浅谈房地产与全民居住

摘要：本文主要谈到了房地产与居民居住的关系，首先阐述了房地产公司的行业特性，正是他的行业特性决定了他与改善居民居住环境的关系，同时居民居住需求也反作用于房地产公司的定位。
关键字：房地产 居住 改善 市场定位
1.房地产行业特性概述
1.1公司的一般特性
商品住宅具有普通商品的一般特性，这就决定了作为商品住宅生产者的XX房地产公司具有一般商品生产企业的特点及功能，同样也应当具备生产、销售、财务等系统及合理的管理体系、严谨的控制体系，来支撑起公司的主体框架，完成企业的基本职能。但是房地产业的要素是起更大作用的是土地、资金和市场需求;当然市场需求是所有商品是否有生命力的最根本依据，如果没有市场需求，那无论什么产品其作为商品的属性都不完整，以下分析是以有市场需求为前提进行的。
1.2公司对土地的依赖性
因公司产品固有的固定性、单件性、地域性及消费的一次性等特点，使得XX房地产公司具有对土地资源及储备量多少的依赖性。土地资源的不可再生性、稀缺性、不可替代性，决定了公司只有占有一定数量的土地资源，拥有一定的土地储备量，才可能拥有持续发展的必要条件。现在国家调整土地政策，天津市政府加大对土地的控制权，所有土地的出让必须经过规定的程序，按挂牌、招标或拍卖的方式进行。土地市场的压缩性规范化，使得地产开发商对好地块追逐的激烈程度增加，土地的交易成本也加大。这对大型的、有实力的开发商将更加有利，而小开发商的生存空间会缩小，土地市场的规范化也将使房地产业产生马太效应，大房地产开发企业越做越大，小开发商则举步维艰。
1.3房地产具有保值和增值性
房地产是相对稀缺的，而随着社会的发展、人口的增加和经济的繁荣，对房地产的需求日益增长。房地产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势是不断上涨的，而且其上涨幅度通常大于或等于一般物价上涨幅度。因而，在一般情况下，拥有房地产不仅能够有效地保值，而且能够获得增值。从这一角度来说，房地产具有资本品和消费品的双重属性，在其使用过程中能有效避免通货膨胀的影响，甚至使所有者获得增值收益。
2.房地产发展与改善居民环境
2.1趋向:突破——调控——健康持续发
房地产业是经久未衰的传统产业，在市场经济中占有重要地位。发达国家约占总产值20%以上。由于它在国民经济中具有先导性和基拙性，有时会随经济起落有所波动，但大趋势总是跟经济的发展和国土的开发、社会的进步一致的，是朝前发展的。
我国房地产业正在向市场经济转轨，在出让土地和商品房市场上有所突破;1992年随经济高速度发展，出现了突飞猛进的局面.全年完成732亿投资，全国城镇新建住房1.6亿平方米，这是加快改革开放的必然结果。但这仅仅是开了一个头，当前我国城市人均住房不过6.7平方米，全国房地产值还只占生产总值的2. 3%只有发达国家的1/10，发展的前景是十分广阔的。最近香港《南华早报》预测:“尽管大陆经济降温，但房地产业前景令人乐观”，这不是没有道理的。
在社会主义市场经济的条件下，政府能够有效调控房地产业，通过加强管理兴利除异，充分发挥房地产业繁荣经济、改善环境、造播人民的功能;走上能与社会经济和建设环境协调、稳定、持续发展的道路。当前政府宏观调控取得的初步成功，可以说明这一点。
2.2问题:
冲击经济秩序、破坏生态环境在对房地产业放开、搞活中，发生“失拉”，出现诸多问题和弊病，引起社会关注。讨论较多的有“六多”、“六少”:①开发企业多，开发量少;②旧城改造拆迁多，居民安置一步到位少;③国有土地使用权协议出让多，公开拍卖少;④外资、合资企业增加多，但资金到位落实少;⑤利用外资建高档商品房多，建工业厂房、民宅少;⑥开发区开办多，占耕地、绿地多，妙地皮多;按规划、项目批地少，开工少，政府收益少。归纳起来有三个弊端:①姑碍经济正常运转，投机倒把，扰乱金融，危害经济;②加剧社会分配不公，扩大人民居住条件的反差，引起中下收入居民的不满;③破坏生态环境和国土资源，居住环境进一步恶化，难以恢复;这一点最值得忧虑.破坏性的“建设”危害极大。
我国环境污染、生态破坏本来就严重，国家十分重视，把“环境保护”定为国策。经二十年防治，局部有改善，总体仍呈恶化趋势,1992年有较明显的反映。据环境公报统计:全国尘排量增7.6%， SO 增3. 9%，工业废水增9% ,工业固体废弃物增5.1%。开发区从117个增到2700个，占地1.5万平方公里，80写是耕地;城市绿地人均由4. 1平方米，下降到3.9平方米;滥砍乱杀之风盛行。盲目开发，搞乱规划局面，破坏自然生态和人文景观，造成视觉污染，居住环境质量下降，居民健康受到影响。据青年报问卷调查:上海、北京、广东、陕西、安徽、甘肃6省市，约81.1%的人对目前环境状况“不大满意”或“很不满意”。
城市环境则更突出，由于城镇化速度加快，城市规划、住房建设与基础设施等滞后，城市还是脏、乱、差、挤。住房短缺、绿地不足、建筑简陋、景观俗套、“三废”污染又加上噪声、视觉污染。上海还有几万户人均不足2平方米
的困难户，几十万个煤球炉和马捅。北京市内仍有600万平方米明、清时代留下的破旧危房，约有20万户、70多万人居住破烂危旧房。北京绿化经多年努力，人均绿地已增到6平方米，但距联合国人均60平方米的目标，差距还很大。
华沙已达77.7平方米，平壤也有47平方米。北京迄今仍有不少园林古迹被占，50多处王公花园只剩37处。城区四合院胡同文化景观与古都风貌已是支离破碎。再也不能搞“破坏性”建设了。著名科学家钱老不久前指出:“北京市兴起一座座长方形高楼，外表如积木块，进到房间，外望一片灰黄.见不到绿色.连一点点兰天也淡淡无光，难道这是中国21世纪的城市吗?”他向建设界提出:应发挥中国园林建筑的优良传统，把整个城市建成一座超大型园林，或称之为“山水城市”。
保护、恢复、发挥北京古都面貌，是全国人民、全世界华人的期望;房地产部门任重道远，为改善我国人民居住环境，提高人民生活水平，任务极其艰巨，我们应该把握好这个方向。

2.3.建议:重视住宅建设、走生态化之路
住房建设事关广大人民安居乐业、社会安定之大计，不可忽视。从我国居住环境的现状出发，跟踪世界发展的新趋势，我建议:住房建设要走生态化道路。去年联合国《环境与发展》大会上，各国首脑一致通过的《里约宣言》，宣告人类必须与生态环境和谐共处，以保证人类社会得以“持续发展”。生态文化、生态消费已成为新潮流。塑造新型人工生态系统，满足人们“生态文化”的需求，已是世界的新趋势。世界住房日也提出“持续发展住所”的主题。我们住房建设应当选择有利于生态环境建设的方向，走生态化的道路。初步设想是:
（1）居住环境要“清洁、安全、方便、安静、舒适、美观”，满足“生态文化”的要求。
（2）多建“生态型”住宅，如利用太阳能、沼气，废水回用、立体绿化·生活废弃物采取生态技术，变废为宝。
（3）建筑景观要发扬民族风格，体现地方色彩，美化环境，宏扬传统居民文化。
（4）屋内布置、装饰、色调、采光等讲究艺术，满足人们对“自然美”的追求，有益于身心健康。
（5）公共设施配套齐全，尽量采用新材料、新工艺、新技术，清洁生产、文明施工。
3.房地产公司定位策略与居民居住需求
3.1目标市场的确定。
不同经济地位的居民具有不同的需求意向，从宏观上讲，住宅供给应力求多元化、多层次，以满足这些需求。具体对每个房产商而言，应进行大量市场调研，从国家政策和自身财力、资源等方面制定合理的开发计划。国外大型房地产开发商，为了在土地费、造价和经营规模上发挥优势，多倾向于在城市周边新开发区内大批建造设计统一的住宅群、买主多为技术性工人、白领职员的中等收入家庭。小型开发公司热衷于在高级住宅区内建造高档私人住宅，占领高层次的房地产市场。正确的市场定位，能使物业适销对路，加快资金周转。
3.2区位选择。
绝大多数房产商都要考虑地段因素，并从交通、基础设施等方面加以改进，但却忽视了居民的社区价值观。国外有句谚语“世界上没有相同的住房”，即是说既使住宅质量、地区价值相同，不同家庭居住也有不同的使用价值。居民在长期的城市生活中，形成了自己社会活动网络和自己的“区位”价值观。国外研究表明，无孩期的年轻夫妇，收入不丰，追求精神享受，往往租用市中心附近的公寓;育孩后期，为保证有良好的居住和学习环境，往往选择较好的郊区住宅;到老年时，为安全和避免孤独，又返回中心城居住。因而，没有所谓绝对的地段价值。地段价值从营销角度看只是个相对概念，表明城市发展的整体趋势，既使较差地段的住宅，面对纷繁的居住需求，仍有它的市场，关键是房产商的眼光和应变能力。
3.3价格定位。
住宅价格，由成本、利润和税金构成，不同房产商实行不同的定价策略，无论采取一次性付款的优惠策略，还是先低价后高价，显示上涨的诱导策略，总之要真正实现价格，必须考虑居民的消费结构和支付能力，我国城市居民仍处于低水平的居住状况，扩大居住面积、改善住宅设施仍是最紧迫的需求，房地产商应谋求与政府、金融单位合作，确定适中价格，实行灵活的付款方式。
3.4广告定位。
房地产的广告诉求应谋求“专一”，针对不同的消费群体，确定有效的诉求方式，同时做到完成物业销售时树立公司形象。良好的公司形象，将是企业的无形资产，带来持久的利益。居民选择住宅时依赖于正式的信息来源（报纸广告及各种媒介的传播）和非正式的信息来源（亲戚朋友间的传播和择居者本人的走访），因而将自己的品牌形象植根于公众中，才能立于不败之地。