小区安保：非警察的准警察职责

日前，上海闸北区人民法院判决物业公司未尽安保义务而对业主在家受伤害致死承担一定责任。那么，在物业管理关系中，物业管理公司的保安服务有哪些具体要求？其对业主的人身、财产安全承担哪些义务？本期地产圆桌邀请相关法律专家对此进行解析。

安保义务理解不一

案例回放

2005年2月2日，上海一高档小区业主李先生被3个陌生人打得不省人事。大约1小时之后，小区保安闻讯赶到现场，将李先生送至医院抢救，可惜已经回天无术。法庭上，死者李先生的母亲认为，其子居住的小区实行封闭式管理，物业公司有义务监控小区内各公共设施及主要通道，但3名歹徒却顺利突破门禁系统，并在803室门外等候了2个小时，伺机作案成功。故李先生的被害与物业公司疏于管理、未尽安保义务具有密切联系。

主持人：物业管理关系中，物业管理企业与业主是怎样的法律关系？

丁琛：在物业管理活动中，业主和物业公司之间的关系是委托合同关系。这个合同关系主要有如下特征：第一，业主和物业公司之间法律地位平等，二者不存在隶属关系，也不存在管理与被管理的关系，物业公司管理的是物业，而不是业主。第二，业主和物业公司之间意志相互独立，业主有选聘、解聘物业公司的自由，物业公司也有受聘或拒聘的自由。第三，业主和物业公司依据合同的约定以及法律的规定享有权利、承担义务。

主持人：物业管理企业具有怎样的安保义务？

孟宪生：保安服务一般包括门岗、巡逻、守护等项目，具体内容通过物业服务合同约定。安保义务由服务合同确定，物业公司的保安服务应达到合同约定标准，如果没有约定的，则应按行业标准执行。

丁琛：物业管理企业的安保义务可以由双方在服务合同中予以约定，只要约定不违反法律法规的强制性规定，即为有效。如果在物业管理合同中没有明确约定，则需要根据实际情况来判断物业公司的安保义务，譬如根据物业管理费收取数额的多少、小区治安管理的实际情况等。

毕文强：根据《北京物业保安服务质量要求》，物业保安职责主要包括：在物业管理公共区域内执行巡逻、门卫等秩序维护服务任务；利用科技手段和设施装备执行秩序维护服务任务；及时报告发生在物业管理区域内的不法侵害、治安和自然灾害事故，采取措施防止事态扩大，保护现场，维护现场秩序；严格防火、防盗、防爆炸、防破坏等防范措施，发现物业管理区域内的安全隐患，立即报告上级领导及有关部门；定期对消防设施设备进行巡视、检查，发现异常情况及时上报；及时制止物业管理区域内正在发生的不法侵害行为，并报公安机关或有关部门进行处理；支持和配合公安机关和其他执法部门依法执行公务等。

张立军：依据相关规定，普通商品房居住小区在安保义务方面包括如下一些要求。第一，相对封闭，做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施。第二，维护交通秩序，包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理。第三，看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的井盖、小品、花、草、树木、果实等。第四，夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。第五，发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。对于经济适用房小区、直管和自管公房小区、危旧房改造回迁小区，在安保义务方面要达到上述第一、二及第五项要求。

主持人：对于实行封闭式管理与非封闭式管理的小区，物业管理企业在责任义务的承担上有怎样的差别？

孟宪生：判定保安人员是否履行合同义务，不应以小区是否实行封闭式管理为标准，应当以合同约定的服务标准来确定责任。

丁琛：一般而言，实行封闭式管理的小区，由于其出入口都有专门人员管理，相关安全设施比较完善，保安巡逻人员比较多，因此，对于封闭式管理的小区，物业公司的安全注意义务要更加严格一些。根据权利义务相对等的原则，如果在封闭式管理的小区发生安全事故，物业公司的过错就更容易认定，其应承担的责任相对要大一些。

张立军：封闭式管理是小区保安工作中一项非常重要且行之有效的安全措施。它在保障业主和使用人的财产、人身安全方面起到了重要作用。因此，封闭式管理已被纳入到小区物业管理规范和物业管理服务合同中。如果封闭式管理被双方写进物业管理服务合同中，那么物业管理企业就应按合同规定进行管理，否则，物业管理企业不仅构成合同违约，而且还要承担相应的赔偿责任。

主持人：本案中，物业管理企业是否应承担疏于管理的责任？

孟宪生：就本案而言，对于受害者来讲，是普通的侵权行为，应当由直接的侵权人承担侵权责任。如果保安服务没有达到合同约定的标准，保安公司应当承担在其能够防止或者制止损害的范围内的补充赔偿责任。这里要注意一点，是补充责任，不是连带责任也不是替代责任。但如果保安人员是物业公司员工或者物业公司选任保安公司有过错的，那么物业公司需承担相应责任。

丁琛：我认为物业公司应当承担一定的责任。因为在小区实行封闭式管理的情况下，3名歹徒顺利通过小区入口、门禁系统，并且在房屋外等候2个多小时，物业公司的保安未有任何察觉，而只是在案发1个多小时后才得到消息，确实存在管理上的疏忽，其主观过错明显。因此，应当承担相应的责任。

毕文强：确定本案中物业管理企业是否承担责任，应当从门卫是否履行了登记、询问义务；门禁系统是否正常使用；保安巡逻是否按照规定进行；发现可疑人物是否采取了必要的措施；有无监控录像这几方面来审查物业保安是否尽职，然后确定是否应当承担责任。

张立军：依据本案的情况，我认为，李先生的被害与物业管理企业未尽安保义务、疏于对安全防范的管理，存在着因果关系，因此物业管理企业具有一定的过错责任。虽然物业管理企业在案发后，及时赶到了现场并将被害人送医院抢救，但这只是作为减轻物业管理企业过错责任的理由，并不影响对其疏于管理的过错责任的认定。

中国房地产报