“独家委托”约定在先 反悔卖房究竟算不算违约

法院依据新司法解释认定格式条款无效中介公司败诉

　　台湾来沪买房居住的邹女士委托一家房产中介公司出售自家的一套商品房，几天后改变主意表示要取消委托，却不料中介公司告知已经找到买房客户催促邹女士办理买卖手续，否则依据之前签订的“独家销售委托书”邹女士需支付三万余元的违约金，邹女士拒绝后双方为此对簿公堂。近日，上海市第一中级人民法院依据今年5月13日起施行的合同法新司法解释作出二审判决，认定委托合同中的格式条款无效，邹女士无需支付违约金。

　　台湾来沪居住的邹女士与其尚未成年的儿子名下有一套位于上海市徐家汇路的商品房。2008年11月10日，邹女士委托上海某房地产经纪公司出售这套房子，为此签订了一份《独家销售委托书》。双方约定房屋出售总价为3,030,000元，独家委托期内，邹女士不得擅自取消该项委托，如果邹女士违反约定或在委托期内存在任何反悔不再出售等行为，导致公司介绍的买方客户无法按时与邹女士成交，均属邹女士违约，此时邹女士须按委托出售总价1%支付违约金。

　　签约三天后，邹女士表示暂不想出售此房，房产经纪公司的员工却在11月21日发短信告知邹女士对方客户已于2008年11月11日支付了意向金10万元，后在12月17日向邹女士所发的签约通知函中又称购买方于2008年11月15日在其公司支付了意向金10万元，一再催促邹女士至公司办理相关售房事宜，邹女士对此均予拒绝。房产经纪公司将邹女士告上法庭要求邹女士按约支付违约金。一审依据双方签署的“独家销售委托书”判决邹女士支付房产经纪公司违约金30,300元。邹女士不服上诉。

　　一中院审理后认为，合同法规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。房产经纪公司提供的“独家委托期内，邹女士不得擅自取消该项委托”的格式条款加重了邹女士责任、排除了邹女士的主要权利，房产经纪公司方面也未采取合理方式提请邹女士注意免除或者限制其责任的条款，故认定该格式条款无效。遂改判驳回房产经纪公司要求邹女士支付违约金人民币30,300元的诉讼请求不予支持。