金山区人民政府关于发布《金山区土地储备、开发、出让、资金管理实施办法（试行）》的通知

发文单位：金山区人民政府

文　　号：金府[2004]26号

发布日期：2004-9-2

执行日期：2004-9-2

各镇人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局：

　　《金山区土地储备、开发、出让、资金管理实施办法（试行）》已经2004年6月1日第43次区政府常务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　上海市金山区人民政府
二○○四年九月二日

金山区土地储备、开发、出让、资金管理实施办法（试行）

　　第一章　总则

　　第一条　（目的和依据）

　　为进一步加强政府对土地资源的宏观调控，优化配置，合理利用，提高效益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《上海市土地储备办法》等规定，结合本区实际，制定金山区土地储备、开发、出让、资金管理实施办法（试行）（以下简称办法）。

　　第二条　（适用范围）

　　本区行政区域内的土地储备、开发、出让、资金管理适用本办法。

　　第三条　（定义）

　　本办法所称的土地储备、开发、出让、资金管理是指金山区人民政府（以下简称区政府）委托金山区土地储备机构，依据土地利用总体规划、城镇总体规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购的土地，进行储存和必要的基础性开发，并按照供应计划交付出让，同时对此过程中的资金运作进行管理的行为。

　　第四条　（原则）

　　（一）按照城镇规划、土地利用总体规划、土地供应计划，结合财政收益（用于建设资金的需要）予以储备、开发、出让的原则；

　　（二）重点发展区域、重点项目优先土地储备、出让的原则；

　　（三）六类经营性土地使用权实行招标、拍卖、挂牌出让的原则；

　　（四）合理开发土地，提高土地利用率，追求土地利用效益的原则。

　　第五条　（机构及职能）

　　区土地储备中心是区政府设立的土地储备机构，在本区域范围内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作。

　　各镇人民政府、市级产业园区对所辖地区按照有关规定实施产业用地前期开发。

　　第六条　（土地储备开发范围）

　　下列四类土地应当进行储备：

　　（一）拟调整为经营性建设用地的原划拨国有土地；

　　（二）拟依法征用后实行出让的原农村集体所有土地；

　　（三）土地管理部门依法收回的闲置国有土地；

　　（四）区政府为实施城市规划需要储备的其他国有土地。

　　第七条　（管理部门）

　　金山区发展计划委员会（以下简称区计委）、金山区财政局（以下简称区财政局）、金山区规划管理局（以下简称区规划局）、金山区房屋土地管理局（以下简称区房地局）、金山区审计局（以下简称区审计局）等管理部门应按各自职责，做好土地储备、开发、出让的相关工作。

　　第二章　土地收购储备

　　第八条　（储备计划）

　　凡符合第六条储备条件的土地，由区土地储备相关单位按照金山区城镇规划、土地利用总体规划和建设需求制订土地储备计划，由区计委、区房地局综合平衡，报区政府批准。

　　第九条　（储备地块的立项、规划和用地手续）

　　土地储备机构应当在土地储备计划范围内确定地块实施储备，并可以向区计委办理储备地块的前期开发立项手续。

　　储备地块的前期开发立项批准后，土地储备机构可以向区规划局、区房地局申领建设用地规划许可证和建设用地批准文件。其中，储备地块涉及农用地转用或者征用农村集体所有土地的，由区房地局按法定程序办理农用地转用和征地手续后，发给建设用地批准文件。

　　建设用地规划许可证和建设用地批准文件应当载明储备地块的坐落、四至范围、面积等事项。

　　第十条　（土地收购的其它规定）

　　土地收购储备的程序、所需资料、合同及补偿按国家、上海市、金山区有关规定执行。

　　第三章　储备土地开发

　　第十一条　（开发方式）

　　区土地储备相关单位按照规定程序，并根据储备土地的实际情况，在储备土地出让前，实施地上建筑物及附属物的拆迁、平整和劳动力安置等前期开发工作。

　　用于开发六类经营性项目的土地，区土地储备中心可以在招标、挂牌、拍卖前会同有关部门编制方案，经会审确定后，中标或拍卖竞得人应当按既定的方案实施开发。

　　用于建设工业项目的土地征用后，可以根据项目建设情况，由各镇人民政府和市级产业园区按照“先通后平、拆建同步”的原则逐步进行土地的前期开发工作。

　　第十二条　（储备土地期间的权利行使）

　　在建设用地批文载明的临时用地期限内，土地储备相关单位经区规划局批准后可以临时利用储备土地，但不得修建永久性建筑物、构筑物和其它附着物，不得乱搭乱建，不得影响环境；暂时无法安排建设项目、且有耕种条件的原农用地，应当组织耕种。

　　区房地局可以根据土地供应的需要，提前中止临时利用期限，土地储备相关单位必须按照区房地局的要求交付土地。

　　第四章　储备土地出让

　　第十三条　（出让计划）

　　区房地局会同区财政局根据区建设发展重点、土地储备资金状况以及对土地出让收益用于建设的资金需求，拟定年度土地出让计划报区计委，经区计委综合平衡后报区政府批准。在区政府批准的年度土地出让计划指标内，由金山区土地招标拍卖办公室（以下简称区土地招标办）逐步推出地块进行招标、拍卖和挂牌。

　　土地储备相关单位不得将储备土地用于抵押、转让，或者以其它形式擅自处分储备土地。

　　第十四条　（出让方式）

　　储备土地的出让，除重点基础设施、科技、教育等公益事业用地及工业用地外，应当公开出让。商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类经营性用地必须由区土地储备中心统一收购或征用后，严格按照有关规定以招标、拍卖、挂牌方式出让。

　　“款地对应”的工业用地出让，必须报区土地储备中心和区财政局备案后，区房地局方可办理有关出让手续。

　　第十五条　（土地出让基准地价和达标标准）

　　金山区工业用地出让价格应按照区政府每年公布的金山区工业用地基准地价执行，低于土地出让基准价格10％以上的，需报区政府批准决定。

　　工业用地以项目给土地，用地面积必须在达到区政府规定的投资强度、产出率、容积率基础上再予以立项。

　　工业用地超过100亩的项目，须报区政府招商引资工作领导小组审批。

　　第十六条　（土地出让的其它规定）

　　土地出让的信息发布和招投标、拍卖、挂牌按国家、上海市的有关规定执行。

　　第五章　土地储备资金管理

　　第十七条　（资本金来源）

　　区土地储备中心的资本金由区财政注入。

　　第十八条　（开发资金筹措）

　　区土地储备中心的土地储备开发资金可采用政府财政注入、融资等方式筹措。银行融资的具体运作按照《金山区人民政府办公室关于转发区计划委员会<金山区土地储备开发贷款运作管理办法（试行）>等规定的通知》（金府办[2003]37号）执行。

　　第十九条　（土地出让收入70％成本部分增值资金的分配）

　　工业性土地出让收入全部返还各镇；六类经营性用地出让收入中，超过收购、开发、储备成本的增值部分，区与镇按9：1比例分成，即区财政得9，镇得l.区分得部分，由区财政局按有关标准和实际需要安排区土地储备中心年度正常支出经费，同时按一定比例（具体由区财政局根据实际按年确定）安排区土地储备中心注册资本金（或发展资金），其余部分全部上缴区财政。

　　第二十条　（土地出让收入中30％出让金部分的分配）

　　土地出让金，由受让单位按规定全部缴入市财政后，扣除上缴中央财政5％、轻轨交通建设费3％、土地部门管理费2％和上缴市财政分成部分后，在区财政所得的部分中，属工业性用地的，区与镇按1：9比例分成，即区财政得1，镇得9；属六类经营性用地的，区与镇按9：1比例分成，即区财政得9，镇得1.

　　第二十一条　（金山工业区政策）

　　土地出让金及土地收益区实得部分全额纳入市级金山工业区专项发展资金。市级金山工业区专项发展资金有关享受市级收入部分，根据市有关金山工业区的文件规定执行。专项发展资金管理办法另行制订。

　　第二十二条　（一城九镇政策）

　　枫泾镇“一城九镇”规划区内的工业用地和六类经营性用地土地使用权出让收入（包括市财政返还的土地出让金），根据《关于上海市促进城镇发展试点意见实施细则的操作办法》（沪计区县[2002]009号）的精神，全部列入“一城九镇”建设专项资金，用于枫泾镇开发建设。

　　第二十三条　（资金运作机构）

　　区土地储备中心负责对贷款资金的管理、六类用地前期开发成本的核算和土地出让收入的收缴。其他职能机构负责所辖区域内工业用地前期开发成本的核算和土地出让收入的收缴。

　　第二十四条　（财政监督管理）

　　区财政局负责对贷款资金的使用和前期开发成本、土地出让收入进行监管和审核，对土地收益进行分配和使用的监督管理，同时负责监督区土地储备中心和用款镇或单位按规定偿还贷款及支付利息。

　　（一）对市财政返还的土地出让金，设立专户管理，按规定用途和区政府指定项目编制支出预算，确定专人负责，严格专款专用，建立专项资金评估制度，确保资金的使用效益。

　　（二）所有土地出让收入70％部分，一律由受让单位按合同规定缴入区土地储备中心对应账户， 土地行政管理部门凭区土地储备中心出具的完备凭证办理权证手续。区土地储备中心按区政府《关于加强预算外资金管理的实施意见》（金府[2003]29号）的要求，及时足额缴入区财政局土地出让收入专户，连同各镇及市级金山工业区分得的土地出让金实行收支两条线管理，并由区财政局会同区土地储备中心，根据用款单位履行协议情况进行分配或下拨。

　　（三）对2003年9月30日以前由区房地局管理的涉及土地方面的收益结余及往来账务进行清理结账，其实际结余部分，由区房地局说明情况，经区政府审定后，一次性缴入区财政局土地收益专户，实行统一管理和统一安排使用。

　　第二十五条　（资金运作程序）

　　为使开发资金正常运转，土地使用权出让收入的资金，用自有资金开发的，对合同出让总额的70％部分，在资金缴入区财政收支两条线专户后，即进行核实、分配和下拨；通过区土地储备中心贷款资金开发的，由区土地储备中心会同用款单位，根据《金山区土地储备开发贷款运作管理办法（试行）》（金府办[2003]37号）的要求，安排偿还贷款，并实施贷款使用和还本付息的管理。

　　各镇及市级金山工业区土地使用权出让收益的分成所得部分，由区财政统一管理，建立土地开发偿债基金和基础设施建设基金，实行专款专用。需用款时，由各镇财政和市级金山工业区按照规定用途和用款理由提出申请，区财政核实后下拨，并实行跟踪管理。

　　第二十六条　（专款专用）

　　按照区财政专户统一核算的要求，土地使用权出让收入的使用必须严格按照上级和区政府规定的范围和程序审批，任何单位和部门不得擅自截留或移作他用。出让土地使用权收入属于国有财政性资金，由区、镇两级政府实行分级管理，并由区、镇财政部门负责实施。

　　第二十七条　（审计监督）

　　区审计局负责对土地储备、开发、出让的资金运作和管理进行全过程审计监督。

　　第六章　相关责任

　　第二十八条　（土地征而不用的处置）

　　本区各类建设用地“征而不用”，即自办理土地征用、出让手续批准之日起，该建设用地范围内厂房、办公楼、商品房等主体工程 （不包括围墙、门卫室等附属建筑物），未开工建设时间超过一年和二年的，区房地局应当依据《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关规定，根据不同情况，可以分别作出征收土地闲置费、直至无偿收回土地使用权等处罚。

　　第二十九条　（土地征多用少的处置）

　　对“征多用少”，即用地规模大于建设规模的项目，区房地局依据《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，在会同区计委、区规划局等部门会审基础上予以调整，核减用地规模，在退还有关费用后由区政府收回土地使用权，并委托区土地储备中心储备、开发。

　　第三十条　（未达标的处置）

　　一般工业项目用地未达到区政府规定的投资强度、产出率和容积率标准的，或原承诺的投资和产出未达标的，其地价优惠部分在享受区财政扶持补贴时予以扣除，或者补齐地价、收回土地。

　　第三十一条　（资金违规使用责任）

　　按照“专款专用、款地对应”的管理原则，区土地储备中心会同区财政局负责监督所贷款项用于对应的土地储备开发，融资对应土地不得作其他抵押。贷款、土地挪作他用的，相应损失应当在其帐户中核减，并追究领导责任，给予行政和经济处分。

　　第三十二条　（违纪违法人员的责任追究）

　　相关工作人员玩忽职守、滥用职权，造成重大损失的，或利用职务便利，索取或非法收受他人财物，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予相应的行政处分。

　　第三十三条　（纠纷处理）

　　有关土地收购储备、前期开发利用、出让中出现纠纷的，争议双方可在合同（或协议）中约定的仲裁机构申请仲裁或者依法向人民法院提起诉讼。

　　第七章　附则

　　第三十四条　（负责解释）

　　本办法由区房地局、区财政局、区计委分别按相关职责负责解释。

　　第三十五条　（上级规定优先执行）

　　本办法试行后，如与区政府其他有关规定相抵触的以本办法为准；如上级有新的规定，按上级规定执行。

　　第三十六条　（施行日期）

　　本办法自发布之日起施行，暂定一年。

金山区人民政府