小区地下停车库产权到底该归谁？

北京的张先生购买了海淀某高档公寓的一套房子，签订合同时开发商拿着规划图对他承诺，小区是按照1：1的比例设计的车库，专供业主停车。合同里也有“保证绿地、车库、道路、商场等配套设施到位”等字样。可张先生入住一年了，地下车库却迟迟不对小区居民开放，开发商说：“一个车位卖多少钱还没有定呢!至少12万元吧。”张先生大吃一惊，原以为交点停车管理费就可以了，没想到要花这么多钱买。
“车位比房还贵!”许多买了新房的人发现还要给自己不贵的爱车准备一笔巨款时，纷纷发出这样的感叹。他们同时认为，车库是小区的配套设施，是房子的附属物，应归全体业主共有，不能由开发商出售。
那么，地下车库到底该归谁呢?
业主观点 地下车库产权应归全体业主
为“抗议”开发商对小区地下车库只卖不租。前不久的一天晚上，某某园小区的上百名业主聚集在地下车库门口，将陆续进入小区的机动车引入地下车库。业主纷纷表示，这是他们第一次看到小区车库是什么样子。
该小区内有近300辆车，地面上的停车位已严重饱和，而地下车库有近600个车位，但因车位太贵一直空着，只有少数车位卖了出去。“小区里的路都被车所占，老人小孩走来走去特别危险。”一位业主说。
业委会主任吕先生说，买房时开发商说地下车位可买可租，可业主们入住以后他们就变卦了，只卖不租。地下车库是小区的配套设施，应归全体业主。
在首都之窗的“民意征集”栏目，《机动车地下停车位预售合同》公示后，收到上百条市民留言。其中，认为地下车库不应该出售的市民不在少数。比较有代表性的看法是“地下车库是小区的必要配套设施，理应归小区全体业主所有”。还有市民认为房屋公摊面积已经包括地下车库，再收一份车位费不合理。
专家说法 车库是否属于附属设施要看买房时的成本
一位法学教授认为，车库是不是小区附属的设施需要看买房时的成本。有的业主买房的成本里已摊进车库费用，此时车库的产权属于业主；而有的没有摊进车库费用，则车库属于开发商，或是业主共同所有，情况就很复杂了。
有专家说，正在讨论的《物权法》，对于会所和车位有明确规定，即没有经过约定的建筑及其附属物，归业主所有。
正在讨论的物权法草案中第二编第六章专门规定了“建筑物区分所有权”。“区分所有权”包括三种权利：一是所有权，如业主对楼房的所有权；二是对共有部分业主有共有权，如跟邻居共用的墙、过道等；还有一种很特别，是共同管理。举个例子说，小区的绿地是整个小区的人共同管理。我们把它总起来就叫区分所有权。这里面最核心的问题是共同管理权。建筑面积已分摊的地下车库就应该由全体业主行使共同管理权。
一位律师认为，之所以业主与开发商对地下车位的争议较大，是因为对产权归属有争议。他认为，如果规定除单独建设的停车楼外：作为地下附属设施的车位一律归全体业主所有(类似锅炉房等附属设施)，由业主大会决定其使用、经营价格，这样就会减少争议。而开发商可以将车位的建设成本摊入房价。