转让已抵押房屋，买卖合同是否有效

　　王先生有一套坐落于A市的房屋。2012年5月，王先生将该房屋抵押给某银行，用于个人商务贷款。2013年8月,王先生与许先生签订《房屋转让协议》，双方约定，王先生将其所有的该套房屋以80万元的价款转让给许先生，签字之日许先生交付定金5万元，于2013年12月7日前交付35万元，余款 40万元办完转户手续后一个月内付清。2013年12月7日，许先生按约定交首期房款35万元给王先生,随后王先生把该房屋的钥匙交许先生。许先生在交付首期房款后不久，曾要求王先生用余款清偿银行贷款，并协助办理过户手续。但王先生却提出要求，许先生应承担过户所需的部分税费。许先生不同意，王先生也不履行过户义务，双方遂诉至法院。

　　疑 惑

　　1.王先生与许先生的房屋买卖合同是否有效?

　　2.法院对许先生请求办理房屋所有权登记转移手续应否支持?

　　《合同法》的规定，有下列情形之一的，可认定合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同;恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同;合法形式掩盖非法目的的合同;损害社会公共利益的合同。很明显，本案中双方当事人都不存在上述情形。因此我们需从物权与债权的角度，讨论本案。

　　物权行为与债权行为有着本质的区别。转让抵押财产行为的实现，需要进行两个行为，一个是签订转让抵押财产买卖合同的债权行为，另一个是抵押财产所有权变动的物权行为。而转让抵押财产债权行为，并不是必须经过抵押权人的同意。因为抵押人与买受人签订转让抵押财产合同的行为，只是一个债权行为，并不会直接导致抵押财产物权变动的结果。抵押人未经抵押权人同意，与他人签订抵押财产转让合同行为，并不会导致抵押权的消灭，抵押权人仍可以行使抵押权。抵押人仍是抵押物的所有权人。本案中，双方当事人在平等自愿协商基础上签订的房屋转让协议，系双方当事人的真实意愿。本案中继续履行该协议，并不损害抵押权人银行的合法权益，也不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，二人签订的房屋买卖合同有效。

　　房屋抵押权存续期间，在房屋抵押登记未被注销的情况下，按照现行的产权登记手续，房屋的产权是不能办理过户登记的。在买受人代为清偿债务消灭抵押权前，买受人实际无法办理房屋所有权转移登记手续。根据《物权法》相关规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押

　　财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。若买受人同意代为清偿债务消灭抵押权情况下，买受人要求出卖人协助办理房屋所有权转移登记手续的请求是可以支持的。

　　本案中，作为抵押权人的银行事后也作出了表示，只要王先生还清贷款本息，同意办理抵押注销登记。许先生也同意代抵押人即王先生还清抵押权人借款本息，偿还债务消灭抵押权，抵押权人应当协助办理抵押权注销手续。法院判决许先生和王先生应当在该房屋的抵押权消灭后，共同协助办理房屋产权登记转移手续。