购二手房应注重的几大细节

推荐房地产律师：

　　虽然受房控政策影响，二手房交易量有所下跌，但我市对二手房的刚性需求依然较大，要买二手房的市民也比较多。二手房的优势在于价格弹性较大，但要确保二手房买得实惠，有一些细节就必须要注意。

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　　买二手房的朋友列出在看房和交易过程中需要注意的细节问题。

　　看房时，首先要确定的是房子的产权。

　　购房者最好要到房产局查看房屋的归属，一定要见到房产证。房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。另外，还有的房屋产权比较纠结，一套房屋多人拥有产权，如继承人共有的、家庭共有的、夫妻共有的。对于这样的房屋，买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。除了看房产证还要注意弄清交易是否在出租，因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

　　明确了房子产权之后，就要看房子的质量和周边环境。

　　要仔细查看房屋的墙壁、地板和天花板，尤其是顶楼的房屋，一定要注意查看是否有漏水的现象。另外要全面考察房屋周围环境,如噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等。王先生建议大家询问上下楼和小区里的邻居，一般他们反映的问题也存在于自己要买的房屋身上。最后还要考察房屋建筑面积和房屋使用面积是否和产权证上的一致。

　　看好房，到交易阶段需要注意的问题就更多了。

　　王先生特别提醒二手房交易双方在签订合同前要将各项税费算清楚、约定清楚。“因为现在国家政策比较严格，二手房交易中存在很多税费问题，双方要提前约定好以免事后发生纠纷。”买受人在交付定金时最好找个懂得相关政策的人陪同。

　　贷款按揭的购房者首先要审核自己是否具有贷款能力。

　　“有些市民交了首付，才发现自己没有贷款资格，结果就很麻烦。”审核了贷款资格，还要和房屋所有者约定清楚尾款的最后时间。

　　另外要注意的就是物业管理费。

　　王先生建议买方和卖方当面将物业管理费用结算清楚。有些房主在转让房屋时，其物业管理费、电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

　　最后是签订合同。

　　王先生说，虽然签订合同没有什么大问题，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

　　通过中介公司，购房者在以上细节上可以省些心。但要注意选择有品牌的正规中介。无论是否经过中介，买卖双方都应尽量见面。