房屋登记办法释义　第十九条

　　第十九条 办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：

　　(一)房屋所有权初始登记;

　　(二)在建工程抵押权登记;

　　(三)因房屋灭失的房屋所有权注销登记;

　　(四)法律、法规规定的其他房屋登记。

　　房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。

　　【要旨】实地查看情形

　　【释义】本条是对房屋登记机构在办理房屋登记时需要实地查看的几种情形的明确和细化。

　　《物权法》第十二条第二款规定：“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”这不仅是赋予了登记机构更大的审查权力，也加大了登记机构的责任。因此，登记机构应在职权范围内，充分履行职责，尽可能地保证如实、准确、及时地登记不动产物权有关事项，避免登记错误。考虑到登记的效率问题，在办理房屋登记的过程中，不可能对所有的房屋登记申请都进行实地查看，因此，本条在《物权法》的基础上，进一步明确了必须要进行实地查看的几种情形：

　　第一，房屋所有权初始登记必须要进行实地查看。房屋所有权初始登记是因合法建造房屋而申请的登记，是对业已存在的房屋所有权的第一次登记。为了使登记所确认的权利与实际的权利相一致，避免申请人伪造材料“无中生有”，维护登记的权威性和公信力，所以本条规定在办理房屋初始登记时，登记机构要到实地查看。实地查看的范围包括：房屋坐落、占地范围与土地使用权证明上所记载的房屋用地情况是否一致;房屋与申请人提交的建设工程符合规划的证明材料记载的房屋是否一致;房屋与已竣工的证明材料记载的情况是否一致。

　　第二，在建工程抵押权登记必须要进行实地查看。在建工程抵押权登记是当事人以在建工程设定抵押而申请办理的登记。由于在建工程尚未竣工，其本身处于不确定状态，申请登记时只能向登记机构提交经规划部门审批的工程图纸，一旦城市道路名称或在建工程项目名称发生变更，抵押人可能就已经设立抵押的同一项目以不同名称补办规划手续。如果抵押人以变更后的项目名称申请办理初始登记，登记机构可能难以察觉而为申请人核准登记甚至办理转移登记。如果不进行实地查看，不仅会使权利人遭受损失，也会导致登记机构承担由此造成的风险。在办理登记时，登记机构要实地查看主要包括两方面内容：一是对已建成的部分是否真实存在进行查看;二是对项目的名称、坐落等进行核实。若有必要，房屋登记机构应当对已进行实地查看的情况通过文字或拍照的方式予以记录保存。

　　第三，因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记必须要实地查看。因房屋灭失的房屋所有权注销登记是指经依法登记的房屋被拆除或其他不可抗力造成房屋灭失而申请的登记。现实中还有可能存在房屋已经不存在，但所有权人并不主动申请房屋所有权注销登记的情况，这就容易造成房屋已不存在，但房屋登记簿仍有记载，此时若权利人再进行转移、抵押等处分行为，就会造成登记错误的风险。另外，也有可能房屋尚且存在，但由于特别的原因，所有权人却申请注销登记，以达到其特定的目的。为了更好的保护相对人既有的所有权和共有权，在申请办理因房屋灭失导致的注销登记时，房屋登记机构有必要进行实地查看。另外，对于房屋拆迁造成的房屋灭失，当事人一般不会主动来申请注销登记，所以，各地在管理中需要将拆迁与登记相结合，拆迁部门在房屋拆除后应告知登记机构，登记机构按拆迁范围进行查看，以保证登记的物与现实相吻合。在办理此类注销登记时，登记机构要实地查看申请办理房屋所有权注销登记的房屋与房屋登记簿记载的房屋状况一致;申请登记的内容与有关材料证明事实是否一致。

　　另外，此条还规定了兜底条款，以便于今后法律法规对实地查看的其他情况做出规定时，可以更好地衔接。

　　实地查看不仅能有效地避免因申请人提交的申请资料与事实情况不符而造成的登记机构的登记错误，而且能切实保护权利人依法应当享有的合法权益，因此登记机构要求进行实地查看时，申请人有义务予以配合现场的查看和资料的提供。登记机构可采取现场测绘、拍照、摄像等方式对房屋的自然状况记录存档以备查，也可通过对权利人、利害关系人和相邻权利人就房屋自然状况、权利状况和其他状况进行询问来明确不动产物权的设立、消灭。