经过登记的房屋买卖具有法律效力

　 1993年1月，A公司以10万元的价格将其所有的6号房出售给B公司

　 1993年1月，A公司以10万元的价格将其所有的6号房出售给B公司，并向B公司出具了《收款收据》，但双方未签订书面买卖合同，亦未到房管局办理房产交易手续。B公司在1994年和1995年间使用过该房屋，后因机构改革，致使该房空置。2000年12月，A公司又与许某签订《商品房购销合同》，将6号房以6万元的价格再次出售给许某，并到房管局办理了房产转移登记手续。B公司得知后，以A公司侵害其合法权益为由，向法院起诉，请求法院判决A公司交付6号房或退还10万元购房款及利息。法院受理后，依法追加许某作为本案的第三人参加诉讼。

　 A公司及其法定代表人叶某表示愿意返还购房款及利息给B公司，但不同意交付房屋给B公司。

　许某称其向A公司购房在先，并已到房管局办理了房产证，不存在与A公司恶意串通转移财产，其合法取得的财产应受法律保护，不同意迁出房屋给B公司。

　法院审理认为，房产交易是双方真实意思的表示，房产买卖关系成立。但原、被告发生房产交易后至今未依法签订书面合同，未到房管局办理产权登记手续，违反了法律规定，双方房产买卖行为无效。被告收取原告房款后又擅自转卖房产谋利，违反了民事活动应遵循的诚实信用原则，其行为属无效民事行为。参照《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题意见》第五十六条的规定，原、被告补办房屋产权登记，就可以认定其双方交易行为有效。但因被告恶意转移财产，引起本案纠纷，被告应对本案承担全部过错责任。原告要求被告归还房产的诉讼请求，理由充分，应予支持。被告为转移财产与第三人签订房产买卖合同，其房产买卖行为属无效民事行为。双方应将因无效行为取得的财产归还对方。法院判决如下：一、确认B公司与A公司的房产买卖关系成立，应在本判决发生法律效力之日三十日内到房产管理部门办理产权登记手续。二、A公司与许某的房产买卖属无效民事行为。许某应于本判决发生法律效力之日起二十日内迁出，将房产交回给A公司。许某与A公司购房造成的损失，可另行起诉追索。

　宣判后，许某不服，向中院提起上诉，其上诉状称，1．原判前后矛盾。B公司与A公司未依法签订书面房屋买卖合同及办理房产买卖登记手续，被确认为无效，但判决时，又确认B公司与A公司房屋买卖关系有效。2. B公司与A公司达成购房意向后，长达八年多的时间未签订书面合同，表明双方并未就房产购销达成共识，一审判决违反了当事人的意思自治原则。3．许某与A公司所签订的《房地产购销合同》是在平等、自愿的基础上签订的，并经房管局核准，因此该购销关系成立，依法应受法律保护，且许某属于善意取得诉争房屋的第三人。4．许某的产权登记也应受法律保护。原审法院将经过核准登记的购销合同关系，确认为无效；把未订立书面合同，及未经房管局核准登记的房产买卖关系，确认为有效，均于法无据。请求二审法院依法作出公平、公正的判决。

　 被上诉人B公司答辩称，1．原判事实清楚，前后不会自相矛盾。B公司于1993年1月11日就向A公司购买6号房，并支付了购房款10万元。双方没有办理转移登记手续，主要是由于B公司的机构改革，人员撤回及《城市房地产管理法》未实施所致。原审法院为此判令补办购房登记手续合理、合法。2. A公司明知6号房已转让给B公司，又与许某订立买卖合同，其行为属无效的民事行为。A公司与许某恶意串通私自转移B公司的房产，侵犯了B公司的合法权益，A公司对此应承担全部过错责任。3．因为B公司向A公司买房在先，许某与A公司的购销关系无效，不受法律保护。综上，原判认定事实清楚，适用法律恰当，判决正确，请求二审法院予以维持。

　　二审法院认为，A公司将6号房先后售与B公司、许某，系双方的真实意思表示，内容合法，均应确认为有效。虽然B公司与A公司没有签订书面买卖合同，但B公司支付10万元购房款给A公司后，A公司对出售给B公司的房屋和地点已在其出具的《收据》上作了追认。许某虽购房在后，但其到房管局办理了房产转移登记手续。由于A公司一房两卖的违约行为已导致B公司不能实现合同目的，故B公司与A公司的房屋买卖关系应予解除。A公司为此应承担履约不能的违约责任。判决：一、撤销原审民事判决。二、解除B公司与A公司的商品房买卖合同。三、A公司应在本判决生效之日起三十日内返还购房款10万元并计付法定利息给B公司。

评析

　　一、 A公司与B公司之间的房屋买卖行为未涉及物权变动物权的变动

　　物权的产生、变更和消灭的总称。物权变动采取公示公信原则。所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。所谓公信，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。公示与公信是密切联系在一起的。公信原则最早适用于动产物权，以后逐渐扩展到不动产物权。基于物权的法律特性，公示原则要求物权的产生、变更、消灭，必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来。物权的公示方法有占有、交付、登记、标示等方法，我国不动产物权公示方法为登记。登记作为不动产物权的公示方法，是将物权变动的事项，登载于特定国家机关的簿册上。根据我国民法通则和其他法律的规定，我国房地产权的变动，系采取登记要件主义，即以登记作为物权变动的要件。不动产物权的变动除了当事人间的合意外，还要进行登记。非经登记，不产生法律效力。A公司与B公司之间的房屋买卖未到房管局办理转移登记，未发生物权变动。

　　二、A公司与B公司之间的房屋买卖行为是否有效

　　A公司与B公司之间的房屋买卖行为虽未订立买卖合同也未办理房产转移登记，但该行为是双方自愿达成，是真实的意思表示，内容合法。A公司与B公司于1993年1月进行房屋买卖交易时虽然国家《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋权属登记管理办法》、《合同法》等相关法律均未出台。但我国在建国初期就在城市开展了房屋所有权登记发证工作，有的城市一直未间断过此项工作，八十年代又在全国范围内在房屋普查的基础上全面地开展了登记发证。建设部1987年颁发的《城镇房屋所有权登记暂行办法》第三条规定：“城镇房屋所有人（自然人和法人）都必须在限期内到房屋所在地登记机关申请登记，领取房屋所有权证。”第四条规定：“房屋所有权证和房屋共有权保持证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。”第九条规定：“房屋所有权因买卖、赠与、继承、分析、调拨、以及改建、扩建、拆除等原因转移变更时，应自转移变更之日起，3个月内办理转移变更登记。”根据上述规定，我国房地产实行登记发证制度，依法登记取得的房屋所有权受到法律保护。B公司购买A公司的6号房后，未按照法律相关规定到房管局办理房屋过户登记，没有取得房屋所有权证，不能对抗第三人。根据最高人民法院1984年颁布的《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干间题的意见》第五十六条规定，“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”本案中，B公司虽然实际使用和管理过6号房，但其与A公司之间并未签订房屋买卖合同，不属于上述“只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”的情况，因此A公司与B公司之间的房产交易行为无效。

　三、A公司与许某之间的房屋买卖行为是有效的

　 《城市房地产管理法》第四十条规定，“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《城市房地产转让管理规定》第七条规定，“房地产转让，房地产转让当事人签订书面转让合同；房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；”《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。\" A公司与许某在买卖6号房的过程中严格按照上述法律规定办理，既签订了购房合同又办理了房产转移登记，意思表示真实、程序合法，该买卖行为合法有效，且应受到法律保护。

　 四、A公司与许某是否存在恶意串通

　《民法通则》第五十八条第四款规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效”。《合同法》第五十二条规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”。B公司认为A公司与许某之间的买卖行为属恶意串通，依照上述法律应认定无效。但本案在审理过程中，B公司并未举证支持其主张，法院亦无法查实A公司与许某之间交易行为是否出于恶意串通，应认定无效，因此对B公司的主张不予支持。

　五、二审法院判决是否正确

　　A公司先后与B公司、许某之间进行的房屋买卖行为都是真实意思表示。B公司虽先于许某购房，但其并未按规定签订房屋买卖合同、办理房屋转让登记手续，不具有法律效力；而许某购房在后，到房管局办理了转移登记手续，具有法律效力。根据《民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于A公司一房两卖的违约行为导致B公司不能实现对6号房的所有权，故B公司与A公司的房屋买卖关系应予解除，A公司为此承担履约不能的违约责任。因此二审法院的判决是正确的。

　 提示：房屋买卖应签订书面合同并及时办理登记，未办理登记不具有法律效力。