上海二手房交易流程

导读：上海是中国第一大城市，是中国大陆第一金融中心。上海的经济发展的如此之快，当然房价也是比较贵的，很多购房者都将眼光放在的二手房，那么，上海二手房交易流程是怎样的呢?请看本文详细介绍：

　　一、商议房价、付定金。

　　一般购房，如果对楼市不是很熟悉的，最好找个好点的中介进行代理，然后，购房定金交给中介，签订购房意向书，然后由中介找房东洽谈价格，房东同意后中介即把定金装交给房东，房东不同意，中介退还给客户。当然，客户也完全可以要求中介把房东也约到一起，三方均在场的情况下交付定金。

　　二、签订房屋买卖合同

　　签订房屋买卖合同的过程中要注意以下事项：

　　1、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等。

　　2、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积。

　　3、观察房屋的内部结构和市政配套设施。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。打开水龙头观察水的质量、水压;确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬;观察户内外电线是否有老化的现象;煤气的接通情况，是否已经换用了天然气;

　　4、了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

　　5、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交;三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭;保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何;物业管理公司提供哪些服务。了解往后居住的费用;物业管理费的收取标准;车位的费用。

　　6、了解该房屋的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过，什么背景，是何种用途;是否发生过不好的事情，如是否欠人钱或者发生过盗窃案;是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

　　7、邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次;拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心;与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

　　8、产权。查明产权情况：产权是否明晰;是否被冻结;是否是被查封;是否有纠纷;是否在拆迁范围内;是否有共有人;房屋是否有抵押;产权人是否健在;

　　9、能否做二手房按揭?二手房按揭的条件是：满18周岁，有城镇户口;能提供稳定的收入，支付本息的证明;愿意将所买的房子作为抵押，或者能够提供其他符合条件的抵押;所购房屋产权所属真实可靠;支付有关手续费。

　　三、房屋的付款方式

　　1、如果是一次性付款→交全款、税费、佣金到指定监管账户;

　　2、如果是按揭贷款→交首期到指定监管账户→申请公积金、商业贷款→签贷款合同

　　四、申请过户、办过户手续

　　第1步：登记

　　买卖双方到中介机构咨询二手房交易的相关政策，分别登记购房、售房信息。

　　第2步：调档

　　卖方拿着房屋所有权证到房屋所在区县房地产交易管理部门，办理调档手续。如果托委给中介，就是他们的事了。

　　第3步：验证

　　中介机构审核卖方身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等)，并留存证件复印件备案。同时实地考察、掌握房屋详情，初步估价，为确定售价提供参考。

　　第4步：签约

　　验证核实房屋后，中介机构分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，签订《房屋买卖合同》，同时交纳委托代理费。

　　第5步：中保

　　买卖双方签订买卖合中要与中介机构共同签订《中保合同》，并交纳中保费。卖方提交房屋所有权原件及复印件、人名章等。买方提交身份有效证件复印件、人名章等。

　　第6步：交款

　　买方将房款在过户前三日内全部存入中保方指定的账户。若买方欲向很行申请抵押贷款，应与担保方签订《委托担保合同》，同时将总房款的3帆作为首付款存入中介指定账户，贷款全额待很行放款后汇入中介指定账户。上述两种款项与总房款之差额也应由买方在很行放款前一次性存入 保方指定账户。

　　第7步：过户

　　买卖双方交纳相关税费，办理过户手续，然后，中保方在买卖双方对产房产确认无误后，将房款给付卖方，卖方也必须将房屋腾空，将钥匙交与买方，三方进行中保结算。

　　五、房屋交付、水电、煤气、物业管理费交割

　　六、领取房屋产权证

　　七、银行放款给卖方

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