对《物权法》定纷止争、正本清源作用的理解

 

　　关于《物权法》的作用与意义，无论国家机关、企事业单位，还是作为社会基本细胞的单个自然人，都给予了高度评价和殷切期望，物业管理行业中更多以“定纷止争、正本清源”来概括其作用。

　　《物权法》确能起到定纷止争、正本清源的作用

　　《物权法》从民事基本法律的层面，将与物业管理活动相关的基本概念以法律形式予以确认，丰富了《物业管理条例》的内容，并且将其确定的有关基本制度上升为法律，提高了制度的适用范围与效力等级，使物业管理真正实现了有法可依。

　　《物权法》中“业主的建筑物区分所有权”、“相邻关系”两章内容直接涉及物业管理，给物业管理运作提供了直接法律依据。《物权法》关于专有部分区分所有权，共有部分共有权以及共有部分共同管理权利的规定，为物业管理活动中各方主体的权利、义务和责任界定奠定了法律基础,如关于共有部分明确提出，“业主对于建筑物以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务”等。建筑物区划内的道路、绿地、车位、车库以及其他公共场所和设施的产权明晰，从根本上减少了业主、开发企业、物业管理企业之间因产权不清等造成的矛盾纠纷，比如规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当满足业主的需要”等。关于相邻关系，规定“不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、公平合理原则，正确处理邻里关系”，“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设管线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地的权利人应当提供必要的便利”等，有助于避免将业主之间产生的矛盾纠纷转嫁于物业管理企业。正是由于《物权法》关于物业管理的一些规定较为明确具体，因此可以说《物权法》能够起到定纷止争、正本清源的作用。

　　《物权法》定纷止争、正本清源的作用有一定限度

　　虽然《物权法》有定纷止争、正本清源的作用，但它不可能解决物业管理中会发生的所有问题，我们不可能也不应该指望一部法律能包罗万象，从这个意义上讲，其定纷止争、正本清源的作用又有一定的局限性，主要体现在以下方面：一是对有关问题的规定没有做到明确具体，如对小区共有部位的规定，《物权法》规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，它对共有部分的界定采用的是排除法的模式，以专有部分的内容做参照，但是对于专有部分《物权法》里并没有有效说明，住户室内采暖管线、散热器、清污水立管等算不算专有?再比如对共用设施所有权的规定，“建筑区划内的其它共用场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有”，其他场所指什么，自行车房算不算，清污水泵房算不算，范围也是没有准确界定。而这些地方恰恰是在实际操作中最容易发生纠纷的地方，由于相关规定不是十分具体，可能给实际管理操作带来困难。

　　二是虽然对有些问题的规定较为明确具体，但在实际操作上难以执行到位。如对住宅改为经营用房的规定，“业主将住宅改变为经营用房的，除遵守法律、法规及管理公约外，应当经有利害关系的业主同意”，那么哪些人算有利害关系，楼上楼下各几层?是否包括楼对面?这操作起来很难把握。另外什么算同意，口头还是书面，没同意但是也没制止算不算默许等，都需要进一步明确和完善。再比如对业主委员会相关权利的规定，“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”， 这看上去好像权力都给了业主委员会，但业主委员会如何实现这些权力，《物权法》没有做具体的规定。从《物业管理条例》规定和实际情况看，业主委员会并不拥有自己独立的财产，不能独立承担民事责任，不享有诉讼主体资格，其活动的后果将由全体业主承担，特别是业主委员会本身没有强制执行力，其决定的事项，单个业主就是不执行怎么办?这样还是要寻求法律的途径解决或申请政府行业主管部门进行解决。从这些方面看，《物权法》定纷止争、正本清源的作用又有一定的局限性。

　　《物权法》发挥定纷止争、正本清源作用需配套完善

　　毋庸置疑，《物权法》对物业管理意义重大，如何克服其局限性，更好地发挥定纷止争、正本清源的作用呢?笔者认为应该从以下方面加以配套完善。

　　一是最高人民法院应该尽快编撰出台《物权法》司法解释。围绕《物权法》的立法宗旨，对《物权法》未能详尽的地方加以补充、完善、解释或说明。《物权法》在制定过程中，很多地方考虑得较为详尽具体，有些地方还反复说明制定的理由、法理等。但在成文过程中，无法以条文的形式一一说明，有些就需要通过司法解释加以阐述、解释和说明。

　　二是《物业管理条例》等专项规章应该遵照《物权法》修改完善。《物权法》将物业管理活动相关的基本概念和有关基本制度上升为法律，以法律的形式予以确认，《物业管理条例》等专项规章应该坚持以《物权法》为准绳，遵照《物权法》尽快修改完善，在修改细化过程中以《物权法》的立法思想和相关司法解释为依据，增强可操作性，注重和突出对实际工作的指导价值。

　　三是加强对《物权法》的宣传、贯彻、学习和普及管理。要广泛开展全面和全民普法，让业主、开发企业、物业管理企业都清楚明白在物业管理服务过程中各自的权利和义务，提高主动履行应尽义务的自觉性，增强维护各自合法权益的意识，从而在源头上预防纠纷的发生。同时政府行业主管部门和法院相关人员，也都要全面学习《物权法》，切实掌握《物权法》的相关规定和立法宗旨，及时解决物业管理中出现的各种问题，准确指导和保护物业管理行业的健康发展。

　　四是物业管理企业要引起重视及时调整工作思路。《物权法》突出强调了业主在物业管理中的主导地位，使得业主、开发企业、物业管理企业在物业管理服务过程中的角色发生了变化，它的全面实施可能会带来物业管理制度的重新构建，比如规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理”，这就意味着将来从事物业服务的单位或个人不一定要有物业管理资质，物业管理市场竞争难度必然加大。物业管理企业要高度重视《物权法》和由于《物权法》的实施可能出现的种种变化，要认真研究《物权法》及相关政策，及时调整企业战略措施，改进管理和服务的基本思路。当然，物业管理企业无需过分担心，最重要的依然是努力提升管理品质、继承创新、降低管理和服务成本、增强综合竞争能力、诚实守信、承诺践诺、完善服务体系、建立良好信誉、靠扎实的服务塑造过硬的品牌。良好的品质、优秀的管理、过硬的服务永远是物业管理企业在激烈市场竞争中立于不败之地的制胜法宝。

　　作者单位：大庆油田物业集团