水平及员工工资的上涨情况，进行了客观的统计；第三，对在管各物业区域的物业服务费收支情况进行了分类整理；第四，就重庆市主城区、其它区县的物业服务费标准，以及物业服务人员工资标准，与涪陵区的实际情况进行了客观的对比分析。

　　通过对业主进行“上调物业服务费标准”的调查中发现，70%以上的业主都希望能享受到优质的物业服务；35%左右的业主认为随着物价的逐年上涨，可以适当上调物业服务费标准；45%左右的业主不愿上调物业服务费标准；20%左右的业主对上调物业服务费标准无明确意见。针对绝大多数业主的意见，笔者所在的公司决定在上调物业服务费标准前，进一步提高各物业小区的物业服务质量标准，切实让广大业主有一个安全、整洁、舒适、温馨、和谐的生活环境和工作环境，以服务质量提高来推动物业服务费标准的上调。

第三步：加大宣传力度

　　为了取得绝大部分业主对上调物业服务费标准的理解和支持，让更多业主了解物业服务企业目前的生存状况是成功的关键。为此，笔者所在公司将宣传工作放在了重要位置：首先，将涪陵区物业管理行业的生存状况调查情况及小区物业服务费收支情况向广大业主予以公示，让广大业主对物业管理行业生存状况及企业有一个更深层次的了解；其次，采取全员宣传的方式，将重庆市及涪陵区物业管理行业生存状况向广大员工通报、学习，并让员工对业主不理解的地方予以解释与沟通；第三，对调价特别不理解的业主，由笔者所在公司派中高层管理人员与其进行单独的交流与沟通，直至业主理解为止。同时，为了确保宣传工作的广泛开展，各物业项目任务层层落实，责任到人。

第四步：加大与业主单位及业委会的交流与沟通

　　在各方面基础工作基本完成的同时，就上调物业服务费标准问题，笔者所在公司高层管理人员分区域与各物业小区的业主单位或业委会进行了进一步的交流和沟通，特别是就小区近年来物业服务费收支情况、物业管理行业生存状况、物价上涨指数、人员成本上涨指数等基本情况，以及按照《物业服务定价成本监审办法》公布的小区物业服务费用收支预算情况等，进行了相互探讨。

　　在实际工作中，笔者所在公司将每次与业主单位或业委会的交流与沟通情况，以及调价方案向广大业主公示。经过这样一系列深入艰苦的工作，最后，取得了小区绝大部分业主的认可和支持，进而逐一将各小区的物业服务标准进行了相应上调。