一起典型的开发商违约案件

一起典型的开发商违约案件
张黔林律师按：开发商收取2000元意向金后又因房价上涨，因此拒不按原来约定的价格销售给购房人。此后，购房人起诉到法院要求按房价上涨后的减价部分赔偿100万元，开发商则只同意赔偿2000元。此案经一审及二审审理，二审法院最后认为开发商违反了诚信义务，判决支持购房人15万元。
诚信：交易的保障
——开发商违约售房诉讼案始末
人民法院报记者田浩李劼本报通讯员潘巳申吴艳燕
法院对此案公开宣判。
一起买卖合同纠纷案，一方要求赔偿100万元，另一方只同意退还2000元，公说公有理，婆说婆有理，究竟理在何处？上海市二中院经过精心审理后给出了合法、合理、令人信服的说法。仲先生日前给承办法官吴俊打来电话说，终审判决对方赔偿的15万元已经履行完毕，法院最后的处理不仅维护了自己的合法权益，更为保障房地产市场的健康发展、维护房地产交易安全和秩序，进行了有益的规范。
诚信：交易的保障
——开发商违约售房诉讼案始末
利益成泡影愤然上法庭
2002年，低迷了许久的房地产市场似乎有了些许的生气，久久徘徊在谷底的房价终于耐不住多年的寂寞而有所抬头。它悄悄地观望着周围的一切，暗暗地蓄势待发，等候着腾升的机会。
当年年中，人们传说着在上海东北地区的四平路、新港路附近将要矗立起一座5万平方米的住宅小区，这一信息令仲先生动了心。他经过详细了解，获悉了在这座即将动工的名为“金轩大邸”的小区外围，沿着四平路有一片商铺用房。仲先生由邻省来到上海经营一家房屋装潢公司，他看准了这里的商机，打算把装潢公司开到小区里。要是能够买下一套沿街的商铺房，既有出家门百十步即可到达的方便，更喜人的是今后居住在这5万平方米上的那些业主必将有不少人成为他的客户。再说，四平路是上海东北部的一条重要主干道，两侧都是人口密集的住宅区，那诱人的商机真是机不可失，时不再来！
7月里的一天，仲先生冒着酷暑来到未来小区的开发商上海金轩大邸房地产项目开发有限公司，他与开发商经过洽谈后当即签订了一份《金轩大邸商铺认购意向书》。意向书载明：仲先生向金轩公司支付购房意向金人民币2000元，取得小区商铺优先购买权。金轩公司将在该小区正式对外认购时，优先通知仲先生在约定期限内前来认购、选择中意的商铺。约定预购商铺面积150平方米，均价每平方米7000元左右，正式开盘时可能有1500元的浮动。意向书同时还明确，仲先生如果未在约定期限内前来认购，就视同放弃这项优先认购权，到时开发商将2000元购房意向金无息退还。如果仲先生如期前来认购，则意向金自动转为认购金的一部分。意向书签订后，金轩公司和仲先生各持一份，上面载明的签约日期是2002年7月12日。随后，仲先生如数支付了约定数额的意向金。
金轩大邸的建设紧锣密鼓地进行着。金轩公司在与仲先生签订商铺认购意向书后不到四个月，获得了由房屋土地管理部门核发的未来小区所在地块的旧房拆迁许可证。第二年5月底，金轩公司从城市规划管理部门取得了建设工程规划许可证。2003年6月30日，金轩公司从房屋土地管理部门取得了“金轩大邸”的商品房预售许可证。按照约定，此时金轩公司就应当马上通知仲先生“前来认购、选择中意的商铺”。然而，金轩公司却将此置诸脑后。
按照仲先生的说法：在意向书签订后的数年中，他经常到“金轩大邸”工地关心房屋建造情况，苦苦等了四年总算盼到了“金轩大邸”建成。然而，他始终没有接到来自金轩公司的优先认购通知。2006年初，仲先生来到金轩公司了解“金轩大邸”商铺的认购情况。不料，金轩公司的答复顿时令他目瞪口呆，不知所措。仲先生在以后的诉讼中是这样向法庭陈述的：金轩公司当时的回答是由于房价飞涨，商铺的平均价格已经达到每平方米25000元，所以对当初签订的《金轩大邸商铺认购意向书》不予认可。金轩公司还说，商铺早已卖完，你可以凭意向书的原件来取回2000元意向金。

仲先生对此当然不同意，遂于2006年12月底向一审法院提起诉讼。
2007年1月23日上午，一审法院开庭审理这起案件。审判长首先要求原告陈述诉讼请求以及所依据的事实和理由。
原告仲先生陈述了争议事实之后，坚持在诉状中写到的两点要求：第一，根据商铺认购意向书约定，按照当初约定的价格105万元认购“金轩大邸”商铺一间。第二，如果被告金轩公司不能交房，那么应当承担赔偿责任。对于具体的赔偿数额，他明确提出了100万元人民币，依据仍是眼前的评估价格与当初的约定价格之间的差价。
被告金轩公司不同意原告的诉讼请求，并向法庭陈述了种种理由，归纳起来共有四点：第一，双方签订的意向书依法不能成立。金轩公司在2002年11月4日才取得房屋拆迁许可证，2003年5月29日才取得建设工程规划许可证，而与仲先生签订商铺认购意向书则是在此前的2002年7月12日。因为，金轩公司在取得上述两份许可证之前，依法不能对外预售房屋，因此这份意向书属于无效协议。第二，从意向书的内容来看，只是明确了仲先生有优先认购商铺的权利，而对商铺的总面积、位置、户型、朝向等具体事项并没有明确，所以说意向书只是一份预约合同，并非真正的售房合同。第三，金轩公司收取仲先生2000元意向金相当于定金，即便是预约合同有效，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，也只能按照定金的规定来处理。由于商铺正式预售时的价格比约定价格上涨很多，金轩公司不愿意签订房屋买卖合同，愿意按照定金罚则来处理。第四，现在小区的商铺都已经售罄，不存在再售房给仲先生的可能。总而言之，仲先生要求按照合同预期利益损失主张赔偿没有法律依据，请求法院驳回他的诉讼请求。
购房意向书理解大不同
一审法院查明了案件事实后，明确了自己的观点。
首先，意向书虽然不是预售合同，但它具有预约合同的性质，可以确认它为预约合同。
其次，意向书不同于预售合同，况且金轩公司以后取得了相关的开发及销售房产的许可，作为预约合同的意向书应当是合法有效的。
再次，根据查明的事实来看，由于金轩公司的过错造成了双方无法进一步磋商签订正式的商品房买卖合同，意向书已经无法继续履行，应当予以解除。金轩公司对此应当承担违反预约合同的违约责任。由于金轩公司收取仲先生的2000元意向金不符合定金的表现形式，所以该公司要求按照定金罚则处理没有法律依据。
一审法院根据上述理由以及预约合同的性质，结合金轩公司的过错程度、仲先生在履约中支付的对价、可能造成信赖利益的损失等情况，于2007年3月22日作出判决。判决主文共有四项：解除原、被告双方签订的商铺认购意向书；被告返还原告意向金2000元；被告赔偿原告经济损失1万元；对原告的其余诉讼请求不予支持。
仲先生和金轩公司都不服一审判决，分别于当年的4月5日和3月29日向上海市第二中级人民法院提起上诉。
双方各自的上诉请求针锋相对。对于2000元意向金，原先双方已经有言在先，如买房就充入买房款，如不买房则无息退还，对此双方没有更多的争议。而眼下仲先生要的是用此案105万元买回150平方米的商铺，否则就索赔100万元。而金轩公司却说分文不赔，至多只能按照定金罚则处理，即再给2000元。双方的差距如此之大，100万元比2000元，也就是500比1！
上海市二中院受理了这起上诉案件，认为此案除了双方争议标的额差距之大外，更重要的是关系到在房地产市场一度流行的“意向书”究竟是什么性质？把这个问题研究透了，就跳出个案凸显出它的典型意义了。当然它还涉及到房地产市场中的规范运作和诚实信用等具有普遍意义的问题。为此，上海市二中院决定由时任院长沈志先高级法官担任审判长，与民二庭庭长马全耀以及承办法官吴俊组成合议庭审理这起案件。

金轩公司坚持认为意向书无效，而用以证明“无效”的依据是双方签约时金轩公司尚未取得房屋拆迁许可证和建设工程规划许可证。合议庭对此作了初步审查后认为，仅有这些材料还不足以证明“无效”，要求金轩公司提供有关开发“金轩大邸”的项目审批、规划等资料，而金轩公司却拒绝提供。为了进一步调查取证，经合议庭申请获准延长审限3个月。与此同时，仲先生向法院申请获得了调查令，由他的代理律师调查取得了“金轩大邸”立项申请、建设用地申请以及获得批准等一系列资料，这些资料在以后的审理过程中成为意向书究竟是“有效”还是“无效”的关键证据。
2007年8月27日上午9时整，审判长宣布开庭。
双方当事人对一审判决认定的主要事实均无异议。上诉人仲先生的意见首先肯定了与金轩公司所签订的意向书是合法有效的，并且是完全可以实际履行的。他认为即使房屋价格有所波动，也是金轩公司早已有所预料与准备的，双方已经对此作了“可能有1500元的浮动”的约定。他说，签订意向书时，上海房地产市场还处于低谷，金轩公司为了尽快出售“金轩大邸”的商铺，故意隐瞒了正在办理旧房拆迁和房屋预售许可等手续的事实，这一行为也为日后不履行意向书做了埋伏。到了实际出售商铺时，金轩公司违反约定，故意不通知他。由于金轩公司的过错，在其由此获得更大的经济利益时，使仲先生基于意向书预期可得到的利益完全丧失。因此，仲先生请求二审法院依法改判，支持他的一审诉请并由金轩公司承担两审诉讼费。
上诉人金轩公司认为，按照交易习惯，签订了意向书以后最终还得签订认购书，如果届时不能签订认购书的，那么意向书就自然失效。现在一审判决认定意向书具有预约合同性质，违背了有关的事实和法律。在“金轩大邸”的商铺正式对外销售时，房地产开发的实际成本已经大幅增加，远远超过了意向书约定的房价，金轩公司依据情势变更的原则有权不与仲先生签订房屋买卖合同。对此，金轩公司不存在过错，客观上也没有造成仲先生任何经济损失。因此，一审法院以信赖利益损失为由判令金轩公司赔偿1万元与事实相悖。另一审判决解除意向书和返还2000元意向金，而一审原告仲先生并未提出该诉请，这项判决违反了“不告不理”的原则。综上，请求二审法院依法改判不支持仲先生的诉讼请求，并承担两审诉讼费。
赔偿十五万终审断是非
针对双方在法庭上针锋相对的争辩，合议庭经过悉心的梳理将其归纳为两个争议焦点，并逐一表明了意见。
争议焦点之一，意向书的法律性质与法律效力是什么？
合议庭听取了双方意见后对意向书从形式到内容都作了缜密的分析，一致认为它明确了签约双方的基本情况，对拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等均作了比较明确且适于操作的约定。这表明了双方当事人经过磋商，待条件成就时实际进行商铺买卖的主要内容达成了合意，双方在意向书上签字盖章之时，意向书就成为一种具有法律约束力的合同。意向书是对未来签署正式买卖合同的预先安排，它以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同，即本约进行谈判这一预约标的，具备了预约合同的主要特征，是当事人双方为将来订立确定性本合同达成的书面允诺或协议。一审法院认定意向书是独立、有效的，预约合同依法有据。鉴于意向书是仲先生与金轩公司双方的真实意思表示，并且它不违背法律以及行政法规的规定，应当认定它的效力。
金轩公司曾说，签约时尚未取得房屋拆迁许可证和建设工程规划许可证，因此意向书是无效的。其实合议庭已经注意到了这一点，认为在上述两证取得之前金轩公司还应当办理建设工程立项和建设用地许可的申请核准手续，因此要求金轩公司提供这方面的资料，但该公司却没有提供。

由仲先生提供的证据材料证明，金轩公司在与仲先生签订意向书之前的2001年6月，向“金轩大邸”所在区的行政管理部门递交了“金轩大邸”的立项申请，同年11月获得批复同意。同年12月，金轩公司又向管理部门申请建设用地规划许可证，次年4月取得了该区城市规划管理部门核发的建设用地规划许可证。由这些证据可见，意向书签订的时间是在金轩公司办理“金轩大邸”的建设项目立项、规划等主要手续之后，取得“金轩大邸”房产预售许可证之前。也就是说，签约双方在意向书中所指向的商铺虽然还没最后建成，但绝对不是空中楼阁，房屋买卖存在现实的履行基础。合议庭据此认为，金轩公司关于签意向书时依法不能对外出售房屋所以意向书无效的说法不成立。
争议焦点之二，金轩公司是否违约，如果违约又该怎么承担违约责任？
根据意向书约定，金轩公司应在“金轩大邸”商铺对外认购时，优先通知仲先生在约定的期限内前来认购。而现在金轩公司却提出了由于房地产开发中的动拆迁以及工程造价等成本增加，基于情势变更的原因没有通知仲先生认购商铺。针对这一抗辩意见，合议庭向该公司释明要求提供证据，但它却未能提供足够的证据印证。有效的预约合同，对于本案双方当事人履行意向书的约定具有约束力。签约双方不仅应当依照诚实信用的原则行使合同约定的权利，还应当以善意的方式，依照诚实信用的原则履行合同约定的义务。金轩公司没有按照约定履行通知仲先生前往认购商铺的义务，反而在一审中主张意向书无效，违背了民事活动中应当遵循的诚实信用基本原则，这一行为显然是违约了。合议庭认为金轩公司的违约行为导致守约方仲先生丧失了优先认购商铺的机会，导致签订合同目的落空，金轩公司也承认现已无法按照意向书的约定继续履行，因此金轩公司应当承担相应的违约责任。
既然违约，就该承担赔偿责任。赔偿多少？仲先生要求每平方米建筑面积赔偿15000元至20500元，但他提供的证据却难以证明这一标准的成立。同时，虽然仲先生按照约定支付了意向金，但是双方签订的预约合同毕竟与正式的房地产买卖合同存在法律性质上的区别。具体地说，不同于购房者与房产商签订房屋买卖合同，约定以105万元的房价买卖一处房屋，然后房产商又“一女二嫁”把这处房屋转卖给其他人。因此，仲先生提出的赔偿100万元差价缺乏相应的依据，金轩公司要按照定金罚则承担责任的主张也同样缺乏依据，而一审判决10000元的赔偿额却又难以补偿守约方的实际损失。合议庭反复权衡，综合考虑了上海市近年来房地产市场发展的态势以及双方当事人的履约情况，最后确定金轩公司赔偿仲先生15万元人民币。同时，由于意向书已经无法履行，为了有助于化解双方就此产生的纷争，决定依法解除双方的预约合同，意向金如数退还。
2007年10月19日，上海市二中院对此案作出终审判决：解除仲先生与金轩公司签订的商铺认购意向书；金轩公司返还仲先生意向金2000元；金轩公司赔偿仲先生经济损失15万元；对仲先生的其余诉讼请求不予支持。
本案是沈志先高级法官在上海市第二中级人民法院院长任上审理的一起案件。作为本案的审判长，他代表合议庭接受记者采访时认为，本案的重要意义在于，我们应当有效地维护交易安全和交易秩序，充分保护守约方的民事权益，这就是人民法院在处理此类案件时所要追求的法律效果和社会效果。