浙江省杭州市国土资源局关于印发《关于进一步加强土地市场管理规范补办有偿使用手续等有关问题的规定》的通知

局机关各处室、局属各单位：

　　《关于进一步加强土地市场管理规范补办有偿使用手续等有关问题的规定》已通过市政府法律审查，现印发你们，请遵照执行。

　　二○○八年九月二十七日

　　关于进一步加强土地市场管理规范补办有偿使用手续等有关问题的规定

　　为加强国有土地资产管理，规范土地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》和《杭州市人民政府关于积极鼓励盘活存量土地促进土地节约和集约利用的意见（试行）》（杭政[2005]2号）等法律法规和政策规定，现就进一步加强土地市场管理，规范补办有偿使用手续等有关问题制定本规定。

　　第一章　划拨、租赁土地补办出让

　　第一条　划拨土地使用权经依法批准补办出让手续的，除特殊规定外，应缴纳的土地使用权出让金额 = 拟出让时的出让土地使用权市场价格 - 拟出让时的划拨土地使用权权益价格。

　　第二条　经依法批准的划拨土地上所建的商品住宅，已按划拨方式通过土地复核验收的，产权人可以办理划拨土地使用证，如产权人需补办土地出让手续的，可按房改房上市土地出让金标准补缴；未通过土地复核验收的，由用地单位按本规定第一条补缴土地出让金。

　　第三条　经依法批准的划拨土地上所建的公建用房（商业、办公等，含配套公建）用于销售的，已按划拨方式通过土地复核验收的，产权人可以办理划拨土地使用证，如产权人需补办土地出让手续的，按本规定第一条补缴土地出让金；未通过土地复核验收的，由用地单位按本规定第一条补缴土地出让金。

　　第四条　凡用地单位需将划拨土地上的拆迁安置房（包括经济适用房）改为商品房销售的，原则上不得补办土地出让手续，由政府按成本价格收购；也可以纳入政府安置房（包括经济适用房、廉租房）范畴，统一进行销售管理。特殊情况，经市政府批准改为商品房的，应先进行公示，经公示无异议的，按本规定第一条补缴土地出让金。

　　第五条　以土地划拨方式取得的拆迁安置房（包括经济适用房、廉租房）的配套公建用房用于销售的，经市建委批准后，由用地单位申请补办土地出让手续。农转居公寓中配套公建用于销售的，由用地单位按《关于杭州市区农转居公寓中配套公建用房补办出让的意见》（杭政办[2007]17号）规定程序申请补办出让手续。

　　第六条　原庆春路两侧通过有偿划拨方式取得的地块，要求补办土地出让手续的，须补签土地出让合同。土地使用年限从原有偿划拨合同签订之日起算的，不再补缴土地出让金；用地单位要求土地使用年限自签订土地出让合同之日起算的，按本规定第一条补缴土地出让金（原用于拆迁定向安置地块除外）。

　　第七条　属于非法联建、联营等形式违法转让土地和利用集体土地进行商品房开发的违法用地项目，应按《中华人民共和国土地管理法》和其他有关规定先进行处理，但在1997年4月15日前违法建设的商品住宅，可按下列规定办理：

　　1、属于集体土地的，在依法办理规划、征地、用地审批手续后，颁发划拨土地使用证。

　　2、属于国有土地（含第一批撤村建居国有土地），且已领取房屋产权证和契（税）证的，可由购房者办理划拨土地使用证。

　　第八条　经济适用房上市交易的，按国家及省、市有关规定执行。

　　第九条　以土地划拨方式取得的单套住宅需补办出让手续的，参照房改房上市土地出让金标准补缴出让金，出让土地面积按土地使用权证明确的面积核定。国家和省、市另有规定的除外。

　　第十条　租赁土地经依法批准补办土地出让手续的，比照本章规定补缴土地出让金。

　　第二章　改变土地使用条件补办出让

　　第十一条　工业用地经依法批准在原用地范围内新建，不改变用途改建、扩建、拆除重建等增加建筑面积（或容积率）的，其增加建筑面积部分不再补缴土地出让金。

　　第十二条　划拨、租赁土地经依法批准改变用途等土地使用条件的，应补办土地出让手续，签订土地出让合同，补缴土地出让金。

　　应缴纳的土地出让金额 = 拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格 - 拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。

　　第十三条　出让土地经依法批准改变用途，或不改变用途加层、改建、扩建、拆除重建增加建筑面积（或容积率，工业用地除外）的，应签订土地出让合同补充协议，相应调整土地出让金或出让年限。调整土地出让金额根据批准改变土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：

　　应当补缴的土地出让金额 = 批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格 - 批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。

　　第十四条　出让土地经依法批准改变土地使用条件的，在土地出让合同签订之日起一年（含）以内获得批准，并申请补办土地出让手续的，土地使用权市场价格可按原评估确定价或市场成交价确定。

　　第十五条　对土地出让合同或招拍挂文件中明确的土地用途、规划指标等土地使用条件（含集团总部用地约定、招商引资约定、销售转让限制等特别条款），不得擅自调整，如需调整的，原则上应当收回后重新出让。

　　如属用地单位和所在区政府、开发区管委会提出改变用途、增加建筑面积等土地使用条件的（工业用地增加建筑面积除外），由规划行政主管部门或区政府、开发区管委会召集有关利益主体（含原竞买单位）举行听证会征求意见，将土地使用条件拟变更情况在主要新闻媒体公示无异议，报经市政府批准后，按第十三条规定标准的双倍补缴出让金。出让合同中已约定违约责任缴纳违约金条款的，从其约定。

　　第十六条　经土地受让方申请，招拍挂地块通过上述途径调整规划指标或设计方案增加建筑面积的，增加的建筑面积不得超过土地出让合同约定建筑面积20%；超过该比例的，由政府收回土地使用权后重新公开出让。

　　第十七条　原已按综合用地办理土地出让手续，但用地审批时设计方案批复已经明确有办公、商业等土地用途的，可按照设计方案批复规定的土地用途和建筑面积给予认定，土地出让年限按照实际用途进行调整（土地出让金不作调整）；如实际土地用途和建筑面积等使用条件与用地审批时的设计方案批复不符的，应按本规定补缴土地出让金。

　　第十八条　综合（办公）用地（含写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公楼）归入到商服用地，土地出让年限最高为40年。涉及“三类指标”用地项目中按基准地价计算出让金的，按商业用地基准地价计算土地出让金。

　　已出让的综合（办公）用地，仍按原出让用途登记发证，土地出让年限按原土地出让合同规定执行。企业改制时已按综合（办公）用途评估确定改制资产，办理企业改制土地资产处置时仍按综合（办公）用途确定。土地使用权人要求调整为商服用地的，须按土地改变用途补办手续。

　　第十九条　符合城市规划条件，经城市规划管理部门批准临时改变土地用途用于经营的，按下列情形办理：

　　出让土地临时改变土地用途的，按照改变用途前后用途的土地现行基准地价的差价乘以相应的土地还原利率，按年收取土地收益差价。

　　划拨土地临时改变土地用途的，按《杭州市区土地年租金征收实施细则》的规定征收土地年租金。

　　第二十条　非经营性用地（含工业用地）改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及经营性用地中非房地产用地改为房地产用地的，应当收回土地使用权，以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。

　　第三章　土地复核验收

　　第二十一章 以出让方式取得土地使用权的具体建设项目竣工后申请土地复核验收时，实测土地面积或建筑面积超出土地出让合同（含出让合同补充协议）约定的，按本章规定执行。

　　第二十二条　土地复核验收时，出让土地经依法批准增加土地出让面积，增加的土地面积按照现行评估确定价100％补缴土地出让金。

　　第二十三条　土地复核验收时，除工业用地外的其它出让土地，在原用地范围内经依法批准增加建筑面积（或容积率）的，增加的建筑面积按现行评估确定价的100％补缴土地出让金。

　　第二十四条　除工业用地外的其它出让土地，经依法批准同时增加建筑面积（或容积率）和土地出让面积的，增加的建筑面积和分摊的土地面积按上述规定补缴出让金。如增加的土地出让面积超过增加建筑面积分摊的土地面积的，超出部分还应按照本办法第二十二条规定补缴土地出让金。

　　第二十五条　除工业用地外，其他土地增加的建筑面积因地下空间分摊共用建筑面积导致建筑面积增加的，该增加部分按现行评估确定价的55％补缴土地出让金。

　　第二十六条　经规划、房管部门确认属合理误差范围外的超建筑面积（凭规划、房管部门出具的书面联系单），按现行评估确定价的双倍补缴土地出让金。其中，对房管部门已按没收处理并纳入保障性住房管理的，保留划拨；对房管部门已按没收处理后并由用地单位按市场价回购的，土地使用权类型确定为出让，不再缴纳土地出让金。

　　第二十七条　原土地出让合同中对增加土地出让面积、建筑面积补缴土地出让金标准已有明确约定的，可按土地出让合同的约定补缴。但用地单位未按出让合同约定按期缴纳出让金、未按期动工建设等存在明显违约行为的，则按现行政策标准补缴出让金。

　　第二十八条　土地复核验收时，招拍挂出让地块项目开、竣工期限、集团总部用地约定、招商引资约定、销售转让限制等土地出让合同特别条款的履约情况，由用地单位做出书面说明或提供有关证明材料，由区政府、开发区管委会审核（出具书面审核意见）。对符合合同条款约定的，或由于政府原因引起合同条款无法履行的并经区政府、开发区管委会书面确认，复核验收予以通过。对不符合合同条款约定的，由区政府或开发区管委会责令整改，整改后达到合同条款约定的，复核验收予以通过；整改后仍未达到合同条款约定的，参照第十五条规定处理后，方可通过复核验　　收。

　　第二十九条　出让土地的住宅项目，宗地内应配备的配套公建用房建筑面积，按下列规定进行核定：

　　1、属土地协议出让的，按土地出让合同签订前已批准的设计方案建筑面积进行核定，超过的建筑面积部分须按本规定补缴土地出让金；如设计方案批复有配套公建用房，但未明确建筑面积的，按设计方案总建筑面积的7％进行核定，如配套公建用房超过总建筑面积7％的，超出部分按照商业、办公等各自比例分摊建筑面积，并补缴土地出让金。

　　2、属土地招标、拍卖、挂牌出让的项目，如土地出让合同中已经明确配套公建建筑面积的，按合同约定核定；如土地出让合同中未明确配套公建建筑面积的，按市建设或规划行政主管部门第一次的批准文件核定，对超出该核定面积5‰（不含）范围的部分认定为改变用途，并补缴土地出让金。

　　第三十条　以招拍挂方式出让的商业、办公等多种用途混合的公建用地，如土地出让合同已明确各种用途的建筑面积或相应分摊土地面积的，按出让合同建筑面积核定；如土地出让合同未明确具体用途的建筑面积或分摊土地面积的，按方案设计批复明确的面积核定，土地复核验收时，超面积部分按规定补缴土地出让金。

　　第三十一条　出让土地增加土地出让面积、建筑面积需补缴土地出让金的，土地出让年限仍与原土地出让年限保持一致。

　　凡已经销售完毕的商品房项目，经土地复核验收核定增加土地出让面积、建筑面积，需按照现行评估确定价补缴土地出让金的，其现行评估价格应按照该项目最后一期竣工验收合格证时点进行地价指数修正后确定。

　　第三十二条　土地出让合同建筑面积的核定，按下列规定执行：

　　1、土地出让合同中已明确建筑面积的，或者土地出让合同中既明确建筑面积又明确容积率的，具体按合同规定的建筑面积核定；

　　2、土地出让合同中只明确容积率，但其附件（土地使用条件）中明确具体指标参照市建设或规划行政主管部门对该项目的设计方案批复的，按该设计方案批复及总平面图上的建筑面积核定，方案批复与总平面图建筑面积不一致的，从低核定；若设计方案批复未明确建筑面积或出让合同附件未明确参照设计方案批复的，按出让合同中的土地出让面积乘以容积率核定建筑面积；

　　3、土地出让合同中容积率、建筑面积都未明确的，按用地审批时设计方案批复确定的容积率或建筑面积核定；若用地审批时设计方案批复也未明确容积率或建筑面积的，可按该地块签订合?蟮谝淮闻?嫉纳杓品桨负硕ā？lt；BR>　　第三十三条　已竣工的项目在土地复核验收时，按用地审批时的规划红线、土地面积、土地用途等进行核定；属出让土地的，还应按土地出让合同规定的容积率、总建筑面积等进行核定。

　　经核定，符合用地审批条件和土地出让合同规定的使用条件的，可以通过土地复核验收，土地出让金不作调整；不符合原规定使用条件的，应按规定补办土地出让手续，补缴土地出让金及契税后，方可通过土地复核验收。

　　经规划部门竣工验收或建委综合验收合格的建设项目，在土地复核验收时，因改变用途，超容积率或建筑面积等需补办土地出让手续的，不再征求规划部门意见。

　　第三十四条　出让土地复核验收时，对超建筑面积部分，如用地单位不同意按规定价格补缴出让金的，可由政府指定机构按成本价收购，纳入保障性住房管理，其收购成本价经具备房地产评估资质的中介机构评估和审计部门审计后确定。

　　第三十五条　以租赁方式取得的土地增加土地租赁面积、建筑面积的，比照本章规定，按照相同条件下出让土地应缴纳的土地出让金乘以土地还原利率补缴土地租金。

　　第四章　地下空间建设用地使用权补办有偿使用

　　第三十六条　按本规定可补办有偿使用的地下空间须同时符合以下条件：

　　1、以项目用地范围内建筑控制线以外的地平面作为±0.000相对标高，地下空间地面在±0.000相对标高以下；

　　2、地下空间地面与±0.000相对标高的垂直距离超过该地下空间净高的1/2；

　　3、地下建筑物所占封闭空间及其外围水平投影最大占地范围净高度大于2.2米（含）。

　　第三十七条　地下空间建设用地使用权补办有偿使用手续，须符合城市规划和人防、地下空间等有关法律法规的规定，并经发改、建设、规划、人防、消防、交警等主管部门的批准。

　　第三十八条　用地单位利用自有土地建设地下空间作为地上建筑配套或附属设施的，可以划拨方式使用。对利用地下空间从事经营性活动、销售或转让的，应依法有偿使用，地下一层土地出让金按市区土地基准地价相对应用途容积率为2.0楼面地价的30%收取；地下二层的土地出让金按地下一层的标准减半收取；地下三层的土地出让金按地下二层标准减半收取，并依此类推。

　　第三十九条　地下空间建设用地使用权按层确权，用地单位于申请补办前，委托有资质的测绘单位进行宗地测绘，并核实土地权属情况。地下空间补办有偿使用手续的土地面积按房产测绘建筑面积确定，但因公共建筑面积分摊等原因导致宗地测绘面积小于房产测绘建筑面积的，则按宗地测绘面积确定，并按该面积办理土地登记手续。

　　第五章　企业改制土地资产处置

　　第四十条　企业改制土地资产处置中，符合城市规划补办土地出让手续的，工业用地按现行评估确定价的20%缴纳出让金；其他用地按本规定第一条缴纳出让金（国家及省、市政府另有批准文件的，从其规定）。

　　对一次性缴纳出让金有困难的，出让合同可约定分期缴纳，并明确出让起始时间。分期缴纳年限一般不超过3年；对有特别困难的，经市政府批准可延长至5年缴纳。按出让合同约定缴清全部土地价款及契税后，予以办理土地登记手续。

　　第四十一条　土地用途不符合城市规划或不具备出让条件的地块，以保留划拨方式或租赁方式处置。保留划拨或租赁使用的期限为5年，期限从第一次保留划拨或租赁起累计不得超过该用途的最高出让年限。

　　工业用地租金标准按现行评估确定价的20%乘以土地还原利率确定；其他用地租金标准按现行评估确定价的55%乘以土地还原利率确定；

　　第四十二条　企事业单位改制后的土地资产，符合《划拨用地目录》的，可继续以划拨方式处置（国家及省、市政府另有批准文件的，从其规定）。

　　第六章　土地交易

　　第四十三条　凡出让、划拨土地连同建筑物（含在建工程，下同）经批准后改变为经营性用途的，应在有形土地市场内公开交易。土地连同地上建筑物成交后，土地出让金按照交易成交价扣除锁定的房地产补偿费计。

　　1、锁定的房地产补偿费包括土地使用权和建筑物（含在建工程）补偿费。土地使用权补偿费按拟公开交易时原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格、承租土地使用权市场价格或剩余出让年期土地使用权市场价格计算。

　　建筑物补偿费由具备相应资质的机构评估确定，如有国有成分的须报国有资产主管部门或企业上级主管部门确认。

　　2、交易起价包括建筑物补偿费和拟公开交易时新土地使用条件下出让土地使用权市场价格。

　　第四十四条　工业用地原则上不得分割转让，且不得转让给自然人。旅游、宾馆酒店、商场、基础设施和科研等作为项目用地开发的，允许土地和地上建筑物依法整体转让，原则上不得分割转让。土地出让合同另有约定或经市政府特别批准的除外。

　　第四十五条　协议出让的科研用地在建筑竣工经土地复核验收通过之日起10年内不得转让。今后转让时，如改变为办公用途的，应先经城市规划部门批准，并按照本规定第十三条补缴出让金。土地出让合同另有约定的，从其约定。

　　第七章　土地租赁

　　第四十六条　不符合城市规划或不具备出让条件的土地，可采取租赁方式处置。

　　第四十七条　依法按租赁方式进行处置的土地，比照本规定按年收取土地租金，土地租金标准按照相同条件下出让土地应缴纳的土地出让金乘以土地还原利率确定。土地还原利率暂按7%确定。

　　土地还原利率由市国土资源局根据银行同期存款利率、土地市场状况每年调整一次，但不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。

　　第四十八条　划拨土地经批准按租赁方式使用的，租赁最高年限不得超过20年。如租赁土地的用途与城市规划不一致的，租赁年限最高不得超过5年。

　　第八章　出让金收缴及地价管理

　　第四十九条　经土地使用权人申请，出让人完成补办有偿使用手续地价报批后，向土地使用权人书面送达签订土地出让合同通知书，土地使用权人应于30日内签订出让合同（或租赁合同、补充协议，下同）。逾期不签的，土地使用权人须重新提出申请，由出让人重新委托地价评估后，重新进行报批。

　　第五十条　划拨土地补办出让（不含企业改制土地资产处置），出让土地增加土地出让面积、建筑面积，土地改变用途等需补缴的土地出让金，原则上应在合同签订之日起30日内一次性付清；对一次性付清确有困难的，可在合同签订之日起10日内缴纳20％作为定金，其余土地出让金应在合同签订之日起60日内付清；对补缴的土地出让金额特别大的，缴款期限可从合同签订之日起60日延长至180日，对延长缴款期限的土地出让金应按同期中国人民银行公布的人民币贷款利率计缴利息。

　　第五十一条　凡土地出让金中已经包含市政配套费的，用地单位已向市建设行政主管部门缴纳的大市政配套费，经建设行政主管部门确认后，可在该用地单位应缴土地出让金中予以冲抵，但经冲抵后，实际缴纳土地出让金不得低于评估确定价的20％。

　　第五十二条　划拨土地使用权权益价格原则上按原审批用途现行市场评估确定价的45%核定；但保障性住房配套公建补办出让的，其划拨土地使用权权益价格需另行评估。

　　第五十三条　本规定所明确的市场评估确定价须按实际出让年限进行年限修正。

　　第九章　其他规定

　　第五十四条　凡属工业企业配套的生产性仓储用地（含出租），按工业用途确认，在颁发土地使用证时在用途栏中填写：工业（仓储）；除工业企业配套的生产性仓储用地外的其他仓储用地，按综合用地确认，在颁发土地使用证时应在用途栏中填写：综合（仓储）。

　　工业（仓储）用地按照工业用地地价标准执行；综合（仓储）用地按照综合用地的地价标准进行地价修正，修正系数为0.6.

　　第五十五条　依法需进行公开招标、拍卖、挂牌出让的地块，按国家及省、市有关规定执行。

　　第五十六条　拆复建项目、开发性安置项目、留用地建设项目，按市有关规定执行。

　　第五十七条　本规定自2008年10月15日起执行。原《杭州市国土资源局关于印发〈关于土地市场管理中涉及补办土地有偿使用手续等有关问题的规定〉的通知》（杭土资[2006]96号）同时停止执行。

　　在本规定发文之日前已补办土地出让手续并签订土地出让合同或补充协议的，按已签订的合同或补充协议规定执行。

浙江省杭州市国土资源局