论业主大会决议瑕疵的司法救济制度

　　业主大会决议被拟制为全体业主的共同意思表示，是调整区分所有建筑物法律关系的重要法律行为。为构建业主之间平等决策、民主治理、和谐相处的法治环境，必须建立健全业主大会决议瑕疵救济制度，充分保护业主对瑕疵决议的诉权。本文分析了业主大会决议法律瑕疵的类型化及其不同救济手段，主张立法者增设决议无效确认之诉与决议不存在确认之诉的制度，并充实决议撤销之诉制度。认为，任何业主均对决议瑕疵享有诉权。在立法修改前，法院应对《物权法》第78条第2款规定的撤销之诉制度做扩张解释。

　　一、问题的提出

　　业主大会决议源于建筑物区分所有权，被拟制为全体业主的共同意思表示。业主大会决议是调整区分所有建筑物法律关系的重要法律行为，事关广大业主的切身利益。为从根本上维护业主合法权益、弘扬物权民主和业主自治精神、建设和谐小区，塑造业主之间平等决策与民主治理的法治环境，必须建立健全业主大会决议瑕疵救济制度。

　　但由于我国业主大会产生的历史较晚、相应的制度设计存在一定漏洞，致使法律上存在瑕疵的业主大会决议长期游离于司法权的审查范围之外。国务院2003年6月8日发布的《物业管理条例》第12条第4款仅规定，“业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力”，而未规定瑕疵业主大会决议的法律救济。针对这一制度疏漏，全国人民代表大会于2007年3月16日通过的《物权法》第78条第2款明确规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。国务院2007年8月26日重新修订公布的《物业管理条例》第12条第5款又原封不动植入该条款。

　　从司法实践看，《物权法》颁布以后，业主对法律上存在瑕疵的业主大会决议提起诉讼的案例与日俱增。例如，北京市西城法院2008年一审判决的万通新世界广场业主王某诉请确认业主大会投票无效、并撤销形成的业主大会决议的案件，就被称为“《物权法》施行以来的第一起业主告业委会撤销决议的案件”。[1]

　　原告王某诉称，2007年8月16日，西城区万通新世界广场业委会以书面征求意见的方式召开了业主大会，委托物业公司操作整个业主大会书面意见征集和统计票权等主要环节，经过一个月的时间，业委会作出了业主大会决议。这次决议内容涉及了物业公司的利益，比如是否签订《物业管理服务合同》及物业费标准。原告认为，业委会让物业公司参与其中，使此次决议结果显失公正、存有虚假。王女士请求法院确认大会投票无效，并撤销此次决议。

　　作为被告的万通新世界广场业委会辩称，业主大会的召开以及所作决议都是针对全体业主的，并非只针对原告，而且决议内容也关乎全体业主的共同利益，是否行使撤销权应由全体业主共同决定。原告作为单个业主，无权单独提起诉讼。此外，该委员会委托物业公司配合完成具体操作工作并不违法，物业公司也不存在虚构投票权数的事实。

　　法院审理后认为，作为业主的原告提出业委会委托物业公司操作业主大会书面意见的具体工作，有失公正性，但对此未提供相应证据予以证明，亦缺乏相应法律依据，故对此主张法院不予采信。但投票权数清册中所列万通房地产公司是否拥有4.8万余平方米的产权面积成为双方争议焦点。法院认为，此面积的统计直接关系到投票权是否达到法定要求比例，根据公平原则和诚实信用原则，综合双方当事人的举证能力，被告业委会对此应负有举证责任，但被告业委会未提供相应证据。因此，王女士要求撤销业委会作出的决议，理由正当，法院判决予以支持。

　　笔者认为，西城区法院的裁判结果基本正确。本案中的业主大会决议瑕疵属于表决程序层面的瑕疵，而非决议实体内容层面的瑕疵。但该判例也提出了许多值得进一步商榷的法律问题：一是在业主就有瑕疵的业主大会决议提起诉讼时，适格被告究竟是业主大会还是业主委员会;二是业主大会决议的瑕疵有哪些表现形态;三是程序瑕疵和实体瑕疵的决议是否应当适用同一实体法律规则和程序法律规则?若否，如何在《物权法》和《物业管理条例》中一步建立健全瑕疵业主大会决议的救济制度?

　　细节决定成败。由于《物权法》第78条第2款和《物业管理条例〉》第12条第5款原则性较强，可诉性较弱，如何在制度设计上进一步增强瑕疵业主大会决议之诉的可操作性，遂成为当前完善业主大会制度的重要课题。

　　二、业主大会决议的性质及其双重多数决规则

　　业主大会决议是持有法定比例以上建筑面积和人数以上的业主就特定事项所作的、对全体业主具有约束力的集体意思决定。从其合法性和正当性基础来看，业主大会决议源于全体业主的建筑物区分所有权。从其法律效力来看，业主大会决议被立法者拟制为全体业主的共同意思表示。正因如此，《物权法》第78条第1款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。

　　根据《物权法》第76条第1款之规定，下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则;(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项“。

　　《物权法》第76条第1款提出的“业主共同决定”思想弘扬了物权民主和物权神圣理念，强调了广大业主参与决策过程的共同性与普遍性、而非决策结果的共同性与单一性。因此，“共同决定”不能机械地理解为“全体业主一致决规则”。

　　实际上，全体业主一致决规则既不现实，也不公平。首先，由于在区分所有的建筑物中，业主人数成百上千、且想法各异，很难达成一致决议。苛求业主一致决规则，无疑会妨碍业主大会的决策效率，甚至导致久议不决现象。其次，业主一致决规则性否定了少数服从多数的民主决策理念，是对其他业主(尤其是持有建筑面积较多的大业主)财产利益与表决自由的不当限制。因此，业主大会决议不能遵循一致决议原则。

　　业主共同决定机制也不能采纳单纯的业主人头多数决规则或者单纯的建筑面积多数决规则。立法者不能采纳单纯的业主人头多数决规则。因为，家庭成员多的业主在区分所有建筑物中的资金投入、财产利益和潜在财产损失的份额未必大;否则，会导致多数小业主滥用其投票权优势侵害少数大业主的利益。立法者也不能采纳单纯的建筑面积多数决规则。因为，仅凭建筑面积之大小而定其表决力，明显违反以人为本的现代法治理念;否则，会导致少数大业主滥用其投票权优势侵害多数小业主的利益。

　　为鼓励业主积极参与小区的民主决策和集体决策过程，《物权法》第76条第2款基于中庸之道的立法理念，确立了兼容人头多数决与建筑面积多数决的双重多数决规则：“业主决定该条第1款前款第5项和第6项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。

　　就具体的议决规则而言，立法者区别对待不同决策事项，分别采取了双重绝对多数决规则以及双重简单多数决规则。对于关系广大业主根本利益的特别重大事项(筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，以及改建、重建建筑物及其附属设施)采取了两个三分之二的双重绝对多数决规则，即由“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”;而对于由业主大会决策的其他事项采取了两个二分之一的双重简单多数决规则，即由“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。

　　根据双重多数决规则，即使所持面积和所占人数处于劣势地位的业主对业主大会决议内容表示反对，亦不妨碍《物权法》将业主大会决议拟制为全体业主的意思表示。从这一意义上看，业主大会决议行为本身虽为多方法律行为，但不同于要求各方当事人意思表示一致的契约行为。

　　当然，业主大会决议原则上仅形成或变更业主内部之间的法律关系，并确立业主大会和业主委员会对外作出意思表示的基础，但并不直接、自动地创设全体业主或其公意决策机构(业主大会)、执行机构(业主委员会)与第三人之间的法律关系。例如，业主大会选任甲担任业主委员会委员，仅意味着业主大会拟委托甲担任业主委员会委员的意思表示，至于甲是否愿意担任该职务尚取决于甲的意思表示。

　　三、业主大会决议法律瑕疵的类型化及其不同救济手段

　　《物权法》第78条第2款明确规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。该条款的优点是，为司法权介入和救济业主大会决议的瑕疵奠定了法律基础;但其美中不足是，将业主大会决议的法律瑕疵表述为“侵害业主合法权益的”情形，而未直接使用外延广阔的“法律瑕疵”一词，亦未将其表述为“违反法律、法规和业主规约”的本质属性。而且，由于该条款对业主大会决议“侵害业主合法权益”的内涵与外延语焉不详，易滋歧义：“侵害业主合法权益”似可被扩张解释为在决议程序和(或)决议内容两个层面上存在的侵害业主合法权益的情形，也可被限缩解释为在决议内容层面上存在的侵害业主合法权益的情形。

　　业主大会会议被拟制为全体业主意志的法律前提和法律生命力在于程序严谨、内容合法。有鉴于此，笔者主张对“侵害业主合法权益的情形”作扩张解释，进而涵盖业主大会决议存在的、侵害业主合法权益的各种法律瑕疵。倘若对其作限缩解释，必将导致程序违法的业主大会决议游离于司法权审查范围之外，显然有悖《物权法》确定的物权神圣、物权民主、保护业主权利的基本理念。

　　业主大会决议的法律瑕疵包括、但并不限于违反法律规定的瑕疵。业主大会决议违反法律规定固属法律瑕疵，违反行政法规、业主规约，损害社会公共利益、违反公序良俗也属法律瑕疵。其中，规约(包括临时规约与正式规约)物业规约是业主共同体的自治规则。规约的实质是对建筑物区分所有权的确认与巩固。规约对全体业主包括房屋受让人、物业服务企业具有约束力。规约的内容可以囊括业主围绕区分所有建筑物的使用和管理所发生的各类法律关系，既包括业主对建筑物的单独所有权关系，也包括业户共同体的共有关系，还包括业主共同体内部的治理关系(如业主大会制度和业主委员会制度)等，因此堪称业主共同体的“总章程”和“内部小宪法”。[2]因此，违反物业规约的业主大会决议也存在法律瑕疵。

　　国务院有关部门(如住房和城乡建设部)近年来出台了一系列有关物业管理的部门规章。那么，违反部门规章的业主大会决议是否存在法律瑕疵?《物业管理条例》并未明文规定违反部门规章的业主大会决议无效或可撤销。《物权法》第6章在规定“业主的建筑物区分所有权”时，也屡将“法律、法规以及管理规约”相提并列，唯独没有提到部门规章。笔者认为，虽然《立法法》确认了部门规章作为规范性文件的效力，但在立法者并未规定违反法律规定部门规章行为无效的情况下，为建设法治政府、鼓励业主自治，违反部门规章的业主大会决议并不必然无效或者可撤销。当然，但若某决议既违反了部门规章，也侵害了该规章所保护的合法利益(如社会公共利益和公序良俗)，则应视为法律瑕疵。

　　从其表现形式来看，业主大会决议的主要法律瑕疵可概括为程序性瑕疵、实体性瑕疵与决议虚假。

　　(1)决议程序瑕疵。决议程序瑕疵侵害了业主参与业主大会决策的程序性权利尤其是共益权(如业主大会参加权、表决权、知情权、辩论权)。(2)决议内容瑕疵。决议内容瑕疵侵害了业主的实体性权利尤其是自益权(如业主对区分所有建筑物中专有部分的所有权、对共有部分的共有权、对共用部分的共用权)。(3)决议虚假。由于业主大会实际上并未召开，此种瑕疵不同于程序瑕疵;由于虚假决议的致命缺陷在于真实性、而非合法性的缺乏，也不同于内容瑕疵。其中，决议的程序性瑕疵较轻，实体性瑕疵较重，伪造决议的瑕疵最重。

　　为确保业主大会决议的稳定性与公信力，业主大会决议法律瑕疵的法律救济应当纳入司法程序。值得注意的是， 现行某些立法文件授权基层行政机关撤销违法的业主大会决议。例如，《物业管理条例》第19条第2款规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处、乡镇政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”;自2009年1月1日起实施的《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》第51条等地方行政规章也亦步亦趋。笔者认为，此种立法态度固然体现了规则制定者快捷高效稳定物业法律秩序的善良动机，但其正当性基础值得商榷。因为，业主大会决议本身属于民事关系范畴，对于民事关系的效力之争理应回归民事诉讼程序;基层行政机关亦非确定业主大会决议是否违反法律、法规的专业裁判机构。建议《物业管理条例》修改时删除该条，从而将业主大会决议的各类效力之争全部回归司法轨道。

　　与上述三类法律瑕疵相对应，受害业主可依据《民事诉讼法》分别行使不同的诉权：(1)针对决议内容瑕疵，业主有权提起业主大会决议无效确认之诉;(2)针对决议程序瑕疵，业主有权提起业主大会决议撤销之诉;(3)针对决议被炮制的法律瑕疵，任何利害关系人(包括业主)均可向法院提起业主大会决议不存在确认之诉。此种诉讼亦为确认之诉。至于诉讼程序和判决效力，应当与业主大会决议无效确认之诉作同一解释。限于篇幅，下文不再对其展开详细讨论。业主在提起上述诉讼时，还可提出其他派生诉讼请求，如在提起业主大会决议无效确认之诉的同时，提起所有物返还之诉或损害赔偿之诉。

　　遗憾的是，《物权法》第78条第2款在提及侵害业主合法权益的业主大会决议时指出，“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，似乎受害业主只能提起决议撤销之诉，而不能提起决议无效确认之诉或决议不存在确认之诉。因此，立法者有必要查缺补漏，增设决议无效确认之诉和决议不存在确认之诉，并进一步充实与完善决议撤销之诉。

　　四、建立业主大会决议无效确认之诉制度

　　建立业主大会决议无效确认之诉制度，既有助于鼓励业主和利害关系人认真监督业主大会决议的合法性，也有助于确保决议效力确认机构的统一性。鉴于《物权法》和《物业管理条例》没有规定业主大会决议的无效确认之诉，笔者建议《物权法》修改时增加规定此类诉讼制度：“业主大会或者业主委员会作出的决议的内容违反法律、行政法规和业主规约的无效。任何利害关系人均有权依据民事诉讼法的规定，请求人民法院确认该决议无效。”

　　无效确认之诉针对实体内容违反法律、法规或损害社会公共利益的业主大会决议而言。倘若某业主大会决议规定，“每位业主在装修时可以随意拆改房屋承重结构和主体结构”，就违反了保护他人合法财产权利的物权法律制度，应认定无效。倘若某业主大会决议强制某业主出售其房屋，也属于无效的决议条款。

　　衡量业主大会决议合法性的法律依据应限定为强行性规范中的效力规定。法律规范包含任意性规范、倡导性规范和强行性规范。其中，任意性规范和倡导性规范允许当事人按照意思自治原则，变更或排斥此种规范之适用;强行性规范则不容当事人予以变更或排斥。强行性规范又有命令规定与效力规定之别，违反前者的行为虽导致公法责任，但行为本身并不因此无效;违反后者的行为既导致公法责任，行为本身亦归无效。此外，《物权法》与相关法律有关业主权利保护的基本原则(包括物权平等原则、物权神圣原则和物权法定原则)也可作为衡量业主大会决议合法性的法律依据。

　　业主大会决议无效意味着，业主大会决议自始、确定、当然、绝对不发生法律效力。其中，“自始”无效强调，无效决议自其作出之时就不发生决议条款指向的法律效力。“确定”无效强调，无效决议不可能生效。“当然”强调无效决议自身无效的客观法律状态。“绝对”是对前述三个涵义的重申，意在使无效决议的效力有别于可撤销的相对无效决议。正由于无效业主大会决议自始、确定、当然、绝对无效，任何符合《民事诉讼法》第108条所定起诉条件的利害关系人(包括、但不限于受害业主)均可依法请求法院确认此类决议无效。

　　在业主大会决议中部分条款无效的情况下，倘若决议各项条款之间具有不可分割性，决议整体应确认无效;否则，决议中的其他条款并不因此而当然无效。

　　业主大会决议被法院确认无效后，决议内容指向的法律效果不但不发生，还会派生其他连带或附带的法律效果。例如，当业主大会决议侵害业主的物权时，受害业主有权请求返还原物及损害赔偿。

　　为实现决议无效确认之诉的立法目的，法院确认决议无效的判决应当具有对世性和溯及力。对世性强调，判决不但拘束全体业主(包括未参加诉讼的业主)，而且及于第三人。溯及力强调，判决效力溯及于决议作出之时。但为维护交易安全，业主大会决议被法院确认无效后，不影响、也不能对抗善意第三人依据无效业主大会决议而取得的利益。

　　五、完善业主大会决议撤销之诉制度

　　《物权法》第78条第2款和《物业管理条例》第12条第5款虽规定了业主大会决议撤销之诉，但可诉性仍有欠缺：既未规定撤销之诉的适用范围，也未规定除斥期间，也未规定法院撤销业主大会决议的生效判决的效力。笔者建议上述条款修改为：“业主大会或者业主委员会的会议召集程序、表决方式违反法律、行政法规、业主规约和业主大会议事规则，受侵害的业主可以自其知道或者应道知道决议作出之日起六十日内，请求人民法院予以撤销”。

　　业主大会决议既要符合内容合法的要求，也要符合程序严谨的要求。所谓程序严谨是指业主大会的召集程序、表决方式不仅要遵守法律、行政法规中的程序规则，也要遵守业主规约和业主大会议事规则确定的程序规则。倘若某决议违反了这些程序规则，业主就有权请求法院予以撤销。例如，根据《物权法》第76条第2款以及《物业管理条例》第12条第3款之规定，决定规约应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。倘若通过某规约的业主大会在召开之前没有及时通知全体业主，或者在业主大会上赞成某规约的业主所代表的专有部分占建筑物总面积尚未过半数，或者其所代表的专有部分占建筑物总面积虽然过半数、但其总人数仍未超过全体业主过半数，该决议就存在程序瑕疵，任何业主均有权请求法院予以撤销。

　　法院既要审查决议实体瑕疵，也要审查决议程序瑕疵。实际上，基于业主自治和物权民主的精神，法院原则上应当尊重业主大会依法作出的决议，不能越俎代庖。法官不是业主，缺乏就决议内容的妥当性进行实质判断的专业知识与法律授权。例如，业主大会决议选举或更换哪位业主委员会成员，选聘和解聘哪家物业服务企业，均属业广大业主的决策自由。除非决议实体内容的合法性存在法律瑕疵，法院原则上不宜干预业主大会决议的实体内容。相比之下，法院有权、也有必要应业主之诉请，审查决议的程序性瑕疵。

　　在决议撤销之诉中，假定业主大会决议中仅有部分条款可撤销，倘若决议各项条款之间具有不可分割性，则决议整体应予撤销;倘若决议各项内容之间具有可分割性，决议中的其他条款并不因此而可撤销。

　　业主请求法院撤销程序存在瑕疵的业主大会决议的权利，即撤销诉权，是形成诉权。业主提起决议撤销之诉时，业主大会决议实际上已经生效。只有当法院撤销该决议的判决确定时，该决议才开始丧失法律效力;在此之前，业主大会决议在法律上仍然有效。

　　鉴于可撤销决议的瑕疵程度轻于无效决议的瑕疵，为提高诉讼效率、节约诉讼资源，督促业主及时行使权利，早日稳定物业法律关系，建议立法者规定业主提起业主大会决议撤销之诉的除斥期间。该除斥期间应当自受侵害的业主知道或应道知道决议作出之日起算，而非自决议作出之日起算，因为对业主大会决议一无所知的业主来说可能被他人恶意蒙在鼓里，甚至超过除斥期间。[3]除斥期间并非诉讼时效，为不变期间，不得展期。该除斥期间制度仅适用于业主大会决议撤销之诉，而不适用于业主大会决议无效确认之诉，否则有违无效业主大会决议自始、确定、当然、绝对无效的特点。倘若没有业主在除斥期间内提起决议撤销之诉，则决议瑕疵因时间之流逝而获治愈，从而转变成具有确定法律效力的有效决议。

　　作为撤销原因的业主大会决议瑕疵包括召集程序与表决程序的瑕疵。常见的业主大会召集程序瑕疵包括召集人不适格、召集通知发送的遗漏、召集通知未载明召集事由和议题议案、召集通知期间过短致使普通业主无法参会或无法做出必要参会准备[4]、召集人恶意选择使得普通业主无法或者很难出席的时间和地点召开业主大会[5].常见的业主大会表决程序瑕疵包括表决主体不适格、业主大会决议不符合法律规定或业主规约确定的表决要件、业主或其代理人表决权的行使遭到了不法拒绝、负有说明义务的业主委员会或物业服务企业对于业主的质询拒绝作出说明或说明不充分等。

　　倘若业主大会决议的程序性瑕疵显著轻微，根本不会影响决议的实质内容，法院应尽量维持决议效力，而不应吹毛求疵地撤销决议。例如，业主大会闭会时间比预定时间迟延数分钟，就属此类。但作为被告的业主大会要对“瑕疵显著轻微”承担举证责任。

　　为实现决议撤销之诉的立法目的，法院撤销业主大会决议的生效判决也有对世性和溯及力。但为维护交易安全，业主大会决议被法院撤销后，不影响、也不能对抗善意第三人依据被撤销决议而取得的利益。若某家物业服务企业作为善意第三人，信赖可撤销决议而与业主委员会签订物业服务合同，即使该决议嗣后被撤销，也不影响物业服务合同的效力。

　　六、业主大会决议瑕疵之诉中的当事人主体资格

　　为鼓励广大业主参与小区民主决策和民主监督，保护中小业主的合法权益，立法者应当鼓励和保护业主通过诉讼手段维权，从低设计业主对瑕疵业主大会决议提起诉讼的法律门槛。笔者认为，任何与系争业主大会决议有利害关系的业主，均可单独或联合其他业主，提起业主大会决议无效确认之诉、决议撤销之诉以及决议不存在确认之诉。至于业主购房的时间长短、建筑面积大小、原始业主或二手房业主的身份并不影响原告的主体资格。

　　实际上，每位业主不分大小，均享有对瑕疵业主大会决议诉权，不能被简单地解读为立法者授予的特别恩惠，而在于权利与义务配置相平衡的基本理念。立法者要求业主大会决议对每位业主具有法律拘束力的前提是，立法者假定业主大会决议符合内容合法、程序严谨的基本法律要求。倘若决议的内容或程序存在法律瑕疵，则业主大会决议对每位业主不再具有任何拘束力。而且，业主大会决议对每位业主的法律拘束力意味着，购房面积小的业主也不因为其购买面积小而免于接受业主大会决议的束缚。既然每位业主(包括小业主)有义务承受业主大会决议创设的风险与不利益，每位业主当然有权通过诉权之行使启动司法救济程序，进而彻底摆脱瑕疵业主大会决议的不当负担。

　　但为预防业主滥诉的道德风险、并实现实体权利与程序权利之间的均衡配置，建议立法者将业主资格的维持作为原告提起诉讼并确保诉讼程序正常进行的必要条件。换言之，业主在提起诉讼后一直到法院判决生效时应始终保持业主资格;一旦在诉讼期间售房，即丧失原告资格，但其后手可自动继受原告资格。

　　立法者语焉不详的问题是，倘若某业主在参加业主大会决议时已知悉程序性瑕疵、但未当场提出异议甚至积极参与投票，则其嗣后可否再向法院提起决议撤销之诉?笔者认为，为督促广大业主及时发现业主大会程序瑕疵，方便业主大会及时纠正瑕疵，提高业主大会决议的稳定性和公信力，此类业主无权提起决议撤销之诉。但这并不妨碍其他业主向法院提起决议撤销之诉。推而广之，倘若业主大会程序确有瑕疵，但全体与会业主在无异议的情况下一致通过了业主大会决议，则参会业主不享有决议撤销诉权，从这些业主购房的后手也不享有决议撤销诉权。

　　决议瑕疵之诉的被告是赞同该决议的业主，还是业主大会、业主委员会?《物权法》第78条第2款和《物业管理条例》第12条第5款未作规定。在司法实践中，有的法院以业主大会为被告。例如，在上海市闵行区法院受理的、业主马某等两人请求法院撤销业主大会公告的《首批议案表决》第12条的案件中，业主大会就被确定为被告。[6]有的法院以业主委员会为被告。例如，在前述北京市西城法院审理的万通新世界广场业主王某诉请法院确认业主大会投票无效、并撤销形成的业主大会决议的案件中，业主委员会被确定为被告。

　　笔者主张，业主大会可以作为民事诉讼中的被告，其法律地位可界定为不具有法人资格的其他组织。至于业主大会胜诉或败诉的法律结果当然归属该业主大会所代表的全体业主。业主大会作为被告参加诉讼，业主委员会主要负责人(主任或副主任)可以代表业主大会。业主大会也可委托律师或者公民担任诉讼代理人。

　　值得注意的是，即使业主委员会在召集业主大会过程中发挥重要作用，也不足以把业主委员会界定为业主大会决议瑕疵诉讼中的被告。其基本逻辑类似于董事会召集股东会会议的事实并不能使董事会或其成员成为股东大会决议瑕疵之诉中的被告。因此，在北京市西城法院2008年一审判决的万通新世界广场业主王某诉请确认业主大会投票无效、并撤销形成的业主大会决议的案件中，业主委员会应当被确定为被告。

　　七、结论

　　为构建业主之间平等决策、民主治理、和谐相处的法治环境，充分保护业主诉权，必须建立健全业主大会决议瑕疵救济制度。从立法论的角度看，建议立法者增设决议无效确认之诉与决议不存在确认之诉的制度，并进一步充实与完善决议撤销之诉制度。《物权法》第78条第2款可作如下修改:“业主大会或者业主委员会作出的决议的内容违反法律、行政法规和业主规约的无效。任何利害关系人均有权依据民事诉讼法的规定，请求人民法院确认该决议无效。业主大会或者业主委员会的会议召集程序、表决方式违反法律、行政法规、业主规约和业主大会议事规则的，受侵害的业主可以自其知道或者应道知道决议作出之日起六十日内，请求人民法院予以撤销。业主大会或者业主委员会作出的决议不真实的，任何业主均有权请求人民法院确认其不存在”。

　　从解释论的角度看，在立法者做出上述修改之前，人民法院在审理涉及瑕疵业主大会决议效力之争的民事案件时，应对《物权法》第78条第2款和《物业管理条例》第12条第5款规定的撤销之诉做扩张解释，从而使其成为人民法院及时受理和公正审理决议撤销之诉、决议无效确认之诉与决议不存在确认之诉的法律依据。

　　本文的核心观点主要针对业主大会决议而展开，但基本原理也适用于业主委员会决议。当然，业主委员会与业主大会在决策权限与决策程序上有所不同。如业主委员会会议采取人头多数决规则，业主委员会决策事项的重要性也逊于业主大会的决策事项，但其外延更为宽广、内容更为具体。因此，人民法院在对瑕疵业主委员会决议提供司法救济时应当遵循专属于业主委员会制度的特殊规则。限于篇幅，兹不赘述。