楼市争鸣：乐观预计 物业税能使房价降四成

　　物业税对房价的影响，绝不是通过简单的换算或计算公式来得出的。开征物业税，最重要的目的是增加房产持有人的“持有成本”，从而促使消费者节约、理性消费，进而抑制房地产界投机行为。这才是“物业税”最重要的功能 　　国家税务总局局长谢旭人日前表示，在“十一五”期间，中国将积极稳妥地深化税制改革，并透露将逐步推行物业税。一席间，各种说法层出不穷：有人乐观地预计，开征物业税会使房价降四成；也有人担心开征物业税后，房屋可能买得起住不起。针对这种种传言，中央财经大学税务专家刘桓说，房价会降，但不会出现买房容易养房难。 　　让我们先来看看“房价降四成”是怎么算出来的？地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1/70，于是，70-1/70＝98.57%，表现在房价中，成本下降50%×98.57%＝49.29%。再除去其他因素的10%，还有39%的降价幅度。这个振奋人心的消息估计会让许多老百姓怦然心动。“房价降四成”，意味着原来50万元的房子，现在只要30万元，这不是天上掉馅饼吗？然而，这种想法真是太天真了。 　　说到地价，其中占大头的，在大多数人看来无疑是“土地出让金”了。作为政府调节房地产市场的重要杠杆，“土地出让金”并入物业税，很有可能造成土地使用权市场价格信号的扭曲。此外，在城市化的高速发展阶段，“出让金”被改为“70年每年征收一点的税”，根本就是“远水解不了近渴”，取消土地出让金无疑将出现城市发展停滞不前的现象。“土地出让金”能否并入物业税，在许多决策者看来，缺乏可操作性。 　　即使“土地出让金”并入物业税，实质上对房价的影响也非常有限。在现实中，地价影响房价，最主要的原因不是土地出让金，而是受拆迁补偿费用的影响。土地出让金为500万元每亩的土地，它的拆迁费用每亩要六七百万甚至上千万元。其实，“土地出让金”折算到每套商品房的价格中，一般连1/10都不到。那种认为开征物业税会使房价降四成的说法，首先就把土地出让金与地价混为了一谈。 　　至于将房地产税、城市房地产税和土地增值税等筹划并入“物业税”税种，它们对房价的影响也微乎其微。房产税不是针对居民住宅的，城市房地产税是对外国企业和个人占用土地所征收的一种税，土地增值税在目前税制中，全国各地都基本没有得到执行。想依靠“物业税”来达到直接平抑房价的目的，简直就是天方夜谭。 　　即使在理论上，通过“物业税”的征收能够使房地产价格有所下跌，一般来说，在目前的情况下，基于住房需求十分旺盛的现实，开发商的让利空间也不会太大。房产商不是吃素的，他们怎么可能“忍看房价成流水”。前段日子房产大鳄任志强还说，“没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房产品牌就应该是具有暴利的”。换句话来理解，开征物业税，房产商一定会通过增加小区附加值(如品牌)以及利用各种形式的促销来稳定房价。房价是一个动态均衡的过程，在当前房地产需求大于供给的条件下开征物业税，有限的房价下降空间更有可能会立刻被膨胀的消费者心理预期所抵消。这时房价不仅不会下降，甚至还有可能上升。 　　实际上，长期以来，许多人，包括专业人士对物业税都存在某种程度上的误解。物业税对房价的影响，绝不是通过简单的换算或计算公式来得出的。开征物业税，最重要的目的是增加房产持有人的“持有成本”，从而促使消费者节约、理性消费，进而抑制房地产界投机行为。这才是“物业税”最重要的功能。(彭兴庭/文)