物管不可持续，该打谁的板子

北京美然动力街区物管事件的发生虽然是一件不幸事件，让人不得不认真面对失去物管的痛苦，也不得不反思拥有物管的作用，进一步说明物管并非可有可无，它已成为人们生活工作的支撑要件。

本次事件的主角涉及开发商美晟房地产、前期物管企业美晟物业、小区业委会、二届中标物业公司北京城建物业、临时代管企业四方佳园物业及当地政府相关管理部门和法院等，关系错综复杂，如果环环相扣能恰到好处的各司其职、各尽其责，也许会维系住彼此的平衡协调关系。但该小区多个涉及物管的环节都出现了不和谐的音符，最终导致系统难以维持，造成暂时的崩盘，确实让人痛心。反思此事件，笔者认为值得大家重视的教训主要有：

第一，物管不能只算经济帐，到了该讲综合效益的时候了

前期物管从好到差原因很多，它与开发商对物管的支持力度下降有关，也符合物业前期的产权变异规律。开发商可能为物业做的锦上添花工作给后来物管的“真实”回归埋下了祸根，人们只想留住最初的美好记忆，当物管进入实质性的服务阶段后，美丽的面纱就没有了，从以开发商这棵大树为后盾，到以平常百姓为依托，对物管、对业主均是一场考验。随着物管服务对象的变化，物业公司本应及时调整服务策略，针对业主的质询反思服务是否真的不符合约定标准要求，以及时消除业主的疑虑。业主对物管的意见也应按小区业主公约等规定的组织程序进行研究、审核，确认其有效性。业委会成立后，对物管可依法进行选择，只要是按法定程序，符合法定条件，前期物管企业在本案例中既不参加投标，也不支持新来物管企业，并想以不恰当的方式逼欠费业主交费，延续物管服务，显得缺乏物管的责任意识。前期物管因多种原因导致被炒，在失“利”的威胁下，也不应失“义”。物管除了有基本的经济效益追求外，也还应有环境效益、社会效益等难以估量的综合效益追求，还有物管整体形象等无形资产的追求。遗憾的是，美然动力街区相关的3家物管企业均未能挽救小区物管困局，陷业主于困境中，特别是那些愿意交纳物管费，支持物管的业主也一同受连带影响，这是相关物管企业、业主委员会应深思的。

第二，业主依法维权值得主张，但法理与情理不同，法力无穷，但不是万能的

本案中，业委会起诉开发商和前期物管，至开庭审出结果周期达10个月，因为法院判决迟迟不出，导致中标物管企业没有进入小区进行二期物业管理的相应条件，中标企业可依合同约定全身而退，但业委会则苦果难咽。老的物管企业被炒，新的物管企业进不来，临时物管缺乏物质保障和留人的环境，也知难而退。法律可以为你结束一个旧的物管时期，但开启一个新的物管时期还得靠业主的努力和物管的配合。小区在当地政府垫资的条件下仅能暂时维持其正常运行，有关各方应采取切实可行的措施将相关问题进行分类处理，及时为选择恰当的物业管理扫清障碍。当地主管部门应充分发挥作用，引导该小区步入理性轨道。

第三，物管如何在项目上延续，应形成一种良性机制

项目物管的“百年大计”是一个带普遍性的课题，既要打破项目物管“从一而终”，又要考虑物业寿命周期里物业管理单位频繁更换带来的“阵痛”和过重的代价。物管的良性更替可以促进行业新陈代谢，刺激物管创新精神和升级服务，保证服务品质。恶性物管更替则会影响人们的正常生活、工作，提高物管选择的成本，甚至付出沉重的代价。在制度和机制设计时应考虑一揽子解决方案。笔者认为最重要的几方面为：

1、尽快健全业主组织的运行机制，使其能与物业项目共存亡。重点应考虑业主大会、业主委员会的具体运作保障条件，不能说散就散。要赋予业主组织一定的责、权、利，使业主委员会有使命感、责任感，还要有相应的激励、约束制度。本案例中，业委会主任和成员未能完成自己的使命，就一个个“隐退”，应当是不行的，辜负了业主们的信任，也有违相关规定精神。如果现行制度拿他们擅自逃避责任没办法，这就提示各界尽快完善制度设计为妙。业主组织应是“铁打的营盘，流水的兵”，要做到永远的业主组织，“红旗始终不倒”。

2、完善物业管理招投标运行机制，增强招投标的科学性和严肃性。本案例中反映的招投标情况基本正常，但招投标的“失败”竟是由于前期物管的不支持、不配合，显然是物管招投标制度中出现了缺陷。应反思物管招投标制度如何科学运行，应建立物管市场应急保障制度。一个是不投标而“假中标”不走，一个是真正中标而上不了岗，尽显招投标的软弱无力。今后一段时期，政府主管部门、物管行业、业主组织机构都应着力解决招投标的科学性和严肃性问题。不尊重合法招投标结果，阻挠招投标制度实施的应负相应法律责任和经济责任。相关企业如有过失，政府主管部门应通过强有力的监管手段使其规范，如与创优、达标升级、资质年审及升级、罚款等挂钩，违法的还要相应追究法律责任。

3、建立可行的物管效果评判标准和评价制度。小区物管服务受众面宽，“物是死的，人是活的”，美然动力街区就有1800多户人，公说公有理，婆说婆有理，到底谁有理，应有一个较公正、客观的说法。否则，业主们就会各执一词，各行其是，自定标准，自认为不满意就激化矛盾，就不交物管费。应考虑从程序、内容、效果、评价人员构成等方面形成可行的制度规范，给大众一个值得信服的说法，防止业主不当维权，“钻牛角尖”，从而使维权能进入良性轨道。

4、建立各部门协调配合机制，对不履行配合义务者实行问责制。物业管理是综合性较强的工作，涉及领域很多，与此相关的部门和单位数十个，如果相互衔接不当，沟通渠道不畅，就会导致难以设想的后果。本案中的关键环节是法院审理速度跟不上客观需要；政府主管部门调解、监管不及时；前期物管退场时机选择不当，相关各环节缺乏配合，或没条件配合，甚至拆台，造成较严重后果。是否应研究一种长效机制加以解决不言自明。

美然动力街区业委会的维权事件作为个案有重要的警示作用。它带给我们的思考也仅仅才开头……愿各界对它的关注和解剖能变教训为经验、变坏事为好事，使这一事件成为促进物业管理健康发展的典型事件。

原载于《现代物业》杂志2006年4期总第46期