购买二手房别忘“查户口”

　　为儿购学区房遇“套贷”专业户

　　两年前，沈女士的儿子刚满2岁，尽管离读小学尚有时日，但她已着手实张择校计划。她打听到，自己心仪的一所重点小学的入学条件之一是，孩子及父母中一人的户口必须迁入该学校就近入学辖区内房屋满3年，也就是说，沈女士必须在当年7月之前买下一套当地的学区房，并将本人和儿子的户口迁入。

　　经过数月寻觅，沈女士找到一处合适的学区房。由于房主要求全额付款，她在亲友帮助下凑齐了105万元房款。

　　2011年7月，沈女士与房主毛女士签订了房屋买卖合同。为防止出现意外，沈女士多长了一个心眼，与对方约定先付90万元，15万元尾款要等这笔交易经房地产交易中心审批完成、双方交接并签署物业交验单、毛女士在2011年12月31日前迁出房屋内原有户口后再付。一个月后，沈女士与毛女士一同前往房产交易中心办理了房屋过户手续。其间毛女士透露，这套房子里还住着一名姓张的先生和他的儿子，户口也在里面，但已与这两人说定年底前迁出。购房心切的沈女士并未起疑，同意对方最晚年底交房。

　　转眼到了12月20日，沈女士打电话提醒毛女士按约迁户腾房，对方一口答应，但迟迟未见动静。元旦后，沈女士再次催促，毛女士表示一个月后交房，却依然未履约。沈女士只得一边与毛女士保持联系，一边上门与仍居住在房子里的张某父子交涉，可对方阳奉阴违。此毛，沈女士意识到自己可能落入陷阱中，于是根据合同约定，向仲裁机关申请仲裁。仲裁机关出具裁决书，要求毛女士腾空房屋，而此毛女士已不知去向，张某则一副拒不配合的架势。沈女士无奈向法院申请执行。

　　苏州法院执行法官接手此案后展开调查。原来，这套位于南园路的房屋原本归张某所有，多年前被他出售给别人，几经转手才到了毛女士名下。尽管房屋几次易主，但交易的幕后主使都是张某本人，因此房屋始终由他居住，他这么做的目的只是为了借他人名义套取银行贷款。据悉，张某平日嗜好赌博，银行贷款已被挥霍得所剩无几，所以才再一次将房屋出售。在此后的执行过程中，执行法官几次上门，向张某作法律释明，告知其不履行交房义务所产生的法律后果。考虑到张某的实际生活状况，执行法官又与沈女士沟通，设法为张某寻找落脚之地。几经协调，张某终于搬离了房屋。

　　苏州知名房产律师说法

　　户口问题关系到房屋的再次买卖、子女入学等一系列问题，但法官在案件审理中发现，买受方在买房前对二手房内的户口问题重视不够，由此引发的纠纷在近年来的房屋买卖合同纠纷中占到了相当大的比例。

　　房屋买卖合同虽有关于户口迁移问题的约定，但一旦发生纠纷，由于户口迁移涉及行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，故法院对迁出户口要求不予处理，即使法院判决违约方支付一定数额的违约金，也无法解决上家空挂户口等问题。另外，买受人实际损失难确定。在买受人对房屋再次交易时，房屋内的空挂户口必然会对房屋的出售造成影响，以此造成的实际损失难以量化，经济赔偿也缺乏界定和量化的标准。

　　因此，苏州房产合同纠纷律师提醒市民，在购买二手房时，应要求卖方出示户口本，并复印留存，同时与卖家一同前往当地派出所查询房屋内人员的户口情况；在合同中就户口问题作出约定，如留部分尾款在卖方迁出全部户口后才予以支付，同时明确违约方所应承担的责任。