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划拨土地使用权转让纠纷24个裁判要点
1.合作建房合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益，另一方在支付开发费后取得土地开发权的，应当认定为土地使用权转让合同。
合作建房合同的法律特征是一方出地另一方出资，双方共担风险，共享利润。当事人订立合作建房合同约定，提供土地使用权的一方提供“三通一平”土地，另一方负责提供所有的开发建设费用并负责按照土地规划，在政府批准的合作期限内将讼争土地开发完毕。提供土地使用权的一方享有的权利为收取固定利润，其余盈利由另一方享有，风险由另一方承担。上述约定的实质内容是提供土地使用权的一方转让土地使用权后取得价金，另一方支付土地转让金后取得土地开发权。据此，涉案合同性质应属于名为合作建房实为土地使用权转让，提供土地使用权的一方约定取得的固定利润为土地使用权转让金。
要点索引：最高人民法院〔2004〕民一终字第23号“深圳机场综合开发公司与深圳航空城(东部)实业有限公司土地使用权转让纠纷案”，载最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第379—391页。
2.划拨土地使用权转让方只取得转让土地的《国有土地使用许可证》，而未取得《国有土地使用证》，但政府主管部门批准了该转让行为并办理了相关手续的，应认定划拨土地使用权转让合同有效。
虽然划拨土地使用权转让方只取得划拨用地的《国有土地使用许可证》，没有取得该地的《国有土地使用证》，但政府主管部门的《划拨用地批复》及上述《国有土地使用许可证》表明，划拨土地使用权转让方已经取得划拨用地的合法使用权，且在转让划拨土地使用权的过程中，政府主管部门批准了转让方的转让行为，并办理了相关手续，土地使用权受让人取得了转让土地的《国有土地使用证》，转让方已按照合同约定履行完交付土地使用权的义务，故应认定划拨土地使用权转让方有权转让划拨土地使用权，划拨土地使用权转让合同有效。
要点索引：最高人民法院〔2004〕民一终字第52号“大连华能建筑装饰材料市场、大连王府国际商贸大厦有限公司与大连万达集团股份有限公司土地转让合同纠纷案”，载最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第472—488页。
3.划拨土地使用权转让合同已经政府土地管理部门批准的，不得以转让行为不符合行政法规规定的划拨土地使用权转让条件为由，认定转让合同无效。
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，转让划拨土地使用权，应经政府土地管理部门批准，签订土地使用权出让合同，向当地政府补交土地使用权出让金或者以转让所获效益抵交土地使用权出让金。转让划拨土地使用权是否符合上述行政法规规定的划拨土地使用权转让的条件，是政府土地主管部门在批准划拨土地使用权转让时依行政职权予以审查的问题，属于行政管理部门行政职权范围，不属于人民法院审理民事案件审查的范围。如果政府土地管理部门已经批准划拨土地使用权转让行为，并办理了相关手续，则不能以转让行为不符合上述转让条件为由，认定划拨土地使用权转让合同无效。
要点索引：最高人民法院〔2004〕民一终字第52号“大连华能建筑装饰材料市场、大连王府国际商贸大厦有限公司与大连万达集团股份有限公司土地转让合同纠纷案”，载最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第472—488页。
4.不能简单地以当事人签订的合同的名称来否定当事人之间转让国有土地使用权的实质。
判断当事人之间的争议是否属于国有土地使用权转让合同纠纷，不能只看当事人之间所签合同的名称，而应当对当事人所签合同的实质是否属于转让国有土地使用权来进行审查并据此确定合同性质。例如，当事人签订合作建房合同或者项目转让合同，但其并不具备合作建房的条件，也从来没有真正进行合作建房的打算，其真实意愿是借合作建房的名义，将国有土地使用权从一方名下转移至另一方名下。对此，应认定为国有土地使用权转让。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第95—96页。
5.以划拨方式取得的建设用地使用权转让应通过行政审批，并交纳相应的土地出让金或者土地收益。
根据《城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得的建设用地使用权转让时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;有批准权的人民政府按照国务院规定决定不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让所得的土地收益上缴国家或者作其他处理。
要点索引：见胡康生主编、全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第324页。
6.划拨土地使用权转让未经批准，转让合同无效，但在起诉前经有批准权的人民政府批准，并办理土地使用权出让手续的，转让合同有效。
根据《城镇国有土地使用权出让和转让条例》第四十四条和第四十五条的规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。该规定属于国家法律的强制性规定，违反此规定的，应当认定划拨土地使用权转让合同无效。同时，根据《城镇国有土地使用权出让和转让条例》第四十五条第(四)项的规定，划拨土地使用权经有关政府土地管理部门批准，并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金后，可以转让。因此，基于合同效力补正的原理和已有的司法实践，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，“起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的”，应当认定划拨土地使用权转让合同有效。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第147页、第151页。
7.划拨土地使用权转让已经有批准权的人民政府批准，当事人是否交纳土地出让金，不影响转让合同的效力。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定划拨土地使用权人经人民政府主管部门批准，办理土地出让合同并交纳土地出让金，可以对土地使用权进行转让。但《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定中只明确划拨土地使用权人经有批准权的人民政府批准并办理土地使用权出让手续后，转让合同有效，而没有提及交纳出让金的问题。这是因为，当事人与人民政府主管部门办理土地出让手续后，是否交纳土地出让金，是土地出让合同履行的问题，如果当事人没有交纳或没有足额交纳土地出让金，土地主管部门应当追究其违约责任，而不应当影响转让合同的效力。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第152页。
8.对划拨土地使用权的转让有批准权的部门，仅限于市、县人民政府的土地管理部门。
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条的规定，对划拨土地使用权的转让有批准权的人民政府是指市、县人民政府的土地管理部门。设有区的市，其权力部门仍是市级主管部门而不是区级主管部门。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第152页。
9.划拨土地使用权转让后，经政府主管部门批准由受让方直接办理土地使用权出让手续的，划拨土地使用权人与受让方订立的土地使用权转让合同可以按照补偿性质的合同处理。
划拨土地使用权人与受让方之间的转让合同在受让方与政府部门办理出让土地手续，实际上是政府将划拨土地使用权从原划拨土地使用权人手中收回，再出让给受转让人：原划拨土地使用权人同意政府收回其划拨土地的使用权，政府要给予一定的补偿，由于政府收回土地的行为源于原划拨土地使用权人将划拨土地使用权转让给受让方，受让方按照双方合同的约定需支付给原划拨土地使用权人相应的价款，此笔款项可视为对原划拨土地使用权人土地被收回的补偿，只是给予补偿的主体是受让方，而不是政府。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第155页。
10.划拨土地使用权转让合同转化为补偿性质的合同后，认定补偿范围应考虑案件的具体情况综合认定。
补偿性质的合同属于无名合同，是一方当事人对另一方当事人所失利益的补偿。受让方对于划拨土地使用权人的补偿，包括对土地的占有、使用和地上物、拆迁安置的费用。相关司法解释对此未予具体规定，在具体适用时，可考虑当事人对土地是否进行开发、有无炒卖土地、补偿款的内容是否合法等因素，对补偿合同的内容进行认定。另外，由转让合同转化为补偿性质的合同后，并不是意味着合同就一定是有效的，还要根据相关法律的规定，对合同的效力作出具体的认定。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第157—158页。
11.划拨土地使用权转让合同订立后划拨土地转为受让土地的，确定土地出让金的承担主体，合同有约定的从约定，合同没有约定的，按照土地出让合同的订立主体确定。
划拨土地使用权人与受让方订立划拨土地使用权转让合同时，对于日后划拨土地转为受让土地，土地出让金由谁承担问题，合同有约定的，应当按照合同约定：合同没有约定的，由原划拨土地使用权人与政府主管部门订立土地出让合同的，根据出让合同约定，应由原划拨土地使用权人支付;受让人与政府主管部门订立出让合同的，根据出让合同约定，应由受让人支付。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第162页。
12.划拨土地使用权转让合同订立后，受让方与政府主管部门办理了土地出让手续并交纳了土地出让金的，不必单独再行批准手续。
划拨土地使用权人与受让方订立划拨土地使用权转让合同后，受让方与土地管理部门办理了土地出让手续并交纳了土地出让金，应视为政府主管部门对于原划拨土地使用权人与受转让方转让合同的批准，因为政府主管部门在与受让方订立土地使用权出让合同时，要对受让方能否受让土地进行审查，只有对原划拨土地使用权人与受让方之间的转让合同予以认可，才能与受让方订立土地使用权出让合同，而不必单独再行批准手续。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第163页。
13.划拨土地使用权转让合同订立后划拨土地转为受让土地，受让人以其支付的土地出让金折抵转让价款的，不予支持。
划拨土地使用权人与受让方订立划拨土地使用权转让合同后，受让方与政府主管部门办理了土地出让手续并交纳了土地出让金。根据相关法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应由受让方办理土地使用权出让手续。因此，受让方以本人的名义与政府主管部门签订出让合同，并支付土地出让金，是受让方的法定义务，而受让方向转让方支付的土地使用权转让价款应视为对转让方的补偿。因此，受让方要求在所欠转让方的土地使用权转让价款中扣减该土地出让金没有法律依据，不应支持。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第163页。
14.划拨土地使用权转让后，有批准权的人民政府决定将土地使用权直接划拨给受让方使用的，划拨土地使用权人与受让方订立的土地使用权转让合同可以按照补偿性质的合同处理。
划拨土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续而直接将该土地使用权划拨给受让方使用的，受让方已不是从原划拨土地使用权人手中获取转让的土地，而是由政府主管部门将划拨土地使用权从原划拨土地使用权人手中收回，再划拨给另外的人使用。此种情况下，应当认定当事人之间的转让行为有效，只是合同的性质不再是转让，而是对转让人丧失划拨土地使用权的补偿。因此，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。对于哪些以划拨方式取得土地使用权的土地转让不需要办理出让手续的问题，可以按照建设部颁布的《城市房地产转让管理规定》第十二条的规定确定。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第164—166页。
15.划拨土地使用权转让后，有批准权的人民政府决定将土地使用权直接划拨给受让方使用，受让方对原划拨土地使用权人给予的补偿款中土地收益是否上缴国家，不属于人民法院的主管范围。
国家是将土地从划拨土地使用权人手中收回，再无偿划拨给受让方使用，受让方对原划拨土地使用权人给予一定的补偿符合公平原则。该补偿费用中包括土地的收益。土地收益与土地出让金一样，都是国有土地所有权的经济体现，属地租性质。根据《城市房地产管理法》第四十条第二款的规定，转让划拨土地使用权，报批时政府决定不办理土地使用权出让手续的，“转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”至于补偿款中的土地收益要否上缴国家，是政府主管部门的行政职权，也就是说当原划拨土地使用权人依据民事合同获取补偿款项后，其中的土地收益是否上缴国家，应由行政主管部门决定，而不属于人民法院的主管范围。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第168页。
16.土地使用权人未经批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合作开发房地产合同的，应当认定合同无效。
房地产开发企业是以营利为目的而成立的企业法人，它以土地为资本来实现价值增值的目标。因此，合作开发房地产应当以有偿出让方式取得的国有土地的使用权为开发对象，而不能以无偿划拨的土地使用权为合作开发的对象。《城市房地产开发经营管理条例》第十二条第一款明确规定：“房地产开发用地应当以出让方式取得;但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。”据此，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。”
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第186页。
17.以划拨土地使用权投资进行房地产合作开发经营，在起诉前经有批准权的人民政府批准的，可以认定合作开发合同有效。
对于合作一方以划拨土地使用权投资进行房地产合作开发经营的，根据我国现行立法，不得在划拨土地上进行房地产开发，法律规定允许开发的除外，或者经有批准权的人民政府批准后，划拨土地使用权人才可以与他人进行合作开发。鉴于上述规定，为避免大量无效合同的出现和稳定社会秩序，对以划拨土地使用权投资进行房地产合作开发经营的行为应给予补正期限，即划拨土地使用权人以划拨土地使用权作为投资与他人合作开发房地产，在起诉前经有批准权的人民政府批准的，可以认定合作开发合同有效。这里的“人民政府”主要是指县级以上人民政府。人民政府的批准权限，按出让土地的批准权限处理。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第174页、第187页。
18.有批准权的人民政府批准以划拨土地使用权投资进行房地产合作开发经营的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
划拨土地使用权进入房地产开发市场，在经政府批准转让后，应由市、县人民政府的土地管理部门与土地使用权受让人签订土地使用权出让合同，并由转让关系中的受让方办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金。这实质上是使转让的土地在性质上发生根本变化，即由划拨地变为出让地，实现土地使用权从无偿到有偿的转化。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第174页、第187页。
19.以划拨土地使用权投资进行房地产合作开发经营，经有批准权的人民政府批准，可以不办理出让手续的，应当由转让方按国务院规定缴纳转让房地产收益中的土地收益或者作其他处理。
这里所说的“不办理土地使用权出让手续”的情形，是指国家暂时无法或不需要转为出让方式供应的地块，包括待拟定发展规划的临时用地，以及其他认为不宜长期固定使用的土地，或者不宜确定出让年限的地块等。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第174页、第188页。
20.合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
“共担风险”是合作开发房地产合同的基本内容。如果合作开发房地产合同约定以土地使用权投资的当事人不承担经营风险，只收取固定利益，则双方当事人间法律关系已经不具备合作开发房地产所应具备的“共担风险”特征。其所收取的固定利益已经成为“投入”的土地使用权的对价，这与土地使用权转让法律关系的权利义务内容是一致的。因此，当事人的真实意思并不是进行所涉房地产项目的合作开发，而是进行投入项目建设土地使用权的转让和受让。在当事人意思表示的外在形式与内在真意并不一致的情况下，应以真实意思确定当事人法律关系性质。因此，具有此种约定内容的“合作开发房地产合同”应定性为土地使用权转让合同。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第174页、第247页。
21.名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同中的“固定利益”，不以金钱为限。
合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。其中，“固定利益”一般是指金钱，但不以金钱为限。实务中，一般还包括房屋所有权以及房屋与金钱的复合。所以，对“固定利益”的理解不能局限于金钱之上。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第174页、第258页。
22.名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同并不当然无效，其效力应依据相关法律认定。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条只是对“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的”合同性质的认定依据，至于该类合同的效力如何认定，该条并未涉及。因此，不能依次规定认定名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同无效。有关转性后土地使用权转让合同的效力，应视法律以及相关司法解释的规定作出认定。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第174页、第258页。
23.名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同中“不承担经营风险”的认定，应以当事人双方权利义务内容的实质作为依据。
在对名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同进行认定的时候，应当注意不可拘泥于合同具有明确的不承担经营风险的约定，而应以当事人双方权利义务内容的实质作为认定的依据。只要其权利义务实际表现为获取固定利益，而不承担合作风险，尽管合同中没有明确的不承担经营风险的约定，亦可作出转性认定。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第174页、第258—259页。
24.名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同中，土地使用权是否变更登记于受让方的名下，不影响合同性质的认定。
一般而言，欲行土地使用权转让的提供土地使用权作为投资的当事人不会具备房地产开发企业资质，具有资质的则是以资金投资的当事人。所以在实务中，土地使用权可能会变更登记至出资方名下。但实践中也会存在土地使用权仍保留在出地方名下的情况，该土地使用权并未发生变更登记，并且随着建成后房屋的销售，直接地归于房屋受让人。这也只是此类土地使用权转让合同履行上的特殊性，不影响合同转性的认定。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第174页、第259页。
附：相关法律法规
1.《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日)
第一百四十三条：建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
2.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日修正)
第二条第三款：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2009年8月27日修正)
第二十八条 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
第三十七条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日)
第四条 依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。
第十九条第一款 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。
第四十四条 划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
(二)领有国有土地使用证;
(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
第四十六条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
5.《城市房地产开发经营管理条例》(2011年1月8日修订：国务院令第248号)
第二十条 转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。
6.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2004年11月23日：法释〔2005〕5号)
第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
第十二条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
第十三条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。
第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
7.《城市房地产转让管理规定》(2001年8月15日修正：建设部令第45号)
第三条：本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：
(一)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;
(二)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;
(三)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;
(四)以房地产抵债的;
(五)法律、法规规定的其他情形。
第十一条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
第十二条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。
(一)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的;
(二)私有住宅转让后仍用于居住的;
(三)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;
(四)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;
(五)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;
(六)根据城市规划土地使用权不宜出让的;
(七)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。
第十三条：依照本规定第十二条规定转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。
8.《划拨土地使用权管理暂行办法》(1992年3月8日：国家土地管理局令〔1992〕第1号)
第五条：未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。
第六条：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：
(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
(二)领有国有土地使用证;
(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明;
(四)依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
第七条：土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为,原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。
第八条：土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与等，出售是指转让人以土地使用权作为交易条件，取得一定收益的行为，交换是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为，赠与是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行为。
第二十九条：土地使用权出让期满后，土地使用者再转让、出租、抵押土地使用权时，须按本办法规定重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理变更土地登记手续。
第四十条：以土地使用权作为条件，与他人进行联建房屋、举办联营企业的，视为土地使用权转让行为，按照本办法办理。
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