住宅物业将实行一费制 水电公摊取消在即

住宅物业将实行一费制 水电公摊取消在即

《厦门市物业服务等级政府指导价》（住宅）将出台， 物业收费将实行"一费制"

每一个小区的业主都要交公摊费，相信有许多业主的公摊费都交得稀里糊涂，不明不白。然而，物业公司在公摊收费中存在的“猫腻”又让业主们无可奈何。不过，即将出台的《厦门市物业服务等级政府指导价》（住宅）将让“公摊”退出历史舞台，物业收费将实行“一费制”。届时，业主们的物业费将交得更加透明。

“我家每个月的水费还用不到10元，可是物业每个月却收我们9~16元的水费公摊。物业把水损都加到我们业主身上，这太不合理了！”前些日子，家住莲前东路某小区的邱先生为公摊的事烦恼不已。找物业多次协商未果，邱先生只好向市长专线求助。

经调查，该小区的水电费由物业代收，但该物业公司居然有一个月漏抄了106户住户的水表，造成小区水费公摊偏高。原来，邱先生在为别人家的用水埋单，这公摊交得真是冤。

据业内人士透露，物业在公摊收费中往往存在许多“猫腻”。除了上文中提到的疏忽大意外，一些物业公司常常把公摊的水用于绿化、冲洗地面等，而业主又不易察觉。业主不仅要为这些不合理的项目埋单，更造成物业服务中的浪费———反正物业公司花的都是业主的钱。对于业主来说，公摊确实成了一个很头疼的问题。

不过，这个难题很快就有解决的办法了。记者昨日从市物价局了解到，我市即将出台《厦门市物业服务等级政府指导价》（住宅），规范全市住宅小区的物业收费，实行“一费制”收费模式，物价部门也将实现“无为而治”的管理目标。届时，全市1000多个小区的物业收费都将“有法可依”。

新“物业收费”六大变化

本报明日将全文刊登《厦门市物业服务等级政府指导价》（住宅），并广泛征求社会各界的意见。经修改完善后，政府指导价预计将于今年第二季度会同市建设局上报市政府后正式出台实施。下面，记者带你一睹为快，看看未来物业收费将有哪些变化。

保洁费按服务等级来交

市物价局房地产价格管理处刘超明透露，即将出台的《厦门市物业服务等级政府指导价》（住宅）首次把物业服务分成5个质量等级，业主可以根据物业项目的具体情况，选择相应服务质量等级，而《厦门市物业服务等级政府指导价》（住宅）的出台就是解决了服务质量与收费标准对称问题，把每个质量等级所要求的服务内容和服务水平一一列出来，业主们是否享受到了自己埋单的物业服务，一看便知道。

例如，政府指导价中明确规定，小区楼外的公共区域保洁和卫生服务要按实际保洁面积计算，一级标准仅要求每2天清扫一次，扫后目视无杂物；而五级标准中则严格要求对地面、绿地、道路场所的保洁，要每日循环清扫，保持目视地面干净，白天地面垃圾滞留时间不超过2小时，装修清除遗留残渍，无斑垢。与之相对应的，一级标准的收费是每月0.078元/平方米，而五级标准的收费要增至每月0.241元/平方米。

服务项目标准业主说了算

据悉，政府指导价将分7项服务内容，分别制定计费标准。这7项服务内容分别是：收费等杂项服务，楼外的公共区域保洁、卫生服务，楼内的公共区域保洁、卫生服务，绿化服务，社区的安全防范与秩序服务，共用部位、设备、设施的维护服务，电梯设备的维护服务。

刘超明表示，各服务分项是考虑到物业公司在服务的过程中有各自的特色和要求，每个小区的具体情况也不一样，所以有各自的计费计量规则，从而准确地反映实际服务成本耗费。业主可自行选择需要哪些服务，需要什么级别的服务，再将各项服务内容的收费标准合计，就是该小区物业综合服务费标准。

据测算，调整后的物业收费五级标准为每平方米2元多，一级标准大约为每平方米0.6元。而目前全市比较普遍的物业收费是每平方米1.2~1.4元，如果加上维修基金则约为每平方米1.8元。

一费制让公摊“下岗”

《厦门市物业服务等级政府指导价》（住宅）与以往的物业收费最大的不同是实行“一费制”，所有的物业收费都按照不同的服务等级缴纳一种费用即可，不再单独计算公摊，原先属于公摊的钱被具体分解到各项服务收费中。例如园林绿化、电梯维修等项目原先需要公摊来承担费用，实行政府指导价后，这些项目的收费直接计入业主的物业费中了，从而使收费更为透明。

刘超明表示，物业收费容易有争议的往往都在公摊部分。之所以取消公摊，就是要让各项物业服务收费更加透明，更加量化，让业主明白消费。表面上看起来，物业费似乎提高了，但如果把原先公摊的那部分费用加上的话，新标准下物业费与原先基本是持平的，有些地方甚至会低于原标准。业主还可以自由选择、自由组合，最终选定最适合本小区的物业服务项目与等级。

多高层物业费差距将缩小

新标准还有一个变化值得一提，就是未来多层与高层的物业费差距将缩小。目前，多层、小高层、高层的混合型住宅社区，小高层、高层业主大约需比多层业主多支付一倍左右的物业费。在新标准中，这一现象将得到极大的改观。

新标准实施后，高层住户将只在公共区域保洁、卫生服务，共用部位、设备、设施的维护服务，电梯设备的维护服务等方面需比多层住户多支付物业费，其它费用都与多层住户相同，多层与高层的物业费差距将大大缩小。

“前期物业”将招标

所谓前期物业，也就是在业主入住前由开发商指定的物业公司，负责小区的前期物业管理，待业主委员会成立之后再选出新的物业公司。由于前期物业不是由业主选择的，双方矛盾往往也比较多。

不过，《厦门市物业服务等级政府指导价》（住宅）实施后，前期物业也将被纳入该体系共同管理。据介绍，将来开发商在选择前期物业时，也必须按照政府指导价进行招标，实行合理最低价中标。这样，物业公司在前期管理中需要提供哪些服务、服务要达到什么样的等级就十分清楚，一方面有利于监督，一方面也减少了纠纷。

物业收费可上下浮动10%

此次公布的物业服务质量等级是在市建设与管理局、物业协会制定标准的基础上，借鉴上海等地市已经试行的标准，结合厦门的实际情况制定的。在制定《厦门市物业服务等级政府指导价》（住宅）之前，市物价局委托相关中介机构开展了为期5个多月的物业管理服务收费成本调查，才最终形成了这份政府指导价。

调查结果显示，物业行业的人工费用在所有费用支出中占了相当的比重，最低的占55.26%，最高的占到了89.87%，人工费用占总费用的比重平均为73.56%。

市物价局房地产价格管理处刘超明表示，此次制定的政府指导价是物业收费的一个中准价，各物业公司可根据每个小区的不同情况和业主的不同需求上下浮动 10%。如此一来，各物业公司肯定都希望把价格上浮10%，要实现这一目标，就必然要提高服务的品质，赢得业主的信赖。也就是说，今后物业市场的竞争将由原先的无序竞争慢慢转变为品牌和服务的竞争，转入一个良性循环。

□权威分析

调 查

七成业主不满物业管理

超标准收费与只收费不服务或少服务使业主不满

根据国家发展与改革委员会对全国价格举报电话受理的举报情况统计，近三年，群众反映物业管理企业违反规定乱收费，以及物业服务收费项目和标准不透明导致的投诉，一直高居各类举报问题的第3位，具体表现为：

1、超过规定标准收费。如超过价格主管部门规定的标准，多收物业费、停车费、垃圾清运费、卫生费等；2、只收费不服务或少服务。据央视去年底的调查显示， 74%的业主对物业管理不满意，认为物业服务不到位，管理混乱的占24%，共用设施经营收益不透明的占23%，公共维修基金使用不透明的占20%，物业费收支不合理的占18%，服务人员态度不好、素质差的占15%。业主交了物业费，却享受不到应有的服务。

根据我市近期对物业收费的公众问卷调查，结果与全国的状况基本接近。目前，厦门市共有实际从事物业管理的企业250多家，从业人员约2万人，管理着本市物业面积4000多万平方米。

业内人士表示，厦门的物业管理企业虽然不少，但由于规模较小而市场竞争又很激烈，因此存在着很多不规范的行为，物业管理市场总体发育不够成熟。小区物业管理方面的矛盾和纠纷以及有关物业服务收费方面的投诉屡屡出现，其主要原因之一是厦门尚未制定物业服务等级收费标准，收费价格与服务质量的对应关系缺少权威的认定，不能使物业服务消费者明明白白消费。因此，尽快制定并出台物业管理等级收费标准已势在必行。

声音

物业服务收费

是高好还是低好

物业服务收费是高好还是低好？对此，不同的业主有着不同的看法。市物价局房地产价格管理处刘超明表示，物业服务涉及千家万户，这特点决定了物业服务只能是微利行业，物业服务收费标准过高或过低都不好。过高，社会公众难以接受；过低，不利于物业服务行业的发展。因此，物业服务收费标准应该根据服务质量来确定。一些业主希望物业收费越低越好。其实不然，物业服务收费偏低，物业公司难以维持正常的经营成本和合理利润，服务质量难以保证。特别是设施设备维护上服务的不到位，由此所带来的损耗、折旧缩短，给业主带来的损失更大，造成生活的许多不便。

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