房地产税费计算方法及注意事项

　　前段时间找的资料，来源的话当时没有记录。这资料简洁明了，很不错。

　　1、营业税、城建税、教育费附加、堤围费(国内企事业单位综合税率是5.6%，外资企业综合税率是5.07%，外国企业综合税率是5.1%)

　　(1)转让来源为购入的房地产按现转让价减原购入价(不包括原购置不动产或受让土地使用权过程中支付的各种费用和税金)的差额，计征营业税、城建税、教育费附加、堤围费。

　　(2)转让来源为非购入的房地产按全额计征营业税

　　2、企业所得税

　　(1)本市查帐征收企业，房地产转让所得与其经营所得合并，由企业自行申报缴纳企业所得税。征收部门与管理部门协商后，确定先由管理部门审核后再行办理的，企业所得税的计算方法以管理部门审核的结果为准。

　　(2)经济特区范围内的非查帐征收企业，房地产按转让价的15%核定应税所得额，再乘以18%的所得税税率。(2008年按18%税率执行，2009年按20%税率执行，2010年按22%税率执行，2011年按24%税率执行，2012年按25%税率执行。)

　　(3)在境内未设立机构、场所的外国企业转让房地产，按其转让收入减除财产净值后的余额为计税依据，征收所得税，税率是10%

　　(4)外市纳税人在我市临时从事房地产(转让不动产或土地使用权转让)经营活动，能提供机构所在地税务机关开出的《外出经营活动税收管理证明》的(查验原件，附复印件)，可由其回原地缴纳企业所得税。

　　未能提供上述资料的，以其转让价减去购入价、购入时的契税及本次交易所发生的税金的余额为应纳税所得额，按25%税率征收其企业所得税;如无法核实其购销差价的，则以其转让价乘以应税所得率为应纳税所得额，按25%税率征收其企业所得税。[若能提供注册地税务机关出具的可享受低税率(指低于25%)优惠的书面证明的，则按低税率征收企业所得税。]

　　3、土地增值税

　　(1)适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定的计算方法，税率为30%至60%的四级超率累进税率。公式：增值额=转让价-扣除项目金额

　　(1)转让旧房和旧建筑物

　　扣除项目金额：

　　(一)如果纳税人能提供购房发票，则按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，再加上购房时缴纳的契税、本次转让发生的评估费和交纳的营业税、城建税、教育费附加、堤围费、印花税等作为扣除项目金额。

　　(二)如果纳税人不能提供购房发票，但能取得契税完税凭证或房地产管理部门存档的能反映原购入价的资料(如合同等)，可采用核定方式征收。具体办法是参照有购房发票的计算方法，以契税完税凭证或原购房合同反映的原购入价作为基数，从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，再加上购房时缴纳的契税、本次转让发生的评估费和交纳的营业税、城建税、教育费附加、堤围费、印花税等作为扣除项目金额。

　　(2)转让土地(含尚未进入建筑物施工阶段的在建项目)

　　增值额：转让价减原购入价(或原支付的地价)，再减评估费、营业税、城建税、教育费附加、堤围费、印花税等

　　扣除项目金额：土地原购入价(或原支付的地价)，加上评估费、营业税、城建税、教育费附加、堤围费、印花税等

　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

　　增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

　　(一)增值额未超过扣除项目金额50%

　　土地增值税税额=增值额×30%

　　(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

　　土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

　　(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%

　　土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

　　(四)增值额超过扣除项目金额200%

　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

　　注：公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数

　　(2)可准确计算增值额的，适用四级超率累进税率;无法提供合法、有效、完整的扣除项目凭证，造成税务机关无法正确计算其土地增值税应纳税额的，采用核定应纳税额办法征收土地增值税。具体操作为：应纳土地增值税=房地产计税价×土地增值税核定征收率;房地产计税价以不低于契税计税价格为原则确定。住房的土地增值税核定征收率不低于2%，非住房的土地增值税核定征收率不低于2.5%。征收部门与管理部门协商后，确定先由管理部门审核后再行办理的，土地增值税的计算方法以管理部门审核的结果为准。

　　(3)有下列情形之一的，免征土地增值税：

　　A、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;

　　B、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

　　4、印花税(转让双方均要按合同金额计征，在受理核税申请时征收)

　　(1)房产买卖合同(含一手商品房买卖合同)按照"产权转移书据"税目征收，税率为0.05%;

　　(2)按新房地产证本数计，每本5元贴花;

　　(3)土地使用权出让或转让合同按"产权转移书据"税目征收，税率为0.05%;

　　(4)法院强制执行，以房地产抵债，而非双方自愿签订合同或协议的，不征印花税。

　　5、注意事项：

　　(1)转让价的确定：以不低于契税计税价格为原则(公开拍卖的以拍卖成交价为准)。

　　(2)单位以房地产抵债或赠与的视同销售，计税依据原则上依据下列顺序确定：(一)实际抵偿债务的金额;(二)法院判决书上确定的金额;(三)国土部门房产评估机构的评估价;(四)其他具有专业资格的合法房产评估机构的评估价。以上价格均无的，可用公式：成本价×(1+10%)÷(1-5%)倒算出计税依据。

　　(3)一次转让多项房产的，按项分别计算以上各税。