专家解答物业专项维修金六大项疑点再审视

　　维修资金干啥用

　　物业维修资金，就是维持物业运转和物业维修的资金。一般来讲，一栋新物业，大多不需要什么维护和维修，但是一旦使用多年后，难免会像人一样，有点头痛脑热，就需要维修保养。这时候就需要投入，有的时候会是一大笔钱，比如更换电梯，这就需要动用物业维修资金。总体来讲，物业维修资金是住房售后确保物业正常运作、延长物业的使用寿命、维护住房产权人和使用人利益所预先建立的资金，形象一点说，就是房屋的“养老金”。

　　你领专用卡了吗

　　按有关部门规定：所有住宅小区都必须建立物业维修资金。这笔款项，专项用于小区或大厦的共用部分、共用设施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金，属全体业主共同所有。

　　作为买楼的小业主，每人都应该有一张由中国农业银行广东省分行发出、类似银行公积金卡、储蓄卡的《广州市物业维修基金专用卡》，持卡业主可以随时在农行系统任何一家营业网点的柜员机，查询到属于自己名下的这笔资金数额。如果没有这张卡，可向建设单位(物业管理公司)索要。小业主不能随意支取专用卡里的钱。即使是物业管理公司也必须经业主委员会同意，才能动用该笔资金。买楼时，可以事先了解该楼盘有无建立专项维修资金，置业后，也可查询开发商有无按规定在自己名下足额存入该笔款项。如果发现卡中无钱或者数额不足应立即追讨。

　　到底按啥标准收

　　随着2003年9月1日国务院《物业管理条例》的出台实施，基本廓清“物业维修资金由谁来交”的问题：全由业主交。以往地方政策中规定的由发展商交，或以协议为准的规定废止。

　　但在《物业管理条例》出台之前，物业维修资金应由谁来交呢?与会专家认为，本着谁受益，谁负责的原则，应由业主来交。至于收取的标准，由于国务院在《物业管理条例》中没有规定，授权国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制订，至今，相关的收费标准还没有出台。因此，在没有相关法律规定之前，维修资金的收取标准还未确定。

　　另外，维修资金该何时交?专家认为，维修资金在业主收楼时缴交是不合理的。这意味着将现在的钱放在未来十几年后才使用，一方面是货币贬值的问题，另一方面，维修资金的监管主体也存在争议。而在国外，维修资金是由施工单位按项目投资总额的一定比例缴交给业主的，由业主监管、使用。

　　但是，由于我国物业管理立法较晚，至今仍没有出台专门的物业管理法律。现在，关于物业维修资金的规定仅见于国务院条例、部委规章、地方性法规和规章。很多规定很不详尽，有的甚至相互矛盾，导致了各种争议。

　　维修资金怎样增值

　　专项维修资金在存储银行时，所得的利息都存入相应的业主名下，利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了维修工程外，其他任何形式都不能提取专项维修资金。它的支取有严格的手续，账户是在银行备案的专用账户。根据1998年的文件，闲置的专项维修资金经过业主大会的决策可以委托银行购买国债，但是有金额的限制，不能把所用的专项维修资金都用来买国债，同时专项维修资金不能用于风险较大的投资，如股票等。

　　何时才能动用资金

　　按规定，业主交纳的专项维修资金只有等保修期满后才能动用。那么，保修期之内的共用物业维修是谁的责任?保修期又如何确定呢?

　　一般来说，在新建的商品房小区内，如果保修期内共用部位或共用设施设备出现问题，应当由开发商及建筑方出钱维修。通常在房屋出现大的质量问题之后，由物业公司确定维修计划以及维修费用，报业主大会同意后，通过分摊到维修工程涉及的各家各户，到银行的维修资金管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。

　　买二手房要交吗

　　购买二手楼一样面临着物业维修资金的问题。当房屋发生业主变更时，新业主同样要办理维修资金的转让手续。买二手房时，新业主千万别忘了向原业主追讨物业维修资金。

　　据有关人士介绍，维修资金可以转让，如果原业主在入住时已经支付了1%的维修资金，那么剩下的那一部分由谁来支付?如果第二任业主不愿意承担全部或部分的维修资金，有的业主会答应先付清了再过户，但可能会稍微提高楼价。另一种情况是房屋的维修资金随房屋产权一起转移，剩下的维修资金由第二任业主承担，并且之前所缴纳而未使用的维修资金也由第二任业主退还给第一任业主。