业主擅自封闭阳台 探讨物业管理合同

　　从业主擅自封闭阳台引起的纠纷谈起

　　业主与物业管理公司签订的《管理协议》，《住宅装修管理协议》以及购房时与开发商签订的《业主临时公约》，都规定了业主、物业管理公司、开发商之间相应的责权利。

　　2004 年5月，王某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份，购得商品房一套。同年11月，王某与开发商指定的前期物业管理公司签订《管理协议》后取得房屋钥匙。协议约定：本小区统一不得封闭阳台。王某入住后，以阳台雨天经常积水，房屋紧临马路噪声大、灰尘多，不利于防盗等原因，对其阳台进行了封闭。物业管理公司认为王某违反了《管理协议》，《住宅装修管理协议》，予以阻止，双方发生争议。物业管理公司诉至法院，至今尚未判决。

　　物业管理公司认为：业主与开发公司的售房合同中，写明南阳台未封闭，北阳台封闭，业主都签字认可;业主与物业管理公司签订的《管理协议》也明示，业主不得随意封闭阳台。且均不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约履行。

　　王某认为：附属于房屋的阳台为各业主独立支配，物业管理公司未与业主协商而在协议中限制业主封闭阳台，属于排除合同相对人主要权利的格式条款，属于霸王条款，应为无效，物业管理公司无权阻拦业主封闭阳台。

　　深入研讨该案件的整个过程，可见涉及以下几个法律问题：

　　一、物业管理中民事法律关系如何确定

　　1、物业管理法律关系的主体是指在物业管理活动中以自己的名义，依法享有权利和承担义务的个人、法人及其他组织，主要包括开发商、业主(业主大会和业主委员会)、物业管理公司、物业使用人。

　　2、物业管理法律关系的客体指法律关系主体权利义务共同指向的对象，包括物、行为和非物质。其中，“物”指物业，即建筑物本体、附属设备、设施及相关场地。 “行为”指物业管理中各方主体的活动。“非物质财富”即智力活动成果，包括精神文化财富，如小区的荣誉称号、规划设计等。

　　3、物业管理法律关系的内容即主体享有的权利和承担的义务，法律关系的实质即主体的权利和义务关系，由此可见，这起封闭阳台引起的法律关系 是业主王某与物业管理公司之间 的法律关系 ，同时也与开发商、物业使用人等有关。

　　二、业主的权利如何确认

　　开发商是物业管理中十分重要的一员。最初，物业是由开发商开发、建造并通过房地产交易转移给业主的。在一定程度上说，开发商是物业的创造者，原始取得物业的所有权。在物业销售之前，开发商是物业的第一业主。开发商出售房屋后，开发商将原有的土地使用权和房屋所有权转移给了新的产权所有人。

　　取得房屋所有权后的业主，享有的是一种不动产物权，又称建筑物的区分所有权，即业主只对建筑专有部分享有所有权，对该专有部分行使权利，只要不损害其他业主的合法权益和社会公共利益，业主可自由行使之。

　　本案涉及的阳台，开发商已出售给业主，就视为建筑物专有部分，但也有其不确定性。理由是：1、开发商为了创建“国家示范”小区，对阳台封闭等具体问题有一定的外观要求。2、阳台(南阳台)的功能，主要是通风透光，晾晒衣物，有利于业主花木绿化，观察室外环境，呼吸新鲜空气和进行体育锻炼等，一旦封闭，就改变了它的功能。3、阳台的建筑面积与室内建筑面积计算方法是不同的，开发商考虑到业主的心理要求，封闭了北阳台，南阳台则着重于实用与美观的统一，一旦封闭就破坏了小区的整体美观。

　　由此可见，阳台作为房屋产权的特殊地位，并非真正意义上的全部产权，这与没有车库的底楼“天井”一样，业主对“天井”的专有部分享有所有权，但不等于可在 “天井”内搭建任何建筑物。由于业主之前已与开发商、物业管理企业分别签订了有关合同，必须与两者协商此事，否则便超出了业主享有的部分所有权的范围。

　　三、《管理协议》、《住宅装修管理协议》是否为霸王条款

　　业主与物业管理公司签订的《管理协议》，《住宅装修管理协议》以及购房时与开发商签订的《业主临时公约》，都规定了业主、物业管理公司、开发商之间相应的责权利。

　　所谓霸王条款，是指一些经营者单方面制订逃避法定义务、自身责任的不平等地的格式合同、协议、通知、声明和公告等。而物业管理相关协议和公约的签订是国家《物业管理条例》所规定的，个别业主不能主观将其视为霸王条款，拒不执行。

　　物业管理纳入市场化，业主与物业管理公司是一种完全的合同关系，是一种平等地的法律关系。物业管理公司的服务水平、服务等级、服务内容、收费标准和违约责任，皆由合同约定，而业主该享有的服务和应尽的义务，包括行为规范也由合同约定。且在本案中，开发商制订的《业主临时公约》中也明确了“本小区统一不得封闭阳台”，既然是公约，业主都要遵守，否则，连公约都能推翻，《管理协议》、《住宅装修管理协议》又怎么约束业主的行为呢?

　　四、业主擅自封闭阳台，该如何处理

　　物业管理实际上是对自己或他人不动产物业进行照看或维护以便使其功能能够不断延续的一种行为。这种对物业的照看或维护行为是基于物权自身或物权人的委托或授权而产生。物业管理的终极权源是物业产权，对物业产权人而言，管理人的义务是提供服务，管理人的权利是获得服务费或酬金。管理人若没有尽到看管义务，导致物业受损的，还要对产权人承担相应的违约或赔偿责任。

　　业主在进行装修或建设时，按照《物业管理条例》等相关规定，对施工单位或业主筹措乱建等违反城市规划、建筑、消防、环保或社会治安等法律法规或侵害其他业主权益的行为，物业管理公司应及时出面进行通告制止或通知相关政府部门出面解决或请求利益受损害的业主通过诉讼或其他途径解决。

　　从物业管理法律关系来看，物业管理公司与业主是平等的法律关系，业主不应有了所有权就违反双方签署的合同。业主自行封闭阳台，对于开发商而言，影响了小区这个整体商品的整体外观，对于物业管理公司而言，由于制止不力违反了与开发商签订的前期管理合同，使物业管理公司处于对开发商违约的一方。

　　鉴于此，提出以下建议：

　　加强《物业管理条例》的贯彻落实;具有立法权的省市可以结合本地区实际、因地制宜，制定相应的具体的细则或实施办法;适当的时候，对《城市房地产管理法》进行修改，加入物业管理一章，专门调整物业管理中的各种法律关系;尽快完善物业管理行业协会体制，实行行业自律管理。