消费警示：“认购协议”是新的购房陷阱

消费警示：“认购协议”是新的购房陷阱
2003-06-1300:00:00
本报记者荣忠摄
保护消费者权益委员会近日发出新的消费警示：“认购协议”是一种新的购房陷阱。
据介绍，目前商品房消费市场出现一种新动向，消费者在未阅读和签订正式《商品房买卖（预售）合同》前，常常被开发商要求签订“认购书”、“订购书”或“订购协议”之类的“认购协议”。由于开发商事先准备好的这类格式合同，主要就消费者所选定的房屋位置、面积、单价、付款方式等进行约定，其核心是要求消费者必须交纳少则千元多则万元的定金，并限定在短时间内签“购房合同”。
商品房买卖是大宗消费，消费者有一个“犹豫期”是正常的，为了体现购房诚意，在选择和比较房屋中双方用书面形式将意向确定下来，无可厚非，但经营者必须保障消费者的知情权、选择权、公平交易权不受侵犯。一段时间以来，消委在受理的大量商品房投诉中，约有90％都与“认购协议”中认定的“定金”有关，消费者在签“购房合同”时，如因为银行按揭等其他原因导致买卖不能进行，消费者提出退房，开发商往往就以“认购协议”为凭，拒退定金。
王女士投诉，她今年3月22日到某售楼部咨询，售楼小姐热情介绍房子很好卖，要买就赶快买，并称中午12时以后房价要涨。王女士当即选定了一套正在修建中的46平方米的小户型。售楼小姐在未出具任何销售手续的情况下，拿出一份“定房协议”让王女士签，要求交定金2000元，其中约定签“购房合同”时支付首付款8000元。两天后，王女士如约前去签“购房合同”，到施工现场发现，房屋光线并不像售楼小姐吹嘘的那么好，售楼小姐“房价要
涨”的说法也是骗人的，“定房协议”所称的“首付款”也并非银行按揭的“首付”，“购房合同”无法签署。王女士自觉受骗，提出退还定金，售楼小姐和开发商的法律顾问态度坚决：“绝对不可能”。
针对“认购协议”中的定金是否该退、究竟如何退等问题，有关部门通过广泛咨询后认为，这一问题在法律上是十分明确的。法律上将这种协议称为“定约定金”或“立约定金”，今年5月份发布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。同时，建设部《商品房销售管理办法》第二十二条也规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用，订立商品房合同时，所收费用应抵作房价款；当事人未订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。当事人之间另有约定的，从其约定。”
有关消协部门发现，有的开发商之所以用“认购协议”钻法律空子，关键是他们片面理解“当事人之间另有约定的，从其约定”这句话。这也是他们设置“认购协议”陷阱的直接动机。
鉴于签订“认购协议”不是法律规定的必须条件，消协部门建议消费者在选中满意的房屋后，最好直接与开发商签订《商品房买卖（预售）合同》，这样就可以避免因情况不明而上当。如果确须签“认购协议”，也要在公平、公正的前提下，主张自已应有的权利。毛朝敬