签订阴阳购房合同纠纷案

　　导读：本文为您介绍的是一则因签订了阴阳购房合同，后因一方死亡，死者配偶起诉阴阳合同无效的阴阳购房合同诉讼纠纷案，具体该案是如何判决的呢?法官专家对此案的看法又是怎样的呢?详细内容请看本文介绍。

　　案例介绍：

　　2012年10月，郭某与陈某口头约定将郭某所有房屋出售给陈某，总价款为600000元。陈某一次性全部购房款。为少交房产过户时的相关税费，双方在办理过户手续时向房产登记部门提供了一份总价款为400000元《房产买卖协议》，据此，郭某将房屋产权过户给陈某。不久，郭某死亡。2012年12月，郭某妻子张女士以“买卖双方为了逃避有关的税费，系恶意串通损害国家利益，《房产买卖协议》应属无效”为由，诉至法院要求认定《房产买卖协议》无效。法院审理查明，双方在《房产买卖协议》中将购房价格约定为400000元，主要目的是为了少交房产过户时的相关税费。事实上，房产的真实成交价是600000元，陈某也将600000元购房款全部支付给郭某。双方签订的《房产买卖协议》中购房价格400000元的条款因为损害了国家利益，属于无效条款，但是根据《合同法》第五十六条的规定，合同部分条款无效，并不必然导致合同全部无效，合同其他条款仍然有效。

　　案例分析：

　　本案中，签订合同、转让房产是郭某与陈某双方真实意思表示，因此张女士仅以合同中约定的交易价格明显偏低为由要求确认合同无效的观点是不能成立的。法院据此驳回了张女士的诉讼请求。

　　专家提醒：

　　所谓的“阴阳合同”指双方通过书面或口头协议确定成交价后(阴合同)，在办理过户时向房产登记部门提供另外一份买卖合同(阳合同)，阳合同中确定的成交价明显低于实际成交价。在二手房交易中，这种做法已经属于“公开的秘密”。双方在提供给房产登记部门的合同中做低房价少缴税的行为，是一种法律上明确禁止的逃税违法行为。一旦被查明属实，纳税人就要承担相应的法律责任，当事人不仅要补税，甚至构成犯罪。此外，对于购房人来说，二手房交易中不如实申报成交价，将导致购房人以后再转让该房产时的所要缴纳的所得税可能大幅增加。另外，根据合同法的有关规定，在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同也极易引起合同纠纷，导致交易双方当事人不必要的重大经济损失。所以，为避税签阴阳合同，很可能得不偿失。

　　实践中，法院对阴阳合同案件的审理态度：

　　阴阳合同在相当长的时间里都是一种客观现象，短期内也不可能完全消除，因而，老百姓、政府机关、法院都是知道的，法院审判也相对比较宽松，除非差价太大，往往根据违约情形选择适用对违约方不利的规定。具体可分为以下几种情形：

　　1、对于差价以装修名义并且差价较小的，一般认定合同有效。

　　2、对于差价太大，一般会认定无效。

　　3、对于卖方不想卖，主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效但过户价格条款无效。

　　4、对于买方不想买而主张卖方避税，或者签现售后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效但过户价格条款无效。

　　5、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，先调解，调解不成则认定合同不成立。

　　6、没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。

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