国有企业改制的土地使用权评估是一项十分复杂的工作，结合工作经验，对此我想简单谈谈。
如何作好国有企业改制的土地使用权评估是当前我国评估行业遇到的新问题。国企改革是我国当前经济生活中的一件大事，在我国的国有企业中土地资产占企业总资产比重相当大，地价评估是一项关系到国有企业改制能否顺利实现，具有较强政策性、社会性的工作，土地评估的合理与否，关系到国有企业能否顺利转制，改变过去的经营模式，使之成为适应经济高速发展的现代企业。如果土地资产值过高，必然造成国有资产的份额增大，投资回报率下降，增加企业负担，影响投资者积极性。相反如果评估值偏低，则会造成国有资产流失，弱化国家土地所有权在经济上的体现。因此，国企改制的地价评估与普通意义上的地价评估（抵押贷款、招商引资等）有许多不相同的地方，需要评估人员认真思考和探索。
一、国企土地资产的特点
1、土地权属性质复杂：有出让土地、划拨土地和国有租赁土地，土地除了以上三种形式外，还存在着空转土地。
2、用途多样性：既有工业用地、还有商业用地、办公用地、综合用地、市政设施用地、住宅用地等；
3、分布面广：跨区域、跨城市、跨省份；
4、占企业资产总量比重较大。
二、操作程序
由于国有企业的土地资产具有以上的特点，在评估的实务操作方式上不同于一般的单项土地评估（如抵押、转让、出让底价等）。在操作程序上除了按照土地估价的一般程序之外还要完成以下几个程序：
一要进行资产清查，了解企业的土地资产状况。
二要了解企业改制方案，清楚企业土地资产在改制中的处置方式。
三要与企业、上级主管部门、国有资产管理部门进行充分沟通，确定与企业改制匹配的评估范围。
四要会同资产评估人员、企业等相关人员确定合适的评估基准日。
五要根据企业改制的土地处置方式，确定相应的土地使用权评估价格类型。根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（1998年2月11日原国家土地管理局第8号令）第三条规定，对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨土地用地方式予以处置。
1、属于经批准可保留划拨土地使用权处置方式的国有企业改制中，此时的土地使用权评估价格类型为划拨土地使用权价格。
2、土地资产以国家作价出资和授权经营方式进入改制企业的，经由批准权的土地管理部门核准后，土地使用权评估价格类型为出让土地使用权价格。
3、国有企业债转股，因政府将在国有企业参股，应同时对划拨土地使用权和出让土地使用权价格进行评估，其差额部分即出让金部分应折为国有股权。
4、经土地管理部门批准，国有企业原租赁土地在改制中保留，则土地使用权评估价格类型为国有租赁土地使用权价格。
三、在评估工作中要掌握的几个原则
1、统一指挥、协调作战的原则
由于涉及的土地性质复杂、数量多、分布广，评估公司要成立项目组，根据项目的规模还可实行逐级管理方式，分为项目小组，但管理及技术由项目负责人总负责，作好各项目小组间及与整个整体资产评估项目的相互配合、相互协作工作。
2、平衡原则
一个企业，尤其是一个大型的集团企业改制的土地评估就好比一个动拆迁基地评估，不仅要作好各宗地的评估价格，还必须做好整个集团公司土地评估价格的平衡工作，要按照土地的级别、用途、性质以一个合理的价格梯度进行价格平衡，这样有利于企业改制的顺利进行。
3、合法原则
合法原则是指评估对象具有合法的土地使用权和房屋所有权或房地产权，并且评估对象的用途是合法的，符合城市规划限制的要求。但由于国有企业历史的原因，存在着土地权属不清的情况，而企业改制实质是企业产权转让行为，其相关的土地资产也随着企业的产权转让而转让，因此遵循合法原则在改制企业的土地评估中尤为重要，如果，对合法原则掌握不当，造成漏评或多评，会对企业改制是否顺利进行造成极大的影响。
四、评估思路及方法
由前述说，国有企业改制中土地资产一般为四种，一是出让土地，二是划拨土地，三是空转土地，四是租赁土地。
现就以上四种形式对应的土地使用权价格的评估方法分述如下
：
（一）出让土地使用权的评估
出让土地使用权评估思路按《城镇土地估价规程》规定的原理和方法进行评估即可。根据土地用途以及收集的资料综合分析后，选择成本逼近法、市场比较法、基准地价修正法、剩余法、收益还原法等方法中的两种或两种以上常规土地估价方法，评估出出让土地使用权价格。
（二）划拨土地使用权评估
划拨土地使用权评估的基本思路，主要是在《城镇土地估价规程》规定的基本原理和方法的基础上，考虑划拨土地使用权的无限年期、有限收益等基本特点，在几种不同的基本评估方法中，不考虑年期修正，并扣除土地出让金或划拨土地年租制土地租金标准，从而测算出划拨土地使用权价格。
1、出让金扣除法：
在同等条件下，划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格是不一样的，根据《城镇土地估价规程》规定：
划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地出让金
出让金扣除法是基于以上依据，首先选择成本逼近法、市场比较法、基准地价修正法、剩余法、收益还原法等方法中的两种或两种以上常规土地估价方法，评估出出让土地使用权价格，再扣除土地出让金，就得到划拨土地使用权价格。至于扣除土地出让金的标准需按照当地政府规定的标准执行。
2、直接市场比较法
即直接采用划拨土地的可比交易案例，运用市场比较法评估待估划拨土地使用权价格。在实际操作中要注意的是，由于划拨土地使用权与出让土地使用权其内在的权能和交易内涵的不同，因此划拨土地的各因素修正系数与出让土地的各因素修正系数也是有差别的。至于差异多少，有待于实际经验的积累。
3、收益还原法
收益还原法就是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原。划拨土地的纯收益如何求取，在《城镇土地估价规程》中未作说明，在实际操作中我们是这样做的，可通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来确定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金可得到划拨土地的纯收益，再经过区域、个别因素比较修正，求得待估划拨土地纯收益，再利用上述公式求得划拨土地使用权价格。
划拨土地还原利率是划拨土地收益还原为划拨土地价格的比率。土地的还原利率实质上是一种土地投资收益率，它与投资风险成正比。从客观上讲，划拨土地还原利率与出让土地还原利率是不一样的，但他们存在着内在关系，就象房地产综合还原利率与土地还原利率的关系相近，一般小于出让土地的还原利率的1%-2%左右。
4、成本逼近法
根据《城镇土地估价规程》规定，采用成本逼近法评估土地使用权价格为土地的成本价格和土地增值收益之和。根据国土资源部国土资发[2001]44号文《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，“为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格。因此，在测算过程中不需要考虑土地增值收益，也不需要考虑年期修正。但土地成本应以待估宗地所在区域划拨土地平均取得成本为依据来评估待估宗地的划拨土地使用权价格。此时的基本公式为：
划拨土地使用权价格=土地取得费用+土地开发费+税费+投资利息+投资利润=土地成本。
5、剩余法、基准地价修正法
此两种方法实际上是出让金扣除法的具体运用，即运用剩余法、基准地价修正法计算得出出让土地使用权价格，然后再扣除土地出让金就得到划拨土地使用权价格。要注意的事项是：当运用基准地价修正法时，不考虑年期修正。
6、综合法
也就是从多方面考虑划拨土地使用权价格影响因素，如当地的土地取得成本、土地收益情况、土地市场的健全和完善程度、政府确定土地出让金的标准等，通过采取以上评估方法进行测算，综合分析后，剔除不适宜的测算方法，对合理的测算结果进行平均或加权，求得划拨土地使用权价格。
（三）空转土地使用权评估
空转土地，按国家土地管理的有关规定是无此类性质的土地，但并非笔者概念不清，它是某些地方在上世纪九十年代为了盘活工商企业国有房地产，推动现代企业制度的建立而实施的一项政策，尤其在上海。虽然它不具有普遍性，但由于其特殊性，并且笔者在实际工作中也遇到了。如何来评估空转土地使用权价格，认为有必要与同行共同探讨。
所谓空转土地，就是由市房地局与企业集团签订土地使用权出让合同。由市财政局按照核定得土地使用权出让金额通过支票背书的方式进行
空转。然后，由国有资产管理部门根据企业集团的实际情况和需要，
分阶段将土地资产作为国有资产注入企业集团的总资产。
按照上海市有关规定，空转土地办理出让土地的房地产权证（
但土地取得方式为空转，无使用年期）。
空转土地可以按照规划用地性质进入二级市场进行转让，
但转让价格需按市场价格评估并经房地局确认，
保证使土地的国家所有权在经济上得到体现。因此说，
空转土地是国有企业改制过程中土地管理的衍生物，
实际上可视作为出让土地，但不完全等同于出让土地。
鉴于以上分析，空转土地使用权价值评估思路为出让土地使用权价值扣除需补交的土地出让金。需补交的土地出让金为按现行市价应交的出让金抵扣与财政签订协议的空运转出让金的差额，若空运转的出让金已大于现行市价应交的出让金，则不需再补交。公式表示：
空转土地使用权价值=出让土地使用权价值-（土地出让金-与财政签订协议的空运转出让金）
当公式括号中的计算值小于零时，取零值。
（四）国有租赁土地使用权评估
国有土地租赁是指土地使用者与土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有租赁土地使用权是指国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。根据国家有关规定，国有租赁土地使用权可以转租、抵押和转让。在国企改制中，若国有企业原租赁土地经土地部门批准仍保留租赁形式，则该宗地的评估价格类型为国有租赁土地使用权价格。国有租赁土地使用权价格等于承租土地使用权合同租金与市场租金的差值在租期内的资本化。估价方法可采用市场比较法和收益还原法。
（1）市场比较法：选择相邻地区的类似国有租赁土地使用权可比案例，经情况修正、日期修正、区域因素修正、个别因素修正后得出其价格。在情况修正时应特别注意与政府签订的合同内容、特别规定、经过时间和剩余期限等对其价格的影响。
（2）收益还原法：国有租赁土地使用权价格是承租土地使用权合同租金与市场租金差值在租期内的资本化。
在实际操作中需注意的两点：（1）国有租赁土地使用权还原利率的把握，由于国有租赁土地使用权是市场租金与合同租金差额的资本化，受市场变化影响较大，收益不确定性高，投资风险比出让土地使用权大，因此，其还原利率一般比出让土地使用权高，经验数值为高出1个百分点。（2）收益年期的确定，收益年期应为合同年期内的剩余年期。
五、操作中应注意的事项
（一）要准确确定评估范围
在评估实践中，我们发现，由于历史等原因企业的土地资产状况不明晰：有的有帐面值；有的无账面值；有的虽在账面上反映，但权利人非资产占有方所有；有的因拆迁改造，土地资产已减少或没有，而产权未发生变更；有的为了联营合作，支付了部分土地投入成本，而未取得土地使用权等等。在这么错众复杂的土地资产状况下，如何准确地确定评估范围是评估工作的第一步。评估人员要与企业、上级主管部门、国有资产管理部门进行充分沟通，根据改制企业的土地处置方式，遵循合法原则，确定与企业改制相匹配的评估范围。杜绝漏评、多评现象。
（二）要注意改制企业土地规划条件的改变
随着城市经济建设的飞速发展，规划部门会对城市的整体规划进行调整，尤其是旧城区。而改制企业往往都位于正在改造或即将改造的城区内，存在着规划与现状不一致的现象，如果在评估中忽视了这一因素，其评估结果往往不能客观地反映该宗地真实的市场价值，违背了我们在评估中需遵循的最有效利用原则和预期收益原则。因此，在改制企业的土地评估中，评估人员一定要了解改制企业所在区域的规划以及所待估宗地的规划条件。
（三）要注意土地开发费的合理取值
在采用成本逼近法评估国有划拨土地使用权时，土地使用权价格是由土地取得费、土地开发费、利息、利润组成。其中土地开发费是指待估宗地红线内、外的现状开发程度下所发生的开发费用，即红线外“几通”、红线内“几通一平”的开发成本，但在评估大型国有改制企业时会遇到土地开发费中比较大的基础设施，如供水、供电、供气、排水、通讯、道路及场地平整等配套费，在计划经济时代，已由这些大型企业独自或联合当地政府出资开发完成，并在企业固定资产账务中体现。由于红线内的开发费用计入固定资产评估值中，此时，土地开发费在土地评估中一般设定为开发状态红线外的开发费用即可，从而避免资产的重复计算。
六、结论与思考
国有企业改制的土地评估是当前我国评估行业的热门话题，尤其是划拨土地的评估以及一些特殊类型的土地评估（如本文提到的空转土地的评估），仁者见仁，智者见智。本文也这是笔者对国企改制的土地评估十分肤浅的一些体会和认识。我们深切体会到国有企业改制涉及得土地评估技术已部分超越了《
城镇土地估价规程》中的评估思路，
需要我们在实践中不断总结和创新，
同时它又不仅仅是一项土地估价技术工作，而是更加综合性的工作，
需要评估人员具有很高的组织、沟通、协调能力，需要政策性强、
知识面广、创新意识强的评估人员来承担此项工作。 （河南省修武县国土资源局 王树森）
2009年8月3日
