营业税优惠取消，最后20天买房赶末班车”要当心

　　变数一：提前还贷至少等候两星期

　　从12月初开始，各银行对提前还贷的申请登记周期放长，而这极有可能影响买二手房挤进优惠政策最后期限。

　　目前各大银行针对提前还贷，除了贷款本人必须上门预约登记以外，其等候周期也拉长，少则两周多则半个月甚至一个月。一方面，每年临近年底皆有不少人因担心隔年贷款利率变化而提早还贷部分贷款，另一方面，因今年赶搭“末班车”效应，二手房交易火爆，上家必须清偿原贷款才能过户交易。短期内提前还贷增多，银行自然采取排队等候方式。

　　顾小姐最近刚卖了一套房子，直到签合同时，才得知必须提前申请银行还贷。顾小姐贷款的银行是民生银行(600016,股吧)，按照规定，必须在每周一到贷款支行填写申请表格，两周后确保贷款账号内还贷余额充足，银行自动扣款后的当周五，出具清偿证明。她算了算，7号提出申请，21号扣款，25号拿证明。而且这段时间，上家必须同时申请贷款，这样才能赶在12月31日之前到交易中心过户，各自缴纳税费。整个过程时间很紧。如果12月中旬以后成交二手房，交易过程基本无法在年底完成。

　　事实上，现在的二手房上家基本都有贷款，而年底提前还贷会延长整个交易时间。如果上家资金不足，需要下家的首付款来还贷，则又需要双方时间配合。因此，考虑到办理时间，中介也会尽量在12月中旬以前签订购房合同，一次性付款的可以稍延后。

　　变数二：银行不放款急坏卖家

　　临近年底，不少银行贷款额度基本落实，逐渐放慢了放贷速度和提高审贷门槛。一旦放贷周期跨年度，极有可能影响下一个环节，上家交易过户而产生的税费变化。

　　石门一路上某中介门店就险些遇到这样的尴尬事。客户买了一套房子，贷款300万元，通过银行初审，就等放贷。结果等了两个星期，还没等到贷款通知。店长致电银行得知，需要客户再存50万元以作资信担保，才可获贷款。店长很难理解，按照惯例，越是买高档房的客户，经银行评定的还贷能力通常越强，为什么通过初审也不能按时放款?而此时，因为拖延了上家收款时间，且至今未得到明确的放贷日期，上家准备追究客户的违约责任。追究违约责任事小，店长却担心，万一银行明年1月以后放款，那时税收政策变了，影响了上家计划中的税收成本，到时纠纷就大了。经过几番周折，银行终于放款，店长深深地舒了口气。

　　由于银行房贷政策收紧，最后两个月申请贷款的变化比较大，而每年因为“跨年合同”的缘故，会产生不少类似纠纷。今年，尤其是在赶“末班车”的效应下，不要把预算做得太紧，更要严格掌握买卖之间的交易节奏。

　　变数三：利率调整

　　周先生是不折不扣的刚性需求，结婚证都领了，但现在房子还没着落。因为年底两个人都能拿到丰厚的年终奖金，加上存款和双方父母的支援，眼见着首付就有50万元了，两人看中一套140万元的房子，确定首付比例时，却有点犯难：是首付多付点，少贷点款?还是首付两成，手里留些钱以备不时之需?

　　目前的利率水平处于历史低位，而且首次购房者享受贷款利率七折的优惠。此时用足贷款，则月还款额较多，加上最低七折利率可能取消，明年还面临加息，年轻人的收入不高，将来的还款压力会随着利率的上调而逐渐加大。况且婚后很快面临生育，涉及的费用也是一笔不小的数目。专家建议，资金稍微充裕而收入不高的购房者，不必因为利率低而贷足七成甚至八成，考虑到将来还款额会因加息而上升，因适当控制贷款金额，防范风险。

　　变数四：贷款卡壳

　　祝女士一家三口住在闸北区，9月份提前还清了第一套房子的贷款，刚松了口气，又开始为孩子将来上学打算——买学区房。本着就近的原则，她选中了闸北实验小学的学区房，看房、谈价、签合同都很顺利，没想到在银行贷款审批上被卡住了。银行对第一套房的还款情况调查结果显示，祝女士有6次逾期未还款的记录，同时出于侥幸心理，这套学区房申请的是7折利率，在目前房贷收紧的关口，银行拒绝了她的贷款申请。

　　到了年底，银行一般都会收缩信贷规模，加上央行一再强调各银行要严格执行二套房贷政策，因此此时贷款审批条件和年初相比更加严格，审批流程也可能较长。同样的情况申请贷款，年初贷得出，年底可能就贷不出。贷款购房必须注意防范贷款中的法律风险，准备在年底前购房的买房人，同时应避免因自身原因致使贷款申请失败。