房屋登记办法释义 第五条

 

　　第五条 房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。

　　房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。

　　【要旨】房屋登记簿

　　【释义】本条分两款，是关于房屋登记簿建立、效力以及管理机构的规定。

　　1.房屋登记簿的概念。房屋登记簿是指房屋登记机构记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项的专用簿册。具有几个特征：一是法定性。房屋登记簿记载内容、样式、管理等由国家统一规定。二是权威性。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，登记机构非经法定程序不得擅自更改已记载的内容。三是统一性，指登记区域内应当建立统一的登记簿。四是永久性。房屋登记簿应该永久保存。诸多国家或地区不动产登记立法均建立了登记簿制度。日本《不动产登记法》规定：“登记簿分为土地登记簿及建筑物登记簿两种”;“登记簿中，就一宗土地或一个建筑物备一用纸。但是，对于区分一栋建筑物的建筑物，就属于该一栋建筑物的全部建筑物备一用纸”。《德国土地登记簿法》规定：“地方法院(土地登记局)编制土地登记簿，该登记簿也能以活页的方式编制。”台湾2007年修订的《土地登记规则》规定：“登记簿应按地号或建号顺序，采用活页装订之，并于页首附索引表。”“登记簿用纸除第八十一条第二款规定(指区分所有建筑物的共享部分—作者注)外，应分标示部、所有权部及他项权利部，依次排列分别注明页次，并于标示部用纸记明各部用纸之页数。”但上述这些国家和地区并没有对登记簿给予明确的法律定义。总的来说，采用登记簿概念的，一般都是采权利登记制的国家和地区，以普鲁士—德国为肇始，其出现的历史并不太长。在此之前欧洲的“不动产登记”，实际上是一种文件登记，登记的目的就是公开，登记机构相当于图书馆，关于不动产的文件在此向公众提供查阅，文件按当事人的姓名字母顺序编制索引以供检索。这时谈不上“登记簿”，因为作为“图书馆”，显然不可能将作收存的文件编订为统一的簿册，而是按人姓名编制的索引具备“簿册”的形式，“人的编成主义”由此而来。随着土地不动产对社会和个人重要性的日益体现，以及包括测量技术在内的科学技术的发展，在大陆法系的普鲁士(以后是德国)和英美法系的澳大利亚，两种相类似的登记制度分别发展起来。其前提都是对土地的测量和编号，以每一幅土地为基础，记载与其有关的内容，被称为“物的编成主义”。不同的是，德国式登记，建立了严谨的类似账簿式的书面簿册，在统一编号的每一幅土地项下，将各种权利或负担的详细内容全面、具体地记录在册，并按时间顺序将这些权利或负担变动的情况均加以记录，以国家的公权力保证记录的正确性;而澳大利亚式(以其创始人的名字托伦斯而闻名于世)登记，或称托伦斯登记，则保留了传统的“图书馆”的精神遗存，登记官将土地上现时的主要的各项权利内容摘要制作“产权证”，并将“产权证”副本连同当事人申请登记时提供的文件收存保管。为便于理解，采用一个不是非常准确的比喻，如果均冠以“登记簿”的称谓的话，德国式登记簿是官方“制造”的，托伦斯登记簿主要是官方“收集”的。因此，德国式登记簿是与原始登记凭证相区分的，而托伦斯登记簿则没有这种分野。其实，在托伦斯制度下，“登记簿”的原文是“register"，本意就是“登记”，而没有“簿”，其含义望文而知。

　　2.房屋登记簿的效力。《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理。房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，除法律规定外，必须经登记才能发生效力，即物权设立、变动的情况记载于房屋登记簿后，房屋物权的设立、变更、转让和消灭才能生效。房屋物权登记生效的原则确立，使房屋登记簿具有了统一性、权威性、持久性等特征，也自然成为房屋物权的法律根据，这是物权公示原则的自然体现，也是保障物权变动安全的必要手段。在建立房屋登记制度的情况下，房屋登记簿记载的物权归属情况和内容由国家公权力确保其权威性，推定其记载是房屋物权真实现状的反映，即在房屋登记簿上记载某人享有某项房屋物权时，就推定该人享有该项权利，而其权利内容也以房屋登记簿的记载为准，无需提交其他证据证明。将房屋登记簿作为房屋权利归属和内容的根据，对建立客观、公正的房屋交易秩序有极为重要的意义。正因为房屋登记簿有此效力，第三人才能对房屋登记簿记载内容的公信力产生足够的信赖，依据登记簿内容进行的交易才能受到法律的保护，房屋交易安全才有了保障。对于这种信赖的保护，使得人们从事房屋交易时可以基于房屋登记簿的记载做出交易决定，有利于鼓励房屋交易，提高交易的快捷和便利。

　　3.房屋登记簿的设立。在登记机构所在的行政区域内应当建立统一的房屋登记簿。根据《物权法》的规定，房屋登记簿由房屋登记机构管理，这种管理也包括登记簿的设立。登记机构所在

　　行政区域内应当建立统一的房屋登记簿，只有这样该区域内的房屋物权变动的各种情况才能准确的得到反映，物权交易的秩序才能良好建立。建立统一的房屋登记簿，有利于解决目前各地登记资料分散的问题。需要指出的是，这里的行政区域限于房屋登记机构所在的行政区域，而房屋登记机构，按照《办法》第四条第二款规定，是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。只有房屋登记机构才有权建立、保有统一的房屋登记簿。

　　4.房屋登记簿的管理。由于房屋登记簿对于保护房屋物权有重要作用，必须由具体部门妥善管理。在立法讨论过程中，有人提出房屋登记簿是否可以由城建档案馆进行管理。但根据《物权法》第十六条第二款规定：“不动产登记簿由登记机构管理。”因此，房屋登记簿的管理机构只能是房屋登记机构，由其他机构管理房屋登记簿不符合《物权法》的规定，因此，《办法》也明确规定了房屋登记机构作为房屋登记簿的管理机构，履行管理房屋登记簿的职责。

　　登记簿概念的引人，是登记基本制度的重大变革。在原来的制度下，对于全国绝大多数地区而言，登记的核心是“发证”，以房屋权属证书作为物权的唯一合法凭证，因此对于登记簿的概念相当陌生，对登记簿为何物、登记簿应当记载什么、登记簿的形式如何、怎样记载录入及保管等都不十分清楚。不过，在实践中，各地登记机构一般都对颁发的房屋权属证书有一个“底根”，对权属证书的内容以及审核发证的相关情况加以记录留存，这可以说是登记簿的一种雏形，而且在相当多的地区，“底根”已经采用电子化的形式，因此，广义上的登记簿实际上己经存在。但也有一些登记机构没有这种“底根”，往往只是将登记过程中收取的以及生成的文件归人档案袋，至多有一个档案索引而已。