物业承接查验也要“望闻问切”

　　安防系统是否能正常运转？水管是否畅通无阻？二次加压的压力够不够？可以说物业承接查验是前期物业管理中的重头戏，非专业人士不能承担，它像中医问诊一样，需要经过“望闻问切”等多种方式进行。虽然《物业承接查验办法》从明年1月1日起才实行，但南宁市物业行业对于物业的承接和查验已有一些较好的做法。日前，记者采访了南宁市的多位“老物业”，请他们结合现实操作情况来通俗解读《办法》。

　　通水管——高尔夫球派上用场

　　记者前不久在某小区采访时，不少业主向记者诉苦：才住了两年的时间，卫生间就被水泡了好几次，经检查原来是水管被堵塞，水反冒上来。业主怀疑开发商使用了不合格的水管，管径太少。他们还认为物业公司与开发商串通一气，没有很好的管好小区。而开发商则称是楼上的业主将装修垃圾倒入下水道所致。到底是谁的责任？谁也说不清楚。

　　如果物业公司在接管小区时认真做了检查和验收，那么就基本可以分清责任了。保利物业公司总经理韦庆忠介绍，物业公司在查验水管时都会做一个“通球试验”，即将一个高尔夫球或网球从水管的最高处放入，然后冲水，球如果顺利地到达排水沟或污水井，说明此水管里没有杂物，就可签字接收了。如果在排水沟或污水井看不到球，则说明水管里有杂物堵塞，开发商必须重新整改，直到再次放球冲水可以看到球为止。

　　韦庆忠说：“‘通球试验’不单要在交房前的查验中使用，负责任的物业公司在以后的管理中每年都要做一两次，以确保水管畅通无阻。”

　　看烟感——用烟头对着探头熏一下

　　在众多的公用设施中，消防设施可以说是“危难之中见英雄”，但由于平常不用它，从而常被大家忽视。韦庆忠说到的一件事可能存在于不少小区中。今年10月，由自治区建设部门组成的检查组来到某单位小区进行例行检查，小区内郁郁葱葱，环境很美，外墙也保养得很好。大家对此表示了满意。

　　但检查组成员很快发现，大楼的安防设施几乎完全瘫痪，无论是报警设备还是烟感设备都不能正常使用，物业公司员工不知道设备主机在哪里，连业主单位也不是很清楚。最后在一楼的一个小房间里找到了这些消防设备，上面都是灰尘。检查组人员估计，当时开发商可能安装了这些报警设备，但由于负责管理的人员不专业，接收时没有查验，更没有登记，几年下来看看并没有派上什么用场，干脆拆下“收藏”起来。

　　确实，没发生事故时，消防设施是个闲置之物，但一旦发生火灾，就是人命关天的事。特别在高层建筑，消防设施的作用更是不可忽略，所以对它的查验更需认真仔细。韦庆忠说，验收这个设备时，他们会用烟头熏一下烟雾感应器。消防控制系统和电梯是联网的，如果一切正常，这时终端控制室的报警器就会“哇哇”大叫，值班人员就会据此启动应急广播，通知人员疏散。这时，电梯不管运行在哪一层，都会自动迫降到底层，下降的过程不会开门。当然，这只是消防设施查验的一个环节，真正承接查验还有很多步骤。

　　数树苗——小区绿化要登记备案

　　如今不少开发商在售楼时，宣传资料上会标明小区绿化率达到30%甚至40%这样的字眼。但交房时绿化率到底是多少？路灯有多少盏？这些只有施工单位心里有数，开发商和业主可能都是一笔糊涂账。

　　据业内人士林先生透露，在园林绿化方面，不少开发商也是外行，绝大多数都是承包给园林公司去做。如果遇上了无良园林公园，绿化就会大打折扣。而绿化作为公用设施的一部分，与公用设备相比显得不够重要，少一点绿化不会对人造成什么样的危害，因此施工方会偷工减料，检验人员和物业公司也往往会马虎验收。

　　负责任的开发商和物业公司会组织开发企业的合约部、设计部、园林工程师、监理公司、物业公司等多方进行验收。他们拿着设计图纸去实地查看，一一数树苗，核对图上标在这里的有几棵树，树的直径是多大，是什么树种，确认无误后才在上面签字。而对于景观灯和照明灯的查验方法也是一样，要实地进行核对并登记备案。

　　看设计——为公用设备验明正身

　　上楼要用电梯，高层用水需二次加压，停电时发电机派上用场……不少公共设备通常安置在地下室或偏僻之处，它们的存在鲜为人知，却直接关系到小区居民的日常生活。在承接查验时必须对照设计图纸，一一为它们验明正身。

　　韦庆忠说，查验电梯除了检查是否已取得质量监督局颁发的检验合格证外，还要看电梯承载量是否达到约定的标准，每秒钟运行多少米，是否是假货(一些电梯以刷漆方式以旧混新)等。

　　对于消防设施，则要看灭火药粉是否过期，灭火器是否能正常使用，试放消防管道是否有水出来，检查消防泵的压力够不够。有些供货商提供的消防泵功率不够，或接管时水压不够，等于一整套消防设施毫无用处。

　　像备用发电机，要对照设计看清楚它的型号、是否新产品、有无排烟机等，同时必须试启动至少三次，以确认其安装是否规范。启动后看输出的电压、电流是否符合要求，比如要求是220伏的，有的发电机输出来的电压不稳，波动很大。发电房须专门独立一个房间出来存放油罐，里面还要配备防曝灯。输油管道必须是铁或有保护装置的，不能用条塑料管了事。

　　另外，类似于排污井、化粪池等公共设施，开发商为了美化景观，一般会将它们安置在角落里或埋在地下，这些公用设施在业主入住后需要定时清理的。因此，物业公司在承接物业时必须点清它们有多少个，看设计图纸分别安置在什么地方，这样才能为以后物业管理工作打下基础。

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　　《办法》第十六条规定，物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

　　(一)共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

　　(二)共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

　　(三)共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

　　第十八条规定，现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。