房屋登记办法释义　第九十四条

　　第九十四条 房屋登记簿的内容和管理规范，由国务院建设主管部门另行制定。

　　【要旨】房屋登记簿规范的制定

　　【释义】本条为这次修改中新增加的条款，是关于房屋登记簿规范制定的规定。

　　根据物权公示原则，完成房屋物权公示的是房屋登记，登记房屋物权的归属和内容以房屋登记簿为根据，而房屋权属证书只是房屋登记簿记载内容的外在表现形式。《办法》出台以前，《权属登记管理办法》规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。《办法》根据《物权法》的规定，不再赋予房屋权属证书“唯一合法凭证”的地位，而以房屋登记簿为准。同时，为规范房屋登记簿管理，保障房屋交易安全，根据《物权法》和《办法》,2008年5月6日，住房和城乡建设部印发了《登记簿试行办法》(建住房[2008]84号)，对房屋登记簿的建立、管理、利用等作了明确规定。

　　房屋登记簿的内容，应当包括房地产基本状况部分、权利状况部分以及其他依法应当登记事项。本办法修改过程中，有意见认为，应当将房屋登记簿的内容、样式和管理规范等在本办法中予以一并规定，这样有利于确保各地建立房屋登记簿工作的顺利开展。但考虑到，房屋登记簿在此前的《权属登记管理办法》未作规定，地方基本缺乏有关的实践经验，房屋登记簿的建立目前处于探索阶段，暂时不宜通过规章来固化，可先制定规范性文件，以此来规范登记簿的相关内容，通过实践吸取地方成功经验。

　　实践中，单位和个人普遍存在重视房屋权属证书而轻视房屋登记簿的现象，这样可能会削弱房屋登记的公示效力，影响房屋交易的安全性。因此，各房屋登记机构应当按照《物权法》规定建立和完善房屋登记簿，对暂不能全面建立登记簿的，应在一定期限内全面建立。

　　房屋登记簿的统一建立是《物权法》新提出的制度要求，由于之前我国的房屋登记只是颁发房屋权属证书和登记证明，而并不建立房屋登记簿，因此涉及到前后制度如何衔接的问题。在《物权法》实施以前已经进行了登记的房屋(以下简称“已登记房屋”)并没有建立房屋登记簿，那么现阶段房屋登记簿如何建立，是对所有已登记房屋一次性统一建立房屋登记簿，还是对已登记房屋再进行登记申请时随时建立该房屋的房屋登记簿?我们认为，对这个问题可以从三个方面进行把握：

　　一是对于《办法》实施后申请房屋初始登记的，登记机构必须建立相应的房屋登记簿。

　　二是对已登记的房屋，现阶段不进行统一建立登记簿的工作，而是当已登记房屋发生转移、变更、抵押、预告、更正、异议、地役权等情形申请登记时，房屋登记机构应先建立该房屋的登记簿，再办理相应登记，即一笔一笔的建立。因为，对已登记房屋特意集中的建立房屋登记簿工作量过大，而且集中大量办理容易造成登记记载上的失误，而房屋登记簿是《物权法》提出的新要求，缺乏实践积累，需要地方通过今后的登记工作，大量积累相应经验。为了保证登记机构日常工作的顺利开展以及房屋登记簿建立的正确和有效，不宜要求登记机构在现阶段展开大规模的登记簿建立工作。

　　三是住房和城乡建设部在《关于贯彻实施<房屋登记办法>的通知》中明确规定，“各房屋登记机构应当按照《物权法》、《办法》和《登记簿试行办法》的规定，抓紧建立健全房屋登记簿制度。《办法》实施后办理登记的房屋，应当建立房屋登记簿，并将相关登记信息予以记载。各房屋登记机构应当制定工作计划，2010年前对已登记的房屋要全面建立房屋登记簿。”因此，地方登记机构在今后的工作中，要根据当地房屋登记的具体实际，确定采取上述方式的期限，明确在这个期限届满后，要对那时还未建立房屋登记簿的已登记房屋根据原核准登记事项和登记机构保存的登记资料主动建立该房屋的房屋登记簿。因为采取随着已登记房屋的新登记申请建立其相应房屋登记簿的被动方式并不能完全实现房屋登记簿的统一建立，已登记房屋有很大可能在一个相当长的时期内不发生物权状况的变动，或者已登记房屋虽发生了物权变动的情形，房屋权利人却不进行房屋登记的申请，这种情况下的已登记房屋的登记簿就无法建立起来。因此，为了保证房屋登记机构所在行政区域内的房屋登记簿能够统一建立起来，随着新的房屋登记申请提出建立已登记房屋登记簿的方式，只能存在于一定时间段中。同时，在建立登记簿时，应把握尊重房屋登记资料的记载，并非要求房屋登记机构去重新核实，补充和完善。