天津市以宅基地换房建设示范小城镇管理办法

　　(津发改区县[2006]70号)

　　各有关区县人民政府、有关委办局：

　　为贯彻落实党的十六届五中全会和市委八届八次、九次全会精神，按照市委、市政府加快小城镇建设的总体部署，市发展改革委会同市建委、市农委、市财政局、市规划局、市国土房管局等六部门在调查研究的基础上，拟定了《关于在全市开展以宅基地换房的办法进行示范小城镇建设试点工作的意见》，现印发你们，请按照执行。

　　附：关于在全市开展以宅基地换房的办法进行示范小城镇建设试点工作的意见

　　二○○六年二月二十二日

　　关于在全市开展以宅基地换房的办法进行示范小城镇建设试点工作的意见

　　为贯彻落实党的十六届五中全会精神，加快建设社会主义新农村的步伐，推进全市城镇化进程，根据市委、市政府的总体部署，经我委会同市建委、市农委、市财政局、市规划局、市国土房管局等部门共同研究，现就在全市开展以宅基地换房的办法进行示范小城镇建设试点工作，提出如下意见。

　　一、充分认识以宅基地换房推进小城镇建设的重要意义

　　以宅基地换房的办法推进小城镇建设，是建设社会主义新农村的一项具有深远意义的战略举措。它创造了城市郊区农村实现城市化的新模式;开辟了农村建设用地重新整合、流转和集约利用的新途径;创造了利用现有集体建设用地存量为经济发展提供空间的新思路;能够促进现有村庄建设用地向城镇集中，加速实施城镇建设总体规划;能够改善农村居住环境，提高农民生活质量;能够使农民宅基地的价值显现，农民住宅商品化、产权化，大幅提高农民家庭财产性收入和非农业劳动所得。对于贯彻落实科学发展观，加快实现农村小康社会建设目标具有重要意义。

　　二、以宅基地换房的办法建设示范小城镇的工作要求

　　以宅基地换房的办法是指在国家现行政策的框架内，通过对农民宅基地(包括村庄集体建设用地)的整理，以不减少耕地为前提，高标准规划建设一批现代化、有特色、适于产业聚集和生态宜居的新型小城镇。农民以其宅基地，按照规定的置换标准无偿换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住，原有的宅基地由村民委员会组织农民整理复耕后，实现耕地的占补平衡。

　　(一)基本原则

　　1、承包责任制不变。建设示范小城镇，农民集中居住后，作为农村基本制度的家庭联产承包责任制不能改变，要切实保障农民对土地承包经营的合法权益。

　　2、可耕种土地不减。建设示范小城镇，必须确保耕地的占补平衡、质量不降、总量不减。

　　3、尊重农民自愿。建设示范小城镇，要坚持以人为本，充分尊重农民的意愿，广泛征求群众意见，把好事办好。

　　4、以宅基地换房。以宅基地换房是城市周边地区建设示范小城镇所遵循的基本模式，区县政府要认真研究制定切实可行的政策措施，科学规划、周密组织、精心实施。

　　(二)土地运作

　　示范小城镇建设试点工作要按照国土资源部(国土资发[2005]207号)文件精神，将小城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，扎实推进农村建设用地整理。也就是要依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块(包括农民的宅基地)和拟用于小城镇建设的地块共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地的总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更加合理。

　　1、区县政府要在调查分析农村建设用地整理条件、潜力和预测小城镇建设用地需求的基础上，依据土地利用总体规划和城市、村镇发展规划，编制建设示范小城镇拆旧和建新项目区以及土地整理复垦项目区实施规划。依据规划，合理安排建新区的小城镇建设用地比例，按照挂钩联动原则，统筹安排项目区，在同一项目区内落实拆旧地块与建新地块。项目区的设置，要便于实施和管理，规模适度，建新和拆旧地块地域上要尽可能接近。

　　2、建新地块的总面积不得大于拆旧地块的总面积。建新地块中用于安置拆旧地块农村居民的土地面积应低于原占用面积、建新地块中其他建设用地的集约利用水平应高于现有存量建设用地。拆旧地块复垦耕地的数量、质量应不低于建新占用的耕地，并与基本农田建设和保护相结合。

　　3、在一个项目区内，可以结合示范小城镇建设统筹规划产业用地，作为小城镇的组成部分。规划的产业用地，可以纳入小城镇范围，也可以安排在小城镇附近地区。

　　4、经区县政府申请，市国土房管局下达一定数量的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的周转指标，按照“总量控制，封闭运行、定期考核、到期归还”的原则进行管理，专项用于示范小城镇内建新地块的面积规模控制。在规定时间内用拆旧地块复垦出来的耕地面积归还，归还的耕地面积数不得少于下达的挂钩周转指标。

　　5、市国土房管局制订分年度用地指标归还计划，每年对示范小城镇建设项目区的实施情况进行检查验收，并将合格的由农村用地复垦得到的耕地，核定归还国家的用地周转指标。

　　6、项目区实施完成后，由市国土房管局组织检查验收。验收时，各区县需提供1：1或更大比例尺的项目区土地利用现状图和必要的遥感影像资料与实施前留存的同类图件和资料对比核查。

　　7、按照小城镇总体规划依法办理相关土地使用手续。规划用于农民还迁住宅及小城镇配套公用、公益设施建设的土地，用地按行政划拨方式办理;其余用地实行有偿供应，其中商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

　　(三)突出特色

　　建设好示范小城镇，必须科学规划。区县政府要以示范小城镇建设规划和示范小城镇土地整理复耕规划为依据，采取公开招标方式，委托规划设计部门对新建示范小城镇编制修建性详细规划，进行合理功能布局。

　　1、布局特色。示范小城镇规划布局，要充分考虑经济社会和人的全面发展的需要。努力保留农村的优点，克服农村的缺点，引入城市优点，扬弃城市的弊病。要科学划分居住、服务、产业设施的功能布局，形成自己的规划特色。

　　2、生态特色。示范小城镇的规划建设，要注重生态环境和历史文化的保护。要特别注重搞好环境绿化，树木、花草的品种要统一选择，精心养护，精心栽培。小城镇的绿化率要明显高于城市，形成自己的绿化特色。

　　3、建筑特色。新型小城镇的住宅、公建等建筑物，要体现先进的设计理念，建筑造型、外沿风格要新颖、美观、协调、统一，成为风情小镇、旅游一景，形成自己的建筑特色。

　　4、产业特色。示范小城镇的产业选择，要立足原有基础，发挥各自优势，因地制宜，做大做强，增强竞争能力;要注重发展那些少污染、低能耗、劳动密集型的产业，形成自己的产业特色。

　　5、管理特色。示范小城镇的市容、环卫、绿化、物业等管理实行市场化运作，管干分离，社会监督，通过招投标方式选择养管队伍。小城镇管理体制也要突出特色，形成以社区居民委员会、邻里和居民小组为主体，新型社区管理体制，努力建设管理有序，服务完善，环境优美，文明祥和的新型社区。

　　(四)组织实施

　　以宅基地换房的办法建设示范小城镇，根本目的是解决农民问题，要坚持“一切为了农民，一切依靠农民”的工作思路，尊重农民自愿，周密组织，精心实施，主要的操作程序包括：

　　1、区县政府组织编制小城镇建设规划和土地整理复垦规划及年度实施计划，报市政府审批。

　　2、组建小城镇开发建设投资机构，作为投融资主体，按照市场化的原则，负责示范小城镇建设。

　　3、区县政府向市国土房管局申请小城镇建设用地周转指标，用于示范小城镇建设，后以原村庄宅基地整理复耕后的土地予以抵还。

　　4、拟迁入小城镇的村民向村民委员会提出以其宅基地换取新建小城镇住房的申请。村民委员会制定村民宅基地置换住房办法提交村民代表大会或村民大会通过。村民委员会与村民签订以宅基地换房的协议。村民委员会与小城镇开发建设投资机构签订本村村民以宅基地换房的总体协议。

　　5、农民住宅建成后，由小城镇开发建设投资机构交付村民委员会，由村民委员会进行分配。

　　6、农民搬迁完成后，由村民委员会负责组织村民对宅基地(包括村庄建设用地)进行整理复耕，由市国土房管局组织验收。

　　7、复耕出的农用地除用于抵还建设示范小城镇借用的建设用地指标外，其余的建设用地指标，在符合土地利用总体规划的前提下，经批准可以调剂使用。

　　三、实施制度创新

　　以宅基地换房的办法建设示范小城镇，不是农村人口简单地向城镇迁居，而是由农业型社会向城市型社会的转变，市各主管部门、各区县必须要主动适应形势的变化，大力推进新建示范小城镇的制度创新，包括：农村建设用地流转制度、城镇管理体制、综合执法体制、城镇市容管理方式、投融资方式等方面的创新，努力建设管理有序、服务完善、特色突出、环境优美、文明祥和的新型小城镇。

　　四、有关扶持政策

　　关于支持示范小城镇建设和建成后管理的扶持政策，原则上比照市政府津政函([2005]108号)批准东丽区华明镇开展示范小城镇建设文件中的相关政策实行。

　　五、加强领导，精心组织

　　1、区县政府要高度重视小城镇发展，要把以宅基地换房的办法开展示范小城镇建设列为区县政府的重点工作，成立相应的工作班子组织推动和落实。要真正把此项工作作为解决“三农”问题，提高农民生活质量，构建和谐社会的一项民心工程抓紧抓好。

　　2、合理确定试点。有关区县可选择区位条件好和具有一定经济发展水平以及农民有意愿的1-2个小城镇，开展试点工作。

　　3、履行审批手续。实施以宅基地换房的办法开展示范小城镇建设的区县，要正式向市政府申报，提交一个请示、两个规划，即《关于在xx镇实施以宅基地换房的办法开展示范小城镇建设的请示》和《示范小城镇建设规划》和《示范小城镇土地整理复耕规划》。市政府批复后，由市发展改革委履行项目立项审批或核准备案;由市建委核定享受经济适用房政策的农民还迁住房规模并下达相应计划;由市规划局、市国土房管局按照分工对两个《规划》进行审批。

　　4、市和区县政府相关部门要切实搞好服务，认真落实相关政策，及时协调和解决试点工作中的问题，切实把全市示范小城镇建设扎实向前推进。

　　各区县政府可依据本办法制定实施细则，新农村(中心村)建设可参照本意见执行。