如何理解商品房销售合同中的“交付使用”

一、对交付使用的一般理解

对于商品房的交付—般会有几种不同的理解。一种认为，商品房的交付就应该是实物的交付，只要买受人占有了房屋，能够实际使用，就应该认为开放商已经履行了交付义务，—般的表现为交钥匙;另—种观点认为，商品房的交付应该为房屋所有权的转移，就应该办理产权证书。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定，只要开发商将房屋转移给购买者占有使用，也就是—般生活中说的“交钥匙”，就认为开发商履行厂房屋交付使用的义务。当然这是在当事人没有约定的情况下适用该条规定。如果当事人之间有特别的约定，应该优先适用。

1．交付的方式，根捉一般的民法原理和有关规定，包括现实交付、占有改定、简易交付、指示交付。现实交付，是指出卖人将商品房实际转移给买受人占有使用，由买受人实际控制房屋，实现实物交付。商品房的占有改定是指买卖双方就转移商品房所有权的合意达成一致意见，但是由出卖人继续占有房屋，但是出卖人已经由所有权人转变为使用权人，买受人为间接占有房屋，譬如开放商出卖后又回租的房屋。商品房的简易交付是指在当事人双方达成买卖协议之前，买受人已经占有了商品房，那么在买卖双方达成买卖的合意时，就发生交付的法律效力，譬如发生在先租后买的情况。房屋的指示交付，是指房屋本来为买卖双方当事人之外的第三人占有，出卖人将针对第三人的房屋返还请求权让与买受人，以代替交付的情况。对于以上四种交付方式都是当事人可以在合同明确约定的。

2．当事人之间可以约定以转移房屋所有权为交付的最后完成。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定，商品房的交付使用一般意味着房屋所有权的转移，但是当事人也可以在合同中明确约定交付的具体含义。譬如在合同明确写明，房屋的交付使用是指转移房屋的所有权，也就是要求出卖人将房屋产权证书交付给买受人；也可以在合同中写明，房屋的交付使用是指，转移房屋的占有同时转移房屋所有权，这时就应该不仅仅是交钥匙，还应该将产权证书交付给买受人。

二、交付使用应该满足的条件

交付义务是商品房买卖合同中出卖人应该履行的一项主要义务。所以出卖人该项义务的履行对于买受人利益的保护是非常重要的，而买受人在商品房买卖合同中的根本利益就是取得房屋所有权。《民法通则》第72条规定，按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》133条中也规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。135条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。所以，应该根据出卖人实际交付实物的时间和法律特别规定的时间来确定所有权的转移时间。

按照有关法律规定，动产以交付为转移所有权的时间，而不动产和一些特殊的动产需要履行一定的手续和满足形式要件，才能发生所有权的转移。房屋所有权的转移就是以登记为要件的。所以将商品房交付给买受人并不一定能使所有权转移。在商品房买卖的实践中，房屋交付和登记之间往往有一个时间间隔，在没有办理登记取得房屋产之间，房屋买受人对房屋只是事实上的占有，而不是法律上的所有,因此这样的状态对于保护买受人是不确实的。《城市商品房销售管理办法》第30条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。所以一般认为，开发商交付房屋，并不是一般的直接的交付，而必须满足一定的条件。这是对开发商行为的—种限制，更是对买受人权益的保护措施。开发商交付使用出售的房屋的条件就是，交付使用的商品房必须已经取得合法产权证明。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定，虽然并不要求开发商交付房屋时就转移所有权于买受人，但是条件限制是其所转移交付的房屋必须是有合法产权证明的。《城市房地产管理法》38条规定，以出让方式取得土地担保使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。《城市房地产转让管理规定》第10条中有同样的规定，《城市房地产权属登记管理办法》第16条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。第27条规定，登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登计应当在受理登记后的30日内核准登计，并颁发房屋权属证书房地产开发公司向购房者交付房屋的行为是一种处分行为，而处分行为的前提就是必须是有权处分，应该是合法权利人的处分行为。开发商只有经过初始登记取得房屋权属证书之后，才能以房屋所有权人的身份对房屋实施处分行为，否则就有可能是无权处分行为，而无权处分行为的效力是不确定的。实践中经常发生开发商虽然按时交付了房屋但是由于没有办理初始登记而最后导致买受人无法顺利取得房屋所有权的情况，所以，只有严格要求开发商的交付使用必须是满足一定条件的交付，才能保护买受人的合法利益。