许某因商品房预售合同纠纷诉某公司案

　　许某因商品房预售合同纠纷诉某公司案

　　广东省高级人民法院

　　民事判决书

　　(2003)粤高法民一终字第230号

　　上诉人(原审原告、反诉被告)：许大荣，男，汉族，1951年4月16日出生，住汕头市东方巷竹园后三横八号。

　　委托代理人：江少周、胡天，广东凡立三联律师事务所汕头分所律师。

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：汕头市华林厂房开发有限公司(下称华林公司)。地址：澄海市新溪镇金叶岛国际花园海天阁二楼。

　　法定代表人：梁坤权，董事长。

　　委托代理人：许耿才，广东丰粤律师事务所律师。

　　上诉人许大荣、华林公司因商品房预售合同纠纷一案，不服汕头市中级人民法院(2002)汕中法房初字第35号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　本院经审理查明： 1994年3月5日，许大荣认可了华林公司提供的一份《金叶岛国际花园别墅付款方式(限首期展销期间)》，该付款方式约定：(一)定金：每单元定金5万元(或港币)。(二)建筑期免息分期付款，九折优惠：1、首期签订预售合同后10天内付楼价15%(含定金)382516元;2、第二期签订预售合同后40 天内付楼价20%，即510021元;3、第三期签订预售合同后80天付楼价15%，即382516元;4、第四期入伙时付楼价10%，即 174483.22元;余额40%由华林公司提供购房贷款，购方分二年付清，贷款利率按入伙时银行贷款利率计算。入伙后第一年付楼价30%(连贷款利息)，每半年付15%;第二年付楼价10%(连贷款利息)，每半年付5%.尔后，许大荣于1994年3月7日交付了认可购买别墅订金(B1座)5万元给华林公司。同年3月18日，许大荣(乙方)与华林公司(甲方)签订一份《商品房预售合同》，约定：(一)乙方向甲方购买金叶岛国际花园(大厦)别墅B1座，建筑面积为366平方米，花园面积为331平方米。(二)双方同意上述售价为人民币2415893.70元;付款方式为分期付款。(三)甲方应于1994 年12月31日将别墅交付乙方使用。如遇到下列特殊情况之一，可延期交付使用，但延期最长不得超过180天。在此期间内，甲方不承担乙方已付楼款的利息。 1、遇人力不可抗拒的自然灾害;2、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;3、其他非甲方所能控制的突发事件;上述原因须凭澄海县有关主管部门的证明文件为依据。(四)乙方如未按约交付款项，则被视为违约，甲方有权追索违约利息，逾期超过30天，有权单方面终止合同，预付款不予退回乙方，房产由甲方全权处理。(五)甲方如未按时将楼宇交付乙方使用，又无发生所列可延期交付的特殊原因之一，则应按合同约定交付日第二天起计算付款利息，以补偿乙方损失。逾期超过180天，乙方有权终止合同，所付楼款加利息由甲方退回。(六)甲方出售的楼宇须经澄海县建筑质量检验部门验审合格，并负责保修半年。如质量不合格时，乙方有权提出退房。退房后甲方应将已付款项及利息在三十天内退回乙方。(七)按澄海县有关规定，乙方在收到入伙通知书后，应交付各项附加费有：契税、房产交易费、房产办证费、公证费、产权监证费，届时由甲方代收。1994年3月18日、5月4日和6月23日，许大荣分别支付第一期购房款 332516元、第二期购房款510021元和第三期购房款382516元给华林公司。

　　金叶岛首期别墅4座B1工程项目于1995年6月21日开工，1996年6月4日，金叶岛首期别墅4座B1工程项目竣工并通过验收。同年9月2日，华林公司向许大荣发出了《金叶岛国际花园首期别墅入伙通知书》，称金叶岛国际花园首期别墅B1座已竣工落成，定于1996年9月9日至19日交付使用，要求许大荣带齐证件到华林公司处办理有关手续。1996年9月12日，华林公司向许大荣发出了《入伙缴款通知书》，要求许大荣缴交第四期购房款174483.22 元，及其它项目增加款212235.23元，合共386718.45元;并附《金叶岛第一期别墅房产交付使用工程明细表》，列明许大荣所购买的别墅建筑面积增加18平方米，每平方米6239.79元，计款112316.22元;花园面积增加107平方米，每平方米812.93元，计款86983.50元;户内燃气管道、庭院管道6443.77元，户外管道配套2578.74元;卫星电视800元;全岛监控报警系统1285元;区域摄像设施1828元;共计 212235.23元。许大荣认为，其对华林公司未按合同约定，擅自增加房屋面积及加收其它费用提出异议。1996年10月10日，华林公司再次发出《通知》给许大荣，要求许大荣在接通知8日内前往办理有关入住手续，逾期不办理，则视为许大荣放弃使用权利，华林公司将根据双方签订的预售合同第四条处理，并不再另行通知。许大荣认为，其已向华林公司提出，华林公司交房时间已远远超过180天，已构成违约，其多次要求给予退房。许大荣提交了其于1997年1月 27日给华林公司朱总经理的函件，以此证明许大荣曾向华林公司提出过解除合同。1997年11月27日，许大荣出具书面意见给华林公司，要求华林公司对 B1栋别墅进行修整。华林公司认为，其同意许大荣提出修整别墅的意见，只是许大荣不同意缴交第四期购房款。许大荣认为，不是许大荣不同意缴交房款，而是双方对华林公司延期交房应支付的违约金抵偿购房款尚未达成一致意见。

　　1999年11月9日，华林公司将金叶岛国际花园金香苑1004栋(原金叶岛国际花园别墅B1座)卖给谢巧专。澄海市土地房产交易管理所于1999年12 月29日对华林公司与谢巧专所签订的《澄海市商品房买卖契约》进行了交易确认登记。华林公司卖给谢巧专该座别墅的建筑面积为384平方米(每平方米为 4000元)，其中阳台建筑面积为3.19平方米(已折50%计)，花园的建筑面积为437.34平方米(每平方米614.62元)，总金额为人民币 1804800元。1997年8月21日，澄海市国土房产局发给华林公司澄海市新溪镇金叶岛金香苑1004号的《商品房屋产权权属证明书》，其中记载建筑总面积为384平方米，建筑基底面积为223.51平方米，使用土地面积661.34平方米。

　　2002年9月23日，许大荣以华林公司一房二卖，严重侵犯其合法权益，造成其经济损失2667129.90元等为由，向原审法院提起诉讼，请求判令华林公司赔偿其本金1275053元及利息损失1392076.90元(利息暂计至2002年9月15日)，并由华林公司承担本案一切诉讼费用。

　　华林公司反诉认为，由于许大荣违约，不按时缴交购房款，华林公司为避免损失的进一步扩大，依合同约定终止合同，并将别墅另行出售。鉴于许大荣承担欠交房款的利息远不能弥补其损失，华林公司反诉请求：(一)判令许大荣赔偿其别墅另卖的差价损失745309元及利息103614.08元;(二)判令许大荣承担欠交房款的利息332327.45元;(三)判令许大荣承担本案一切诉讼费用。原审法院审理期间，华林公司提供了以下三份报告：(一)汕头市建筑设计院第三设计室、建设部城市建设研究所、澄海市工程质量监督站、澄海市建设局分别于 1996年12月1日、4日、5日、11日，证实华林公司于1996年11月20日所反映的《关于首期别墅及多层公寓工程工期延误情况的报告》的内容情况属实。该《报告》主要陈述造成工程工期延误的原因，即：1、金叶岛是冲积岛，因此在填沙工程上未能如期进行而不得采用其他地基处理途径，致工期拖延了约几个月的时间;2、堆载平面处理效果不佳而采用震冲碎石桩及粉喷桩加固复合地基的方法，致造成工期延误约三个月时间。(二)1996年12月2日，澄海市城建局对华林公司的《关于首期别墅及多层公寓工程工期延误情况的报告》所反映的内容作出证实，证实反映情况可作向用户解释的原因。该报告的主要内容是陈述了由于有关部门对燃气供应管道设计的变更而致使工程进展被迫延误近45天，供水系统的改变而造成工程工期延误约二个月的时间。(三)1996年12月8日和 1996年12月16日，澄海市水利电力局工程质量监督站和澄海市建设局均证实华林公司于1996年11月20日的《关于工程工期延误情况的报告》反映的情况属实。该报告主要是陈述金叶岛地处新津河的出海口，其防洪石堤施工要求较高，而1994年受三号台风在澄海登陆的影响，致工程进度被迫延误约月余。