深圳境外房产境内买卖不需缴营业税

盐田朱先生来电咨询：我公司最近要销售一批包装修的精品房，即按客户的要求进行精细的装修，与客户分别签订房屋销售合同和装修合同，在过户前分别收款。请问，我公司可否分别按 “销售不动产”与“建筑业－装饰”计算缴纳营业税？

　　地税局陈小姐回答：


　　你公司对商品房采取 “包装修”销售的行为是一种促销手段，收取的装修费实质上仍属销售不动产的价外收入。因此，不论是只签订一份房产销售合同，还是同时签订房屋装修合同，也不论是只收取一项房屋价款，还是分别收取房屋价款和装修款，只要房屋装修行为发生在产权过户前，均应统一按“销售不动产”计算缴纳营业税。


　　罗湖区周小姐来电咨询：我公司为非上市公司，为了激励优秀雇员，允许其按优惠价格购买一定数量的公司股权。请问，是否按照《财政部、国家税务总局关于个人股票期权所得征收个人所得税问题的通知》（财税〔2005〕35号）计算个人所得税？


　　地税陈小姐回答：周小姐，您好。你公司雇员以非上市公司股票期权形式取得的工资薪金所得，不能按照财税 〔2005〕35号规定缴纳个人所得税。你公司雇员以非上市公司股票期权形式取得的工资薪金所得，在计算缴纳个人所得税时，因一次收入较多，可比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税。


　　福田李先生来电咨询：我公司将土地给B公司无偿使用两年，两年后，B公司须归还我公司土地使用权，同时，土地上的所有建筑物也归我公司所有。请问，我公司与B公司是否都应缴纳营业税吗？


　　地税局陈小姐回答：


　　李先生，您好。你公司的行为实际上是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。在这一经营过程中，B公司是以建筑物为代价换得两年的土地使用权，你公司是以出租土地使用权为代价换取建筑物。你公司发生了出租土地使用权的行为，应按“服务业－租赁业”计算缴纳营业税；B公司发生了销售不动产的行为，应按“销售不动产”税目计算缴纳营业税。


　　蛇口罗先生来电咨询：我公司在境外有一套房产，因业务调整，需要将该房产出售，正好有一家境内企业看中该房产，双方就在境内签订转让合同，并交付房款。请问我公司转让该房产的行为是否属于在境内销售不动产，应否缴纳营业税？


　　地税局陈小姐回答：


　　罗先生，您好。纳税人销售不动产的行为是否发生在境内，应当按所销售的不动产是否位于境内来确定。凡销售的不动产位于境内的，不论销售者是境内单位或个人还是境外单位或个人，均属于在境内销售不动产。凡销售的不动产在我国境外的，也不论销售者是否为境内单位或个人，均不属于在我国境内销售不动产。因此，你公司销售境外房产的行为，不须在深圳缴纳营业税。


　　罗湖张小姐来电咨询：我单位是香港总公司驻深圳代表处，采取按经费支出换算收入的方法确认收入计算缴纳税款。现受香港总公司委托，代付一笔货款。请问，代付的货款是否属于代表处的经费支出？


　　地税局陈小姐回答：


　　张小姐，您好。常驻代表机构的经费支出包括：在中国境内、外支付给工作人员的工资、薪金、津贴、福利费、物品采购费（包括汽车、办公设备等固定资产）通讯费、差旅费、房租、设备租赁费、交通费、交际费、以及其它与其自身业务有关的费用。


　　常驻代表机构为其总机构垫付的不属于其自身业务活动所发生的费用，可不作为该机构的费用。因此，你代表处为香港总公司代付的货款不属于你代表处的经费支出。