预售商品房纠纷

【案情介绍】
1993年6月14日，北兴公司与日森公司签订了《商品房订购合同》，合同约定：，北兴公司购买日森公司坐落在某市安正大街的全框架结构的营业用房，建筑面积652.73平方米，总价款7783144.20元。合同签订后一月内支付房屋总价款的80%，房屋竣工交付北兴公司使用后一周内一次性交清余款。次年3月双方办理了结算手续，此前北兴公司已交购房款497万元。随后双方办理了房屋买卖契约，但因日森公司房地产开发手续不齐全，导致北兴公司至今未能领取产权证。为此，北兴公司将日森公司诉至法院，要求确定双方签订的合同无效，并要求日森公司赔偿损失。
法院经审理查明：争议房屋所使用的土地系划拨所得，日森公司至今未办理土地出让手续，未交纳土地使用权出让金。在审理期间日森公司办理了有效期为两年的（96临）字第029号国有土地使用证，该证注明“未经市土地管理局批准，本宗土地使用权不得转让、出租、抵押”。
法院认为：日森公司建房所使用的土地是以划拨方式取得的，未办理土地使用权出让手续，未交纳土地使用权出让金，其在法院审理期间办理的土地使用证属于临时使用土地性质，不符合法律所规定的建设房屋所必须具备的使用土地的条件，其在与北兴公司签订商品房定购合同时，亦没有取得建房的合法手续。故该合同应认定为无效。最后法院判决：1.日森公司与北兴公司签订的《商品房订购合同》无效。2.本判决生效后三十日内，日森公司退还北兴公司购房款人民币4713396.30元及利息（自每笔房款支付之日起至还款之日，按照银行同期同类贷款利率计算）。3.案件受理费42783.00元由日森公司负担。
【律师分析】
本案的关键时合同效力问题，根据当时的法律法规规定，日森公司不符合法律所规定的建设房屋所必须具备的使用土地的条件，日森公司在与北兴公司签订商品房订购合同时，亦没有取得建房的合法手续，故该合同依法应当认定为无效，日森公司应当承担合同无效的民事责任。这表明商品房的预售必须以取得土地使用权和建房合法手续为先决条件。否则，将会导致合同无效、承担赔偿责任等不利的法律后果。