开放式小区的物业管理之路

自济南市中区某小区居民因争抢公共绿地引发邻里口角一事后，开放式小区如何管理成为许多市民关注的焦点。为此，本报进行了连续报道，并邀请相关部门进行了集中“会诊”。不少市民都认为，引入“物业化管理”是今后开放式小区管理的主要方向。其实，早在2008年，市中区二七街道办事处的铁二社区就提出了“开放式小区物业化管理”的理念，并据此进行了一系列整治。
　　新闻回放
　　4月12日，舜玉南区居民张女士因自家楼前绿地被邻居种上菜，影响她倒车，由此引发争吵一事。许多市民就小区公共绿地被随意侵占一事发表看法。
　　4月16日，联合济南市城管局、济南市城管执法局等五部门召开座谈会，探讨舜玉南区解决方案。大家一致认为，开放式小区引进物业是一种好的管理模式，但同时也存在不少难题，还需要再做详细调研。
　　同时，这事情引起了市中区区委区政府、市中区建委、舜玉路街道办事处等部门的高度重视。舜玉路街道办事处专门召开座谈会，与小区居民一起探讨小区的整治之路。
　　第一步
　　提升小区整体环境开放小区变为“半封闭式”
　　26日上午，铁二社区党总支书记钟辉说，作为小区引入物业管理的第一步，刚开始的工作重点放在了小区的整体提升上，比如在楼道内安装上声控灯，一改往日摸黑爬楼的历史。“但紧接着出现的是公共电费的结算问题。我粗略计算了一下，虽然一个月每户仅2毛钱，但多数居民还是不情愿交纳这部分费用。所以，我们计划用每月物业费来支付这些公共费用。”
　　为了解决停车难的问题，社区计划在不减少小区绿化带面积的前提下，规范并集中绿化带的范围，腾出更多空间建停车位，以满足居民停车需求。如果有外来车辆到小区内停车，将会收取一定的费用，但具体多少还要进一步考证，并提交物价局等相关部门审核批准。此外，英雄山路上的四个出入口将会改为两个主出入口，一个进口，一个出口。而七西市场的两个出入口则完全改为人行道，禁止车辆出入，以减少外来人群，逐渐达到社区“半封闭式”的状态。
　　第二步
　　物业公司先免费服务“公益性”岗位参与物业管理
　　对于引进物业管理的第二步，钟辉表示，考虑到社区实际，他设想实行“物业公司先免费服务半年，再逐步完善推广”的模式。“物业管理最终目的是为了服务百姓，好与不好，怎样完善都要听他们的。”钟辉说，为了探索最适合的物业管理模式，他前期做了考察调研工作，根据潍坊、淄博等地开放式小区管理的经验，他否决了“通过投标竞标形式外来物业公司入驻小区”的想法，“外来物业公司主要以赢利为目的，很难真正考虑到居民的利益，物业费用定得过高，这也很容易引起争论和矛盾。”
　　考虑到社区居民主要是一些回迁户，收入水平和素质参差不齐，为此钟辉决定打造“亲情物业管理”，即“雇用社区现有人员来参与物业管理”，由街道办事处提供资金支持，设立6至8个“公益性”岗位，人员主要是社区的下岗工人、失业人员等，工作人员的任务主要是：对外来车辆收费；维护社区的安全；社区的简易维修。
　　物业费用也是物业管理能否推广的重要因素，对此，钟辉仔细算了一笔账：社区管理的费用主要有两大块，一是垃圾袋装化费用每月4元，这块费用是固定的；另一块是公共电费和重大设施维修费等。“重要设施维修费是很大的支出，举个例子，原来一户居民家房屋漏水，若要维修，必须要找到产权单位，他们的办事效率很低，等他们来至少一星期。还有公共厕所等公共设施的维修，都需要固定的资金。所以我考虑拿出一块费用专门维修这些东西。”钟辉说，这样细算下来，社区居民每月每平米收费是3毛钱，每户房屋面积大约在40平方米，这样每月的物业费就是12元，除去4元的垃圾袋装费，每月剩下的8元主要用于公共设施的维修及公共水电费。
　　第三步
　　社区成立业主委员会 进一步完善物业服务
　　作为引入物业管理的第三步，钟辉说，物业服务模式成熟后，他们会在社区进一步成立业主委员会。在街道办事处的指导下，由居民推选出业主委员会的成员，定期召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况，及时了解居民反映的问题等，这样及时
　　反馈到物业公司，更好地完善服务。
　　此外，针对开放式小区偷盗较多的现象，街道办事处还将在社区发生偷盗较多的地方安装“电子眼”，范围尽可能覆盖整个社区，提高居民的安全感。“总之，我就是想把社区打造成‘半封闭式小区，全封闭式管理’的模式。我们也有信心会逐渐完善做好。”钟辉表示。
　　引入物业管理源于居民需要
　　“其实早在两年前，我们就提出了在铁二社区实行物业管理开放式小区的设想，并不是现在才想做的。”26日上午，在市中区二七新村街道办事处，人大工作室主任徐如芹告诉记者，在开放式小区引入物业管理的探索，他们在2008年就已经开始。
　　说起在开放式小区引入物业管理的思路根源，徐如芹说，主要有两方面原因：首先是铁二社区的先天条件很有利于实行物业管理。据徐如芹介绍，铁二社区的楼体集中，住在这里的居民也较为集中，管理起来非常方便。再一个重要原因是，小区内没有双气，基础设施不完善，随着小区的发展，居民精细化服务的需求越来越大。加之小区内没有路灯，偷盗现象相对严重，因此，居民更希望有物业来管理自己的小区，提升小区内的居住环境。“就这样，开放式小区封闭式管理的设想就水到渠成了。”
　　“不过由于小区建设较早，基础设施不配套，物业管理的条件还不成熟，小区需要大力整治后才能进一步落实物业管理。”徐如芹说，当时，小铁皮房、乱搭乱建的现象十分普遍，绿化带占用现象也比较严重，于是，在“开放式小区，封闭式管理”的理念下，社区整治逐步开展，楼道整治，粉刷墙体；铺设花砖，取缔乱搭乱建的建筑。
　　经过2008年的集中整治，小区的外部环境得到很大改善。2009年全运会期间，结合当时综合整治计划，社区整体环境得到了进一步提升，物业化管理条件逐渐成熟。此时，铁二社区居委会看到了“物业管理的希望”。于是，结合2010年市中区建委整治开放式小区的规划，居委会专门召开听证会，和居民进一步探讨小区的物业管理，提出了引入物业管理的设想。