预售商品房被房产商抵押怎么办？

【问】

最近我向某房产开发商购买了一套商品房，签定了预售合同，支付了三分之一房款，但不久，开发商又将这套商品房抵押给银行贷款。请问，开发商这种行为对我有何损害，我该如何依法维护自己的权益？

【解答】

首先，房产开发商将已经预售的商品房抵押给银行以获取贷款的做法是违法的。在新近颁布的《上海市房地产抵押办法》有关条款中明确规定：“房地产开发企业不得以预售的商品房设定抵押权，房地产开发企业将已建成的商品房设定抵押权的，在抵押权存续期间，不得销售该抵押物”。

其次，你认购的商品房被作为抵押物后，按抵押担保的法律规定，抵押人房产开发商不能按期偿还贷款的，银行作为抵押权人可依法处分抵押物并优先受偿。一旦出现这样的后果，即使你状告开发商并赢得诉讼，房产开发商也可能无力偿还你的购房款，这就会使你对预购的商品房的权利，或收回购房款的权利都处在难以实现的困境。因为抵押权人是优先于普通债权人受偿债务的，即使抵押物在被司法部门查封或执行时，抵押权也优先于执行权。因此，房产开发商将已预售的商品房再抵押给他人的行为，是一种严重的违法侵权行为，可能使购房者蒙受经济损失。

你可以先与房产开发商交涉，要求房产开发商解除与银行关于你这套商品房的抵押关系，并立即在商品房所在地的房屋交易所办理预售商品房合同鉴证登记，以获得政府对你认购商品房权利的保护；当然无法交涉，你可以请求人民法院确认房产开发商与银行的商品房抵押关系无效，以维护你自身的合法权益。