如何签订《商品房预售/销售合同》

特别告知

一、本合同文本是根据《上海市房地产转让办法》制定的示范文本，印制的合同条款为提示性条款，供双方当事人约定采用。

（上海市商品房预售合同只是一个示范文本，交易双方可以选择采用与否。）

二、购房是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，为更好地维护双方当事人的权益，双方签订合同时应当慎重，为求签订得具体、全面、严密。

三、在签订预售合同前，房地产开发企业应向购房人出示商品房预售许可证。预售许可证真实性、合法性及该商品房屋是否存在重复预售和被司法机关查封等权利转移受限的情况，购房人可向该商品房屋所在地的区县房地产交易中心查阅。

（商品房预售必须有预售许可证后方可进行预售，购房者要确认自己所购之房在预售范围之内，途径有两条，一是查看工程进度，目前上海市规定，七层以下的商品房项目应当完成基础工程并施工至主体结构封顶，八层以上的商品房项目应当完成基础工程，并施工至主体结构2/3以上（不得少于七层）才可预售。二是到区房地产交易中心查阅该房屋的登记情况，包括是否取得了预售许可证，是否已存在预售登记，是否属于重复预售，是否已被开发商抵押或被司法机关查封以及是否有其他一些不利于购房者的情况存在。

在沪购房，有下列四种情况之一，开发商必须全额退还向购房者收取的订金：1、开发商未签订书面协议就收取订金；2、签订的书面协议对订金处理未作约定或约定不明的；3、双方对转让合同的条款存在分歧，不能达成一致的；4、广告、售楼书、样品房与实际情况不相符的。）

四、为保护合同双方当事人的合法权益，双方可以将预售广告、售楼书约定为商品房预售、合同的附件。

五、预售的商品房是房地产开发企业正在建设中的房屋（或已建成但未经初始登记的房屋），该房屋的面积、交房日期、质量等方面都存在着不确定因素。房屋买卖双方在签约前，应对下列问题予以允分了解：

1． 商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准。预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与交付时实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理。

（《上海市房地产转让办法》第四十四条：

（一）因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；第二款：房屋转让时，房屋的共用部位、共用设备与自用部位、自用设备同时转让；共用部位的建筑面积按国家和本市有关规定由房地产权利人分摊。

（二）因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条的规定处理。第三十条：已经预售的商品房，房地产开发企业不得摘自变更其建筑设计；确需变更的，应当在征得预购人同意并报规划管理部门审核批准后，与预购人订阅预售合同的变更协议。未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。

（三）除本条第（一）、（二）项所列的情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的坐退还受让人。但预售合同另有约定的，从其约定。）

此处的处理办法与建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定不一。，2002年9月13日上海市房屋土地资源管理局发布了《关于预售商品房住房交付时建筑面积增减速处理办法的通知》。此《通知》规定：商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理。

（一）共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法

1、预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差，其面积误差比在0.8％以内（包括0.8％），预售合同约定的转让总价格不变。

2、预售合同约定的面积与交付时实测的面积误差是指除房屋建筑设计变更外，　　其他原因引起的误差。

　　3、实测面积大于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8％的，购房人不承担超出部分的房价款；实测面积小于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8％的。房地产开发经营企业应退还超出0.8％部分的房价款。

（二）套内建筑面积增减的处理办法

　　1、套内建筑面积按“按实结算”的原则处理，房地产开发企业应根据这一原则与购房人平等协商，通过预售合同约定具体的处理办法。

　　2、凡合同没有约定处理办法的，实测面积大于预售合同约定面积的，购房人不承担超出部分的房价款；实测面积小于预售合同约定面积的，房地产开发企业应退还多收的房价款。

商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积一致，但约定的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积与交付时的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积不一致时，仍按本通知第二条规定处理。

　　预售合同载明房屋建筑面积，但未载明共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积，交房时房屋建筑面积增加的，购房人不承担增加部分的房价款；房屋建筑面积减少的，房地产开发企业应退还多收的房价款；但合同另有约定的，从其约定。

凡2002年7月1日后交付的商品住房，预售合同约定的面积与交付时实测面积发生增减的处理均按本通知规定执行。

注：以上处理办法是在合同没有约定的情况下才适用，合同另有约定的从其约定。）

2． 依据《上海市房地产登记条例》关于“房地产开发企业应当在新建商品房竣工验收后交付给买受人之前，持本条例第二十条所列文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房屋初始登记”的规定，商品房建成交付前房地产开发企业应取得新建商品房房地产权证（大产证）。

3． 国务院发布的《建设工程质量管理条例》规定，施工单位对商品房屋的质量的保修期限为：“（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。”保修期限自竣工合格验收之日起计算。房地产开发企业对购房人购买的商品房屋的保修责任从房屋交付之日起承担，保修期自房地产权利转移之日起，不得少于2年。

4． 房屋交付使用后，房屋的主体结构质量不合格的，按国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条关于“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失 的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”的规定处理。

六、双方履行合同发生争议的，可选择向不动产所在地人民法院起诉，也可选择向仲裁委员会申请仲裁。如选择申请仲裁的，可向本市的仲裁委员会申请，也可向外地的仲裁委员会申请，本市的仲裁委员会全称是上海仲裁委员会。

七、商品房预售合同签订后应及时向房地产登记机构输商品房预售合同登记备案，以便保护合同双方当事人权益。不登记备案的预售合同，当发生重复预售、抵押等事实时不能对抗第三人。根据规定，办理登记手续，可由合同当事人双方共同办理，也可由购房人一方单独办理。

（只有已经通过登记备案的合同才是有效合同，才能合法有效地维护交易双方的合法权益。）

八、本合同文本在市、区、县房地产交易中心对外发售，建议购房人先行购买，仔细阅读。

（自行签约时，应注意以下几个问题：（1）开发商的各类证照是否齐全；（2）注意房屋暂测面积和实测面积处理的办法，误差通常在2%--3%之间；（3）房屋交付条件，尽量争取大产证交房。）

甲方（卖方）：

住所： 邮编：

营业执照号码： 资质证书号码：

法定代表人： 联系电话：

委托代理人： 联系电话：

乙方（买方）：

国籍： 性别：

出生年月日：

住所（址）： 邮编

身份证/护照/营业执照号码：

联系电话：

委托/法定代理人：

住所（址）： 联系电话：

甲乙双方在平等、自愿意、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《 》商品房事宜，订立本合同。