房屋登记办法释义　第九十六条

第九十六条 具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行。

【要旨】参照适用范围

【释义】本条是关于具有独立利用价值的特定空间和除房屋以外的其他建筑物、构筑物的登记参照执行问题。

首先，具有独立利用价值的特定空间可以参照本办法登记，比如地下车库、地下商铺等。空间不是有形物，难以被实际的控制或占有，但仍然可以作为物权的客体而存在，这是因为它是客观存在的资源，可以为人类所支配和控制，并能够满足人类生产和生活的需要，体现了一定的经济价值。在物权法上，空间是指土地上下一定范围的立体上的位置，对空间所享有的支配和利用的权利就是空间权，空间权的内容主要是利用权。但并不是所有的空间都可以参照适用本办法进行登记，可以登记的空间需要具备两个要件：一方面，空间权的设定目的是为了利用，对空间权利人而言，最重要的还是空间的利用权，因此，申请登记的空间需要有利用价值；另一方面，特定空间能够不依赖于其他空间就可以进行利用。

将具有独立利用价值的特定空间参照本办法予以登记，可以使空间利用权通过登记行为进行公示，提供对空间权享有者的保护，有效地对抗第三人的侵害，促使权利人更为有效的利用空间资源，缓解土地资源紧缺和社会发展需求之间的矛盾，实现有独立利用价值空间的价值。

其次，码头、油库等其他建筑物和构筑物可以参照本办法登记。《城市房地产管理法》第五条明确规定了“房屋”的概念，即是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，因此，以《城市房地产管理法》为重要立法依据的《办法》所称房屋登记，也应当包括码头、油库等其他建筑物和构筑物的登记。

建筑物通称建筑。在现行法律、法规中，对建筑物并没有给出明确的界定，一般是和其他种类物列举规定，如在《民法通则》第一百二十六条第二款中将“建筑物”、“其他设施”、“建筑物上搁置物”和“建筑物上悬挂物”并列；在《建筑法》第二条第二款中将“建筑物”、“其附属设施”与“配套的线路、管道、设备”并列。因此，我国“建筑物”的法律概念范围较窄，一般指可供人们在内进行生产和生活活动的地上或地下，具有顶盖、梁柱、墙壁的构筑物，包括房屋、地下室、仓库、立体停车场、空中走廊等。而构筑物一般指人们不直接在内进行生产和生活活动的场所，如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、蓄水池等。

随着经济社会的发展，除了房屋以外的建筑物和构筑物逐步进人流通市场，码头、油库等其他建筑物和构筑物的权利人和利害关系人，必然希望权利能够通过登记行为予以公示，为这些除了房屋以外的建筑物和构筑物的交易提供便利。因此，为了确保市场交易行为的便捷和安全，本办法规定了码头、油库等其他建筑物和构筑物的登记可以参照本办法的规定进行。

综上，对地下车库、地下商铺等具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物进行登记，符合现今经济社会的要求，也能够满足不动产权利人对自己私有财产保护和充分利用的要求。但是，在立法讨论过程中，有人提出，如果规定了具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物可以进行登记，可是这些空间或者建筑物、构筑物与一般房屋相比，形状和界限比较模糊，测量上有很大难度，房屋登记机构怎样才能准确记载需要登记的事项存在不小困难。正是因为具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记存在这样的问题，我们在《办法》中才规定其是参照适用，而不是将其规定在适用范围内。各地可以根据这些建筑物和构筑物自身的特点，本着有利于准确登记的目的，对《办法》的规定做出适当调整，但这种调整不能超越法律、法规和《办法》许可的范围。

在实际登记操作中，房屋登记机构要把握两点：一是具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物建造的合法性进行审核，按照相关法律法规的规定，对不同建筑物、构筑物建造都应经有批准权的机关批准，在土地、规划、设计、施工、验收等环节进行管理，登记必须符合这些相关规定。二是要对建筑物和构筑物的物理描述、进行测绘并准确记载于登记簿。如果不便于通过文字对具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物进行描述和记载，可以要求申请人提供详细图纸等方式将申请登记的空间或者其他建筑物、构筑物的自然状况加以明确表示。对于具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物，比如桥梁、地下车库等，如何进行登记，需要地方根据地方实际，在实践中不断摸索出便捷、有效的方式，不违反法律、法规和本办法的规定的前提，只要能够准确记载特定空间或者其他建筑物、构筑物的自然状况和权利状况的方法，都可以在登记工作中采用。