房屋互易应办理转移登记

　李甲与蒋某系夫妻，李丙系两人的女儿。李甲与李乙系兄妹。李

　李甲与蒋某系夫妻，李丙系两人的女儿。李甲与李乙系兄妹。李甲、李乙之父遗留的一间平房1984年动迁后，于1987年回迁并按李乙一家三口分配得到219号房。回迁的一切费用均由李乙前夫朱某单位支付。该219号房一直由李甲一家三口居住。李乙一家于1987年一直居住在311号房，该房系李甲单位分配所得。李甲、李乙两家因双方孩子的上学问题，一直换住房屋至今。1997年6月，蒋某将219号房屋进行房改并取得房屋所有权证，产权人为蒋某。1998年李甲将311号房屋在本单位进行房改，产权人为李甲。2002年5月李甲去世，李丙通过财产继承，将311号房屋的所有权人更名为李丙。2003年3月，李乙向法院起诉，要求确认其与蒋某、李丙的房产互易协议有效，要求二蒋某、李丙全面履行房产互换协议，将311号房屋的房产证交付李乙，并协助其办理产权变更手续。

　 法院认为，公民的合法权益受法律保护。互易合同是互易人相互交换标的物，转移标的物所有权的合同。房屋产权转移应以更名过户为准。原、被告之间房屋换住事实存在，双方虽没有互易书面协议，也未到房管局办理相关更名手续，但这两处房产均已参加房改，并取得了房屋所有权证证书，而且李甲单位已出具证明，应确认双方互易关系成立。故原告要求确认双方互易关系成立的请求，本院予以支持。法院判决：原告李乙与被告蒋某、李丙房屋互换关系成立，李乙对311室房屋享有房屋产权。

　 宣判后，蒋某、李丙不服，提起上诉。

　蒋某、李丙上诉称，原审法院所涉房产为上诉人合法取得的私有财产。根据我国法律规定公民依法获得的私有财产受法律保护。所以一审法院的判决是错误的。

　二审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的待证事实是蒋某、李丙与李乙之间是房屋互换关系还是房屋借用关系。上诉人与被上诉人双方为亲属关系，上诉人蒋某、李丙与被上诉人李乙之间虽然未签订房屋互换协议，但从双方的履行行为及证据证明双方的互换关系成立。故原审法院判决是正确的。理由如下，1987年219号房屋回迁，回迁的费用均由李乙前夫朱某单位支付。在回迁时李甲单位已为其分配住房，李甲在李乙离婚时同意311号房给妹妹李乙居住。从1987年开始双方就互换房屋居住，一直到诉讼时双方也未提出异议，而且蒋某已实际对219号房屋参加房改，并取得了所有权。从以上的事实能够证明双方互换房屋的事实是成立的。虽然上诉人李丙已通过继承取得了311室房屋的所有权证，但现在李乙已对该房屋的所有权提出异议，所以李丙虽然持有争议房屋的所有权证，但并不能作为认定案件事实的唯一证据，故对上诉人蒋某、李丙的上诉请求本院不予支持。综上，法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

评析

　 一、互易的特征

　 所谓互易就是以物换物。互易合同就是当事人双方以货币以外的财物互相交换的合同。互易合同的法律特征有：第一，双方互易的标的物，必须是货币以外的物；第二，互易合同属于转移财产所有权的合同，即一方是以交付和转移自己的财产的所有权而取得另一方的财产的所有权；第三，互易合同是诺成的、双务的、有偿的合同；另外，不动产互易应采用书面形式，且应办理相应的登记手续。互易合同具备买卖合同的各种特征，因此，《合同法》第一百七十五条规定：“当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。”

　二、互易应当办理转移登记才具法律效力

　有根据《合同法》第一百七十五条的规定，互易合同参照买卖合同的有关规定。因此房屋互易应参照房屋买卖合同办理。房屋为不动产，房屋买卖不仅适用合同法的规定，还须适用有关不动产的法律规定，如《城市房地产管理法》等。房屋买卖合同为要式合同，须采用书面形式，须经有关部门批准，办理登记手续等。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”因此，房屋互易应在规定期限内到房管局办理房屋转移登记才具有法律效力。

　三、互易关系不成立

　 在现实生活中，人们相互交换房屋居住的情况十分的普遍。但大多数交换的仅仅是房屋使用权而非所有权，并不是房屋所有权互易。联系本案，李甲、李乙两家长期交换住房居住，李甲单位分配的311号房屋由李乙一家居住。李甲、李乙之父遗留的一间平房回迁所得的219号房屋，虽按李乙一家三口分配，回迁费用也由李乙前夫朱某单位支付，但也不能确定其产权就归李乙。该房一直由李甲一家居住，双方并未签订房屋互换协议。参照房屋买卖的有关政策规定，根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”本案中，李乙与蒋某、李丙之间并未签订房屋互易合同，不属于上述“只是手续不完善，应认为关系有效，但应着其补办手续”的情况。2007年10月1日实施的《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。

　综上所述，笔者认为李乙与蒋某、李丙之间的房屋互易关系不成立。法院作出的关于“李乙与蒋某、李丙之间的房屋互易关系成立，李乙对311室房屋享有房屋产权”的判决值得商榷。

　提示：房屋所有权互易应当办理登记。应区分所有权互易与使用权互易。